160万对37万！临泉90亩地摆下"一宅一校"，住宅楼面价正好1500元

10月8日，临泉县自然资源和规划局发布临自然资公告〔2026〕13号：LQ2024-57、LQ2026-23两宗国有建设用地使用权挂牌出让，合计60301.63平方米（90.45亩）、起始总价9848.43万元，挂牌期10月27日至11月5日，设保留价、价高者得。两宗地隔一条迎宾大道南北相望：北面52.86亩是居住商业混合用地，160万元/亩；南面37.59亩是中小学用地，37万元/亩。同一条路、同一天挂牌，住宅地价是学校的4.32倍。更巧的是，把容积率算进去，那宗宅地的起始楼面价恰好是1500元/㎡——一个干净到不像巧合的整数。

NO.1｜壹

160万与37万

先把两宗地的账拆干净。

LQ2024-57号：迎宾大道北侧、杨小街路东侧、迎仙路西侧，35241.03平方米（52.86亩），居住商业混合用地（商业建筑面积不大于地上总建筑面积的1%），容积率大于1.0、不大于1.6，建筑密度不大于28%，绿地率不小于35%，住宅70年、商业40年；起始价160万元/亩、总价8457.6万元、保证金1750万元、竞价增幅2万元/亩。折算地面价2400元/㎡；按1.6上限计容可建约5.64万平方米，按120平方米一套估算约470套；起始楼面价1500元/㎡。

LQ2026-23号：迎宾大道南侧、沈郢路东侧，25060.60平方米（37.59亩），教育用地（中小学），容积率不大于1.0，密度不大于30%、绿地率不小于35%，出让50年；起始价37万元/亩、总价1390.83万元、保证金420万元、竞价增幅2万元/亩。折算地面价555元/㎡，容积率上限1.0，楼面价同为555元/㎡。

两宗地亩单价相差4.32倍，楼面价相差2.70倍。这不是随意定价，而是一次清晰的功能分工：住宅用地承担价值回收，学校用地以近乎成本的价格换取公共服务供给——37万元/亩这个数，本身就是"教育优先"四个字在土地账本上的写法。

160万元/亩这个数，则要放进纵向比价里读。2024年11月，临泉曾在迎宾大道南侧、幸福路北侧、滨临路东侧挂牌LQ〔2024〕-58号61.44亩宅地，起始价同样是160万元/亩（总价9894.4万元），但容积率上限是1.8、楼面价约1333元/㎡。同期古沈大道北侧那宗83.0157亩，起始价128万元/亩、楼面价约1067元/㎡。两年过去，迎宾大道沿线160万元/亩的价格线纹丝未动，但容积率从1.8降到1.6，楼面价反而从1333元抬到1500元。政府没涨价，是把地"做薄"了——让同样的地价对应更低的密度。

对照房价，1500元/㎡留有余地。县发改委公开的备案价显示，乐置臻境（霞光大道南侧）多层住宅单价6004—6134元/㎡，欧帆时代之光（霞光大道南侧、建设路东侧）7806—8152元/㎡。用1500元/㎡的楼面价测算，地房比约19.2%（对7806元/㎡）到25.0%（对6000元/㎡）——明显低于三四线城市常见的30%—40%。

真正让这两宗地不寻常的，是它们与周边的关系。其一，2024年6月，临泉县教育局已在"迎宾大道南侧、淝河路北侧、迎仙路西侧、杨小街路东侧"划拨取得36406.11平方米（54.61亩）中小学用地，用于临泉县第十一中学——与本次宅地同夹在迎仙路与杨小街路之间，只隔一条迎宾大道。其二，在售的云顶合院项目正位于"白沟东路东侧、迎宾大道北侧、杨小街路西侧"，与本次宅地只隔一条杨小街路，2025年10月至2026年2月已连续取得多栋预售许可；同期在售的还有羲皇书院、建业云筑（均在迎宾大道南侧、迎仙路东侧）。

换句话说：这次挂牌的宅地，西边是已经卖了两年多的云顶合院，南边是已落地的第十一中学，再加一宗新学校——临泉在迎宾大道这一片，摆的是一个"学校先行、住宅跟进"的完整局。

NO.2｜贰

一宅一校的片区账

把两宗地放进《临泉县国土空间总体规划（2021—2035年）》，落点有据可循。

其一，迎宾大道方向，正是规划点名要"加快建设"的居住片区。规划在居住用地布局中写明："老城片区现状已建成区以改善居住条件……对现有居住用地逐步更新改造，加快城南片区、城北片区、经开片区和高铁片区居住生活区的规划建设。"中心城区"一带三轴，四心七片"结构中，七大城市片区为老城、政务、城南、城北、城西、经开、高铁；发展方向为"东进南拓、西优北展"。而住建部门2025年的进展通报里，迎宾大道正是重点——"临鲖路西延建成通车，迎宾大道西延开工建设"。路在修，地在卖，学校同步落——这是"城北片区居住生活区"建设的完整节拍。

其二，学校用地直连规划的教育设施供给要求。规划专章部署"扩大教育设施供给保障"："根据人口规模及分布情况，合理规划幼儿园布局，实现托幼一体，推进义务教育设施均衡布局，加强高中学校标准化建设"；同时要"完善公平共享的城乡生活圈"，"依据《社区生活圈规划技术指南》，完善社区公共管理和公共服务、商业服务、市政公用、交通场站、社区服务等基本配套设施"。一宗37万元/亩的中小学用地，就是"义务教育设施均衡布局"在土地供应上的直接兑现。

其三，人口账是这470套房子最硬的底气。规划披露：2020年临泉户籍人口231.6万、是全国第一人口大县，常住人口165.84万，城镇化率仅30.45%。到2035年，县域常住人口约180万人、城镇化率55%、中心城区人口规模约70万人——这意味着十五年间要新增约65万城镇人口、中心城区要装下70万人。而临泉的市场现状比许多皖北县城健康得多：县住建局数据显示，截至2025年，商品住宅库存4465套、53.2万平方米，去化周期仅13.1个月，被官方定性为"商品房供需关系相对平衡"；全年办理新建商品房销售备案3188套（住宅2472套）、成交额18.5亿元。13.1个月的去化周期，是临泉敢从容供地的最大本钱。

其四，硬约束决定了必须"好地好用"。规划划定：耕地保有量1195.47平方公里（179.32万亩）、占国土面积65.01%；永久基本农田1085.67平方公里（162.85万亩）、占59.04%；生态保护红线仅16.98平方公里、占0.92%；城镇开发边界96.22平方公里、仅占5.23%。规划同时坦承："全县城乡建设用地399.33平方公里，占比约22%""呈现出典型平原地区、农业大县的空间特征"。在耕地占近三分之二、可建城镇空间仅5.23%的平原农业大县，90.45亩连片用地必须一次配齐住宅与学校——这就是"集约高效城镇空间"的真义。

其五，城市定位给了长期想象。规划明确临泉要打造"一城一区四地"：宜居宜业的现代化中等城市、皖西北承接长三角产业转移先行区、长三角绿色食品生产供应基地、皖豫边界有影响力的商贸物流基地、高品质中原旅游目的地、优质人力资源开发地；城镇空间结构为"一主一副两轴三带多点"，一主一副即主中心县城与副中心高铁片区共同建设现代化中等城市。2025年，全县地区生产总值602.3亿元、同比增长5.8%，规上工业增加值增长9.6%，工业投资增长32.1%。产业在跑，人口才留得住。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：临泉这两宗90.45亩土地最值得被记住的，不是9848万元的总价，而是"160万对37万、4.32倍"这个价差背后的一笔明白账——在耕地占65.01%、城镇开发边界仅5.23%的平原农业大县，政府用近乎成本价的37万元/亩把学校配到位，再用160万元/亩、楼面价1500元/㎡（地房比19%—25%）的宅地回收价值，把"教育先行、住宅跟进"写进了同一份公告；而迎宾大道沿线两年160万元/亩零涨幅、容积率却从1.8降到1.6，说明临泉不靠抬价，而是靠"把地做薄"来兑现品质。真正的胜负手已经清晰：在城镇化率仅30.45%、却要向2035年55%和中心城区70万人迈进的人口大县，13.1个月的去化周期能否守住，决定了这470套房子能卖给谁；而第十一中学与新出让学校的落地节奏、迎宾大道西延等基础设施能否如期兑现，决定了临泉能否真正把"宜居宜业的现代化中等城市"从一句定位，变成城北片区里既可以上学、又可以安家的日常。