828新政后，市区现房卖得怎么样？

房地产行业预售制度发生重大转折，封顶预售、现房销售，对新房市场震荡不小。

此前，天津也针对828新政出台了细则。

可以明确的是，大家对未来市场供应量的衰减已经达成基本共识。

政策猛火加热，现房迎来了一波“蜜月期”。

要知道，上层已明确表态房地产市场进入“存量时代”。

在天津的新房市场中，现房占比高达67%，买房人重点关注的市区，现房总计36盘。

那么，这些现房卖得怎么样了？

根据最新发布的9月数据，卖的最好的是格调榴园，它更是成为当月河东的销冠盘。

客观说，这个节点能卖到现房，各有各的原因。

凭什么格调榴园能脱颖而出，热度翻红？

我们根据配套、价格、产品、品牌等维度进行分析。

| 板块的成品指数+超高性价比

一般来说，买房人在地段选择上首要考虑的是“现状”，如果能有一些“大故事”就更好了。

目前市场中“热销盘”的城市底盘几乎遵循的都是这个逻辑，不论市区还是环城。

不过，从现状的角度来说，市区更占优势，买房人几乎没有抗性。

因为，老城的烟火是新区不能比拟的。

从楼市的角度来说，市区的能级与段位是环城很难追赶的。

要知道，城市价值的“原点”就在市区，相比于环城，它的抗跌能力更强。

这几年的市场反馈，买房半径急剧收缩，市区的占比仍然在上升！

换言之，“安全边界”就在这里。

格调榴园所在的津塘公路，就是天津极其特殊的一条支脉。

沿线遍布着“老字号”，菜场、餐饮、商超、医疗、学校……沉淀着生活化的底蕴，充斥着市井百态。

承载着地缘的情感，也能迅速拉近与“外人”的亲密值，提升归属感。

没有高不可攀的距离，只有深深扎进泥土的踏实。

但，它又不是一成不变的。

一条地铁9号线，使得这条热络的主干有了新的使命。

向西直达天津站，高铁直达北京南；向西与滨城核心区紧密相连。

由于轨道交通的存在，双城生活的时间都能精确到分钟……

而后，源源不断的红利还在一个劲儿地往这里砸。

天津的“壹号工程”海河柳林片区覆盖四区，开启城建大跃进。

格调榴园成为了河东的“桥头堡”，路网、地铁的“含金量”再度升格；

地铁11号线雪莲南路加入项目交通网络，直通河西；地铁10号线环伺周边，与9、11号线横纵交错。

举全市之力打造的城市界面、产业资源、高阶人口都在向这里倾斜。

期间，还引入了重磅教育资源，格调榴园所属的育才学校，是一所九年一贯制学校，已经成熟运营多年。

格调榴园不到200万的起价，就可以将市区+现房+九年一贯制学校+改善品质+逆天园林+90平米以上的面积，一并集齐。

| 格调实景壹号作品

之前我们说过，现房也许并不像你想象中的美。

一方面，看上去不美。

毕竟，有一部分现房是“边住边卖”，生活状态太真实了，感官上确实和那些示范区差距很大。

另一方面，是现房销售本身的不美。

这关乎于开发商。

在现房销售阶段，会涉及到空置物业费、供暖费等一系列费用，这些都算开发商的成本。

开发商不靠谱的话，都会成为“历史遗留问题”。

但，作为一个把“无理由退房”写进合同里的格调，这些问题几乎不存在。

格调榴园的产品力不仅买房人，就连体系内都认定为“壹号实景作品”。

客观说，这个项目的标识感太强了。

17万平米的超大体量社区，10万平米的景观面积，市区没有比它更大的了。

格调，凭借着“只定制、不复制”的精品路线，把这座“庞然大物”做成了细节拉满的品质社区。

颜值、功能、动线、工艺、服务……错综复杂的要素，竟被格调清晰地梳理出来，并融为一体。

最关键的是，实景呈现出来的效果比图纸上还要惊艳。

好到什么程度？

相比很多楼盘的交付“见光死”，格调榴园交付后反而越卖越好，成为了活广告，日积月累，信用档案“自然生成”。

总结一句话，格调一直在做“难而正确”的事儿，在业主入住之前，它就把生活提前预演了一遍。

| 门第次序与归家排场

社区的主入口大门高约10米，长约54米，造型参照了古代的牌坊。

两侧白色石材与仿铜色调对称排列，并辅以铜钱纹样。

社区的封面就彰显出业主的身份属性。

格调榴园实景图

| 教育友好型社区

眼前，格调榴园教育资源的确定性优势越来越大。

它不止是带有学区属性的新房，未来1-2年才是优势的爆发期。

因为，天津的转学高峰还没来了！

第一，天津具备大量北漂转学机会。

要知道，天津转学客群主要来源于北漂。

根据北京市教委2023年统计数据显示，全市义务教育阶段在校生中，非京籍学生占比38%，约58万人。

但到了中考环节，这一数字骤降到不足10%。

按照政策，非京籍考生只能报考北京市中等职业学校，无法参与普通高中录取。

也就是说，天津可以承接大量非京籍北漂子弟转学需求。

第二，新出生人口高峰在2016-2017年。

二胎政策放开之后，2016、2017年迎来了新生人口的暴涨。

根据全国新生儿数据显示，2016年出生人口约1883万，2017年为1765万。

而后逐年下滑，2022年后出生人口更是低于1000万人。

那么，2016-2017年出生的儿童年龄为10-11岁，正处于小学中年级段。

家长规划转学通常集中在小学4-5年级，可赶上小升初摇号；

而且，未来初中转学的高峰，主要是初二升初三还会是这批人。

由此判断，天津小学转学高峰在2026-2028年释放，峰值出现在2027年；初中转学高峰在2028-2031年，峰值在2030年。

但是以目前天津的转学政策来看，对于外地人初中转学卡的比较严，以统筹为主。

而统筹就意味着进入的是区域的“收底校”。

所以，选对新房是一件多么重要的事情！

更难得的是，自从优质教育引入板块之后，项目正向教育友好型社区转变。

而且，项目已经做出了“实打实”的动作。

利用格调多年来积累的广泛、优质的文化艺术资源，为素质教育做好校外补位，带领孩子们一起探索艺术、自然、生活的奥秘。

开办了格调私塾课程，包含美术、音乐、外教课等多方位辅导，丰沛了孩子课余生活。

甚至，社区物业还“自掏腰包”贴补校车接送。

业主每个月只需要少量花费就能享受接送孩子的服务，免去双职工家庭接送烦恼。

| 公园式的江南园林

能驾驭10万平米园林的开发商本就屈指可数。

更何况，格调还把园林打理得如此精致，更加难得。

园林整体溯源苏州名园的艺术特色，提炼传统合院精髓，面积相当于一个河东公园，也是全市范围内的唯一。

社区内包含12座私家庭院，39座园中园，11大水系，42处亭廊，100多种苗木，1000多棵成树。

格调榴园实景图

所构建的“一庭归心—两园归隐—九院归家”的景观布局和“入园—入院—入户”的空间层次，几乎可以覆盖每栋楼的观景需求。

整体分为“大三进”和“小三进”。

“大三进”是指入园-入院-入户；“小三进”是指楼座入口处的前院、中院、内院三重归家空间。

仅是门，就做了三道：坊门、垂花门、单元门。

格调榴园实景图

更关键的是，城市的喧嚣通过核心景观主轴的排布，得到递减。

其中2万平米的核心景观组团，和苏州留园的体量相当，大大小小共计30处景致。

这不仅仅是成本的堆砌，更是审美与鉴赏水准的体现。

格调榴园实景图

格调榴园实景图

山、石、亭、廊，在古建场景中进行现代生活，这种体验本身就很奇妙。

九个院子，以社区中央道路为轴线，左右展开，排布有序。

再加上100多种乔木、70多种灌木，以及20多种地被，相当于一个植物园的量级。

格调榴园实景图

其间，最大限度增加园林节点密度和园林建筑密度，设置室外家具，可随时停下来休息、赏景、放空身心。

房子掩映在园林之中，形成了“隔而未隔、界而未界”的意蕴。

格调榴园实景图

格调榴园实景图

约1300米的环形跑道，在小区里就能运动、逛公园，沿途亭台楼榭、山水相依、一步一景。

就连地面的铺装材料都随着景观变化而各不相同。

| 古法炮制的“好房子”

在行业还没有爆发的年代，地块在规划上就得一年的时间。

但现在，开发商都在赶工期，批量复制产品。

格调，还在坚持古法。

除了在建材的选用上投入巨大成本之外，格调榴园的“工匠精神”成为了楼市的一道金边。

举几个例子。

比如，建筑的立面。

马头墙、“万”字窗、回文格……传统中式建筑元素出现在现代高层建筑上，由数种材质精巧拼接，榴园的建筑外檐雕梁画栋、堪称华美。

格调榴园实景图

格调榴园实景图

“华美”的背后，是过硬的品质在支撑。

外墙经过3道工序涂刷，厚度可以超过2mm。

且由于质感涂料对光的吸收、反射与普通涂料不同，在阳光下会呈现出不一样的高级感，延年性也更好。

不止如此，在材料的选择上，亲自跟踪生产全过程，还自创了8步停止检验法。

每一步验收合格后才能进行下一道工序。

这就能最大程度避免墙体脱落、漏雨漏水等常见问题。

再比如，层高。

这几年，“好房子”标准出台之后才对层高有了要求。

在这一点上，格调榴园体现出了它的超前性。

高层的层高约3.1米，洋房约3.2米，相比于平面，格调榴园更注重户内的立方空间。

一般来说，“好房子”标准颁布前，大多数层高都集中在2.9-2.95米。

项目的层高优势放在当下也很明显。

房子会更通透，采光更高，装修自由度也会更高。

比如装个欧式吊顶、智能家居系统等，就很容易实现了。

同时买到的空间更大。

如果买一套100平米左右的房子，层高提高20厘米，也就意味着可以多享受20立方米的空间。

不止如此，项目还基于防水、降噪等设计，在舒适度方面有了很大提升，基本上解决了业主日常生活的所有痛点。

三玻两中空的LOW-E玻璃、入户门及门锁……都尽量选择大品牌，每一个细节都力求精准、到位。

| 行业洗牌，“头部效应”加剧

新政的出现，开始让行业洗牌。

真正能上牌桌的房企，一定是有实力、有口碑的。

更关键的是，需要“长期主义”的责任感。

首先，要有城市发展的视野。

之前我们一直强调，格调是有提升城市价值基因的。

从最早的西广开，到现在城市更新的“遍地开花”，格调为这座城市留下了很多记忆。

其次，要降低买房人的风险。

房地产行业受大环境影响，过去这几年集体“失速”。成交规模“腰斩”，千亿房企阵营掉到仅剩10家，比2021年缩水超四分之三。

反观格调却越挫越勇，销售业绩和市占率高歌猛进。

不夸张地说，格调如今所有的成功与声望，全部源于20多年前的“破釜沉舟”，并自此起“一基二矛”的体系打法：

无理由退房为基，产品创新、超预期兑现为矛。

因为它并非收割买房人的营销噱头或工具，而是实打实具备法律效力。

是企业给自己戴上的“紧箍咒”，背后更是顶着巨大风险。就拿10%退房率为例，都将是上亿元的直接损失，稍有不慎便会导致资金链断裂，危及企业生死。

这也倒逼格调提升品质，且必须做好房、更要交好房。

正因如此，才能让格调榴园长期持有热度，在周期与行情的变化中依旧稳坐楼市前列。

同时，我们也要看到，封顶预售只是过渡，现房销售是大势；未来的新房供应一定会有所衰减，买房人追求稳定的话尽量选择当下的现房，把风险最小化。

格调榴园在一定程度上反映了买房人的态度，现房的品质、头部的房企，就是抵抗风浪的“好房子”。

这比任何产品上的炫技、创新都来得踏实，堪称天津楼市的“五星现房”。