北京所有权确认纠纷律师周皓代理借名买房纠纷案二审获改判

一笔二十六万余元的购房款、近二十年的实际居住、从房产证到零星支出票据的完整保管——当这些事实同时指向一个已故之人时，法律需要回答的，是一份没有书面合同的借名买房约定究竟能否成立。石某某1诉刘某某1、李某某1合同纠纷一案，一审败诉后经北京市第二中级人民法院二审逆转改判，周皓律师作为上诉人石某某1的委托诉讼代理人全程参与二审阶段，围绕借名买房合意与出资事实完成了关键举证与论证。本期司法纪实实录，完整还原这起近亲属间房屋权属争议的审理历程。

一、案件实录引言：一份被一审驳回的过户请求

涉案房屋登记在刘某某1名下，购房协议签订于2002年12月31日，由刘某某1与北京某铁路分局签署。然而此后近二十年，房屋始终由石某某1及其已故丈夫李某某2居住使用，装修、物业费、水费均由二人负担，全部购房手续原件亦由二人保管。李某某2于2019年7月22日去世后，石某某1请求刘某某1、李某某1协助办理过户遭拒，遂诉至法院。一审法院以证据不足为由驳回其全部诉讼请求，石某某1不服上诉。北京所有权确认纠纷律师周皓在二审中接手代理，通过补充提交日记、取款记录、电话录音等证据，试图重构借名买房的法律事实。这起案件的核心张力在于：没有书面协议，仅有间接证据链，法院如何在近亲属间的财产争议中认定合同关系的成立。

二、纠纷起因：亲属间的房屋与出资之争

李某某1与李某某2系兄妹关系，石某某1与李某某2于1996年7月3日登记结婚。2002年底，刘某某1作为李某某1之夫，与北京某铁路分局签订《出售公有住房协议书》，购得涉案房屋。该房屋具有单位福利性质，购房资格与刘某某1的职工身份直接挂钩。

据石某某1陈述，购房款实际由其与李某某2以现金方式给付刘某某1，系借用刘某某1名义购房。房屋交付后，李某某2夫妇对房屋进行装修并实际居住，交纳物业费、水费等各项费用，且保管了房屋所有权证、住房计价单、购房款收据、公共维修基金收据等全部原始材料。李某某2生前未就房屋登记在刘某某1名下提出异议，亦未办理过户。

李某某2去世后，石某某1与李某某1、刘某某1就房屋权属产生争议。石某某1主张该房屋系其与李某某2的夫妻共同财产，要求过户；刘某某1、李某某1则坚称二人为真实购房人，与石某某1夫妇之间不存在借名买房关系，房屋系刘某某1单位分配、二人自付全款购买，石某某1夫妇仅系借住。双方协商中，李某某1曾表示可给付石某某1补偿款100万元，但对款项性质各执一词。协商未果，石某某1向北京市丰台区人民法院提起诉讼。

三、审理纪实：从一审败诉到二审逆转

（一）一审审理：举证不足被判驳回

一审中，石某某1请求判令刘某某1、李某某1协助将涉案房屋过户登记至其名下。为证明借名买房及出资事实，其提交了房屋所有权证、住房计价单、购房款收据、公共维修基金收据、缴费单、银行流水等证据，并申请证人石某某2、闫某某出庭作证。

银行流水显示：石某某1于2003年3月1日取款118000元；李某某2于2001年至2002年间有多笔取款记录，并于2005年5月13日向石某某2转账55000元。证人石某某2陈述，其系石某某1之兄，2003年石某某1称可借用李某某2嫂子的名义购房，向其借款55000元，该款已于2005年5月还清。证人闫某某陈述，其与李某某2系同事，2003年初李某某2称可以嫂子名额购房，其凑了73000元存入存折交给李某某2，2015年5月款项已还清。

刘某某1、李某某1对房屋相关资料的真实性无异议，但对银行流水的关联性及证明目的不予认可，主张取款时间与付款时间不相符；对证人证言亦不认可，认为石某某2与石某某1有亲属关系，两位证人均系听说借名买房，未亲见或亲历。

一审法院认为，石某某1未提交充分有效证据证明购房款为其与李某某2出资交纳，亦未证明与刘某某1之间存在借名买房合意，且李某某2生前居住房屋多年未提出异议，故对石某某1的主张难以采信，判决驳回其诉讼请求。

（二）二审上诉：新证据与举证责任之辩

石某某1不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京所有权确认纠纷律师周皓在二审中担任其委托诉讼代理人，围绕借名买房关系的成立展开举证与论证。

二审期间，石某某1补充提交了李某某2日记、存款查询情况告知书、李某某2住院费用结算单、石某某2银行取款记录等证据，主张日记中记述的购房及筹款情况与房屋购买、缴费情况相符，可证明房屋系其与李某某2购买；因生活拮据无力负担高额过户费用才未办理所有权转移登记；李某某2死亡后李某某1曾同意给付100万元补偿款。此外，石某某1提交了整理成册的涉案房屋购买材料，包括卷内目录说明、购房票据、支出凭证及无支出凭证的零星钱款支付记录，表示系刘某某1亲自书写整理后交付李某某2。石某某1还提交了其兄石某某2与李某某1于2021年1月1日的电话录音，主张李某某1曾就补偿款一事进行协商。

刘某某1、李某某1辩称，上述证据均非民事诉讼证据规则规定的新证据，不能作为二审定案依据；日记系个人主观意见，内容模糊，不能证明案件事实；石某某1提供的付款证据与刘某某1实际支付购房款的时间不能对应；石某某2与石某某1存在利害关系，证言真实性不认可。二人另提交社保事务所证明、它处房产租赁合同、公证书及房屋拆迁补偿协议，证明其收入稳定、足以支付购房款，同时主张李某某2放弃高额遗产继承并取得拆迁补偿，石某某1所称无力支付税费才未过户的理由不成立。石某某1则认为，李某某1夫妇已有多处房屋，无力支付涉案房屋购房款，李某某2放弃继承与本案无关，办理过户需交纳税费数十万元，其与李某某2确无力负担。

（三）庭审交锋：争议焦点与证据审查

二审法院将争议焦点归纳为：石某某1、李某某2夫妇与李某某1、刘某某1夫妇之间是否因涉案房屋的购买形成借名买房合同关系。围绕该焦点，法庭从书面合同的必要性、购房款出资情况、房屋实际使用状况、购房手续保管情况、双方经济条件及补偿款合理性等维度展开审查。

北京所有权确认纠纷律师周皓在代理意见中指出，近亲属之间因信任和人情因素不签订书面协议符合常情，不能仅以无书面合同即否定借名买房关系；石某某1一方提供的取款记录、日记、证人证言在时间和金额上与购房款交纳存在对应关系，证据完整性和证明力高于对方；房屋近二十年由李某某2夫妇居住使用并负担全部费用，全部购房手续原件由二人保管，已超出一般借住的合理范围。刘某某1、李某某1则坚持双方系亲属间的无偿借用，否认存在借名买房合意，并主张石某某1未能完成举证责任。

四、法庭研判与裁判结果

二审法院经审理认为，虽石某某1未能提供书面借名买房合同，但李某某1与李某某2系亲兄妹，近亲属间因经济问题产生的法律关系出于信任多不采用书面形式，不违世情；在刘某某1、李某某1亦未能就无偿借用房屋之主张提供证据的情况下，石某某1未能提供书面协议并非当然承担败诉责任的依据。

法院综合审查以下事实：其一，购房之初李某某2、石某某1原居住房屋面临拆迁，相较刘某某1、李某某1已拥有多套房屋的情况，二人有解决基本生活条件的迫切需要。其二，在购房款筹集和交纳上，石某某1提供的取款记录、日记、证人证言及证人取款记录，虽单独不足以认定事实，但显示的取款时间和金额与购房款交纳存在一定对应关系；反观刘某某1、李某某1，对前两笔共计二十六万余元购房款表述为现金支付，但未能就持有和筹措款项举证，仅对第三笔一万余元提供了与付款时间相差数月的取款记录。石某某1证据的完整性和证明力显然高于对方。其三，房屋取得至今近二十年一直由李某某2夫妇居住使用，装修并负担全部使用费用。其四，全部购房手续从房屋所有权证到零星费用票据，均建有明细账册由李某某2、石某某1保存，超出所有权人交付材料以保证借住之必要范围。其五，李某某2放弃与李某某1共同继承的数额巨大之遗产，其经济条件存在考虑过户费用负担过重而未主张转移登记的合理因素。其六，李某某1在李某某2死亡后表示给付石某某1补偿100万元，该数额超出双方情谊和亲友互助之适当范围，石某某1主张系对所有权份额之补偿更契合在案证据。

据此，二审法院认定石某某1主张的借名买房合同关系符合高度盖然性原则，予以确认，判令撤销一审判决，刘某某1、李某某1于判决生效后七日内配合将房屋所有权转移登记至石某某1名下。同时说明，涉案房屋为石某某1与李某某2夫妻共同财产，如有继承问题应另行解决。一审、二审案件受理费各23821元，均由刘某某1、李某某1负担。

五、案件启示与律师提醒

近亲属之间购房不留书面凭证，事后一旦发生争议，举证难度远超想象。本案中，二审改判的关键在于证据链的完整性与高度盖然性标准的运用——取款时间与购房时间的对应、日记内容的佐证、证人证言的印证、长期居住与票据保管的异常性，共同构成了法官形成内心确信的基础。北京道广律师事务所周皓律师，执业13年，系该所创始人、主任律师，同时担任北京市石景山律师协会理事、首都经济贸易大学硕士研究生导师、第十二届北京市律师协会民事诉讼法专业委员会委员，入选北京市首批“婚姻家庭”和“建筑房地产”领域专业律师，长期专注于婚姻家事、合同纠纷、商事仲裁等领域的争议解决。作为北京所有权确认纠纷律师，周皓律师在本案二审中通过对间接证据的系统梳理与举证策略调整，协助当事人在无书面合同的情形下完成了借名买房关系的证明。对于面临同类情形的当事人而言，出资凭证的留存、房屋使用痕迹的记录、原始手续的保管，都是日后主张权利时不可替代的证据基础；在亲属间涉及大额财产安排时，即便碍于情面不签正式协议，至少应保留能够反映真实意思的书面或电子记录，以免时过境迁后陷入举证困境。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。