天津
吉大九洲港，又有大动作。日前，珠海市自然资源局发布了九洲港片区A103a02管理单元（港湾路东侧、九洲港路南侧用地）控制性详细规划修改批前公告——那块曾规划318米观光塔的一线海景宝地，拟调整为住宅+商业用地。超高层地标谢幕，滨海低密社区登场，吉大楼市即将迎来新鲜血液。
｜官网批前公告截图（图源：珠海市自然资源局）
一、控规修改落地：吉大再添住宅用地
根据公告，本次修改地块位于吉大基本城市组团九洲港片区，港湾路东侧、九洲港路南侧，临近九洲港客运码头，拟调整为住宅+商业用地。它与当前在售的华发·云玺及即将入市的华发·泓玺紧邻，总用地面积约2.8万㎡。
修改原因也很明确：为积极推动吉大片区建设发展，支持盘活存量土地，特开展本次修改工作。这意味着，备受关注的吉大，将再添住宅用地。
｜修改地块区位示意（图源：珠海市自然资源局）
二、指标大瘦身：砍掉超高楼层，容积率降至1.6
对比调整前后，变化可以用「大刀阔斧」来形容：调整前，地块为商业用地+商务用地+旅馆业用地+城市轨道交通用地，容积率4.18，建筑高度230米，建筑面积118564.11㎡。
｜调整前主要指标（图源：珠海市自然资源局）
调整后，地块性质变为二类居住用地+商业用地，容积率降至1.6，建筑高度降到80米，建筑面积45343.12㎡。
｜调整后主要指标（图源：珠海市自然资源局）
也就是说，此次调整将砍掉超高层摩天楼，地块功能从商业商务转向以住宅为主：总建面减少约7.3万㎡，开发强度大幅降低。按照平均100㎡/套估算，未来该地块预计可供应400+套住宅。而在容积率1.6+绿地率35%+建筑高度80米等指标加持下，这里有望打造成一个低密舒适社区，期待值拉满！
三、前世今生：5.83亿收储地块，曾是318米观光塔选址
实际上，该地块正是今年5月份被官方收储的地块——当时珠海市自然资源局发布公告，拟通过5.83亿元收回收购吉大片区港湾路东侧、九洲港路南侧建设用地使用权，用地单位为珠海九洲开发建设有限公司。
｜收储收购价格公示（图源：珠海市自然资源局）
该地块原为九洲湾项目（现华发·云玺）的一部分，坐拥极其优质的景观资源，旁边便是情侣路及一线海景。这里也是原规划的「珠海九洲中心观光塔」项目所在地，规划高度达318米——顶层设置观光平台，打造珠海的城市会客厅，是观看港珠澳大桥、看海、俯瞰珠海城市风貌的极佳场所。
｜九洲湾项目原效果图
回溯历史，整个九洲湾项目于2017年12月8日由华发旗下的珠海九洲开发建设有限公司以楼面价8935元/㎡、总价约23.25亿元竞得，总投资近180亿元，分为多个地块开发。（注：原规划信息）
｜修改地块用地图（图源：珠海市自然资源局）
四、片区版图更新：云玺在售、泓玺将入市
截至目前，原规划的住宅用地已经对外销售，即华发·云玺，项目共有2栋住宅。而P7地块则重新挂牌出让，后由华发以总价3.2亿元拿下，推广名为华发·泓玺。
｜华发·云玺海景样板间
据最新消息，华发·泓玺将推出建面约145-185㎡游艇座舱式山海大平层，产品定位直指滨海改善置业。
｜华发·泓玺产品发布会
结语
整体来看，此次控规调整，可以说是吉大九洲港片区一次重大规划转向——放弃原规划的超高层商务地标，转向滨海居住。对吉大楼市而言，新住宅的到来将进一步活跃片区，带来新鲜血液。那么，地块最终会被哪家企业拿下？会否还是华发？我们持续关注！
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