陕西
前段时间，西安住建局公布了9月份西安二手房网签数据，作为8.28现房新政后的首月，8300套的网签量，同环比齐涨。
行情上涨的原因是政策刺激，还是传统旺季的市场惯性，又或是其他？又有哪些小区的二手房卖得最好，凭什么，今天我们就用数据来聚焦真实的市场。
01
成交量不错但房价跌？
最近，前瞻顾问发布了一个调查数据，在这份数据中提到了9月份西安主城二手房成交TOP10项目。
据前瞻顾问统计的数据，9月西安二手房成交榜单上的TOP10小区，最高为27套，起步门槛为15套，成交量微涨，但价格深度下探。
具体来看，从价格维度看，这些小区的单价全部控制在2万元以下。
成交均价最高的是位于高新区的云顶园，为19905元/㎡，最低的为8491元/㎡，还是位于经开凤八市府圈内的天朗御湖。
比成交均价更扎眼的是，成交TOP10小区中，与8月份相比，有7个小区价格环比涨幅是下降的，仅有3个项目是上涨了。
而和半年前的3月份相比，仅有1个项目价格是上涨，1个项目持平，8个项目价格下降。
这意味着，在9月份，新政实施的一个月内，并未改变二手房市场“降价换量”的核心逻辑，刚需盘还是靠“绝对低价”走量，核心区高价盘靠“大幅割肉”套现，二手房市场的定价权已彻底向买方倾斜。
其中，与8月份成交均价环比跌幅最大的是，万科金色悦城，环比跌幅为10%，从8月份11512元/㎡的成交均价降到了9月份的10416元/㎡，每平米降低了近1100元，以100㎡的户型计算，直接减少了11万。
紧随其后的是，位于经开的海璟台北湾，环比降幅为8%。
值得一提的是，无论是万科金色悦城（远东实验小学）还是海璟台北湾（西安经开第一学校），都是强名校学区。
所以即便是强名校学区的房源，也在降价走量，更别提其他房源了。
要知道根据西安贝壳网站公布的数据，目前西安有168853 套在售，这还只是外网数据，内网数据会更高，约17万的房源，竞争压力可想而知。
环比涨幅最高的是云顶园，环比涨幅为7%。
一方面，和半年前相比，云顶园9月份的成交均价还跌了2个百分点，9月份成交均价环比上涨，是因为8月份的价格算是处于一个低位；
另一方面，除了项目紧邻高新三小、三初外，项目还有四五十平的小户型，总价也就100来万，压力相对较小。
02
成交量排名前三的楼盘
另外从成交量层面看，在9月份海璟台北湾以27套的成交房源位列第一；
魏玛公馆以24套的成交量居于第二，万科金色悦城、普华浅水湾以22套的房源同列第三。
海璟台北湾、魏玛公馆、万科金色悦城这三个项目成交量位居前列也很好理解，都拥有强名校的学区。
譬如，海璟台北湾、魏玛公馆都是经开系名校、万科金色悦城为远东，远东在城西口碑不能说最好，但也是很不错的学校。
除此之外，在9月份成交量TOP10项目中，天地源枫林绿洲、白桦林居、云顶园等，同样是在优质学校的学区范围内。
可见，市场对于拥有强名校资源房源的认可。
03
9月份经开区表现抢眼
从房源分布区域来看，9月份成交量排名前十的项目中，经开占据了4席，高新2席，灞河、港务、城北各一席。
在新房市场，也是从今年开始，以团结片区、曲江大明宫为代表的城北片区在全市的份额占比大幅增加，尤其是团结片区，不仅新项目扎堆，且各个项目的热度都不错，直接推高了城北新房热度。
在二手房层面，经开区卖得好的项目数量最多的原因是，城北居住、工作人群并不少，但相对优质教育资源比较少，虽说位于团结片区的团结实验学校、红旗学校均已开学，但周边房源多以新房为主，目前暂未进入二手房市场。
目前二手房市场中拥有强学区的主要集中在经开区的经开系学校，因而经开拥有强学区的项目表现相对抢眼。
经开区卖得最好的小区是海璟台北湾，也位居全市二手房成交量的TOP1。
高新区销量最好的是天地源枫林绿洲，在9月份成交了17套，并列全市第五，热销原因是为高新三小、高新一中学区范围内。
枫林九溪则是港务区9月份中卖得最好的，销量为21套。
原因是，除了是高新一中陆港学校的学区外，14534元/㎡的成交均价，也是奥体板块二手房中性价比较高的。
从9月份西安主城二手房TOP10小区的统计中，也更明晰：“低价”+“强学区”是二手房的热销因素未变！
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