房地产税什么时候出台？

前几天我写文章分享过一个观点：2022年我国房价巅峰的时候，我们房价跟美国是差不多的。这明显是不合理的，所以当时如果能把中国的房子极限一换一，换成美国的房子，现在看来能赚不少的差价。

然后评论区有人反驳说，国外有房地产税，但是我们没有，这部分怎么不考虑？

当时我就给他算账了，就算房地产税有1%，持有成本（物业费、保险费等）还有0.5%，这些都算上还是美国的房子更划算，因为他们的租金回报率远远不止比我们高1.5%。

另外，我还想讲的是，就目前的局势下，你确定房地产税能一直不出台？

这就让我想起前财长楼继伟在去年底财新峰会上，就曾经提到了房产税，我认为这就是政策在吹风。如果不是考虑到现在房价正在一路往下跌，出台房地产税怕带崩房价，可能短期内我们就能看到房地产税了。

当时楼部长的说法是：房地产税法的稿子是写完了，但全国人大常委会还没正式通过，也没交给国务院搞试点。目前最核心的框架已经定了，就是首套房免税、多套房累计征收的原则；税基怎么算也基本敲定，按市场评估价打折来计，但真到落地执行，还有不少实际问题，比如到底打多少折，就依然有争议。

另外他还透露，2022 年的时候就觉得出台房产税不是好时机，现在虽然房地产泡沫已经破了，但市场还在下行过程中，推行难度还是很大。

所以房地产税其实上面早就想收了（你想想最近上面的操作，这笔钱他们会不想要？），只是在房价见底企稳之前，暂时还不能落地。

但放长周期看，房产税这件事是早晚要做的。最终大概率会按市场价打 7 到 8 折每年征收，同时给每人 60 平米的免征额，保障刚需。

也就是说三口之家 180 平以下、四口之家 240 平以下的首套房，大概率不用操心房产税的事。

二套房刚开始估计也只是象征性收点（这项政策改变太大，只能循序渐进），税率大概千分之五到百分之一，一套 100 万的房子，一年交的钱也就跟物业费差不多。但三套及以上，大概率税率就会明显提高，而且是累加的惩罚性税率。

所以明白人现在都不会让手里攥太多房子，也不会持有的房产面积过大。以前那种名下十几套房、躺着收租金的日子，以后彻底没了；等房产税真开征，这些房子妥妥会变成负资产。

前两年还有人嘴硬，说收我税我就涨房租，这两年敢说这话的应该没几个了。房东谁不想涨房租？可现实是房租一直在往下走，你涨租别人就不租了，市面上空置的房子有的是，以后保障房只会越来越多。

至于为啥现在不出？说白了就是这东西冲击力太强，我们已经错过了最佳的出台窗口。其实 2018 年到 2021 年那段时间挺适合推的，既能落实房住不炒，又能补充地方税源、推进税制改革。

但那时候地方卖地卖得正顺手，阻力很大；再加上中美贸易战，咱们一开始处于劣势，需要靠房地产的钱补贴科技创新，政策上就一直犹豫，结果就错过了最好的时机。到 2022 年房价开始跌了，大家就不敢动了，一直到现在都是这样。

要是在下行阶段硬推房产税，房地产很可能崩盘，甚至引发金融危机。最典型的反面例子就是日本：1992 年房地产刚崩盘的时候，他们开征了房产税，按房价市值 1.4% 收税。结果楼市连跌了 48 个月，直到 1995 年才见底。

后来好不容易有点复苏，又赶上 1997 年亚洲金融危机，直接把银行体系也拖崩了，银行、保险、券商一批大公司接连倒下。金融危机又带动房价继续暴跌，形成螺旋式下跌，一直跌到 2009 年。

我一直说可以多看看1990年后日本的这段历史，对我们很有借鉴意义。日本开征房地产税这个历史反面教材就历历在目，我们肯定不会重蹈覆辙。

那为什么长远来看，房产税又一定要做呢？

其实和房地产本身关系不大，主要是理顺央地关系，给地方政府找长期稳定的税源，解决地方经济长期发展的问题。（卖不了地了，就可以改收税了）

当然这里面还有不少争议，比如土地出让金的问题，相当于已经交过一次税费了，再收房产税是否合理，学术界和法律界一直都有争论。但现在确实不着急了，短期也不具备征收的经济基础，正好可以坐下来慢慢讨论。

总的来说，虽然现在暂时不用为房产税操心，但这也就是给大家留足了些时间，慢慢清理手里的多套房产。如果现在不行动，到时候再临时卖的话，可能市场会造成挤压，出现短期超跌的现象。

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