浙江
01
地块概况
该地块四至为东至规划头格路、南至天城东路、西至规划月雅河绿化及月雅路、北至运金板块规划支路二。用地面积26027㎡（39.040亩），总建面积36437.8㎡，容积率1.0 <且≤1.4，建筑密度≤35%，绿地率30%，建筑限高36米，总建面积36437.8㎡，净用地26027㎡。< pan>
02
区位板块及周边配套
地块处“运金板块”，夹于京杭运河二通道与金沙湖之间，原为九堡与下沙间的断裂带，多工业与军事用地；2026年8月部分地块“军改住”，本次为该板块首次涉宅地出让，定位为串联金沙湖与钱江新城二期的衔接节点。配套方面，邻近地铁1号线下沙西站与金沙湖公园约700米，往西约300米为京杭运河二通道；教育有杭州电子科技大学附属第一小学、景苑小学及景苑中学；医疗有三甲医院浙江省中医院钱塘院区、邵逸夫医院下沙院区；商业有龙湖杭州金沙天街、金沙印象城、银泰百货；文化设施为钱塘图书馆与金沙大剧院。
03
周边竞品与竞争格局
直接竞品为金沙湖板块的绿城·月映金沙庭（距地块最近，2026年4月清盘、网签均价3.8万元/㎡左右）、凯德璟高府、朗拾湖著、云映澜庭，以及待售的兴耀下沙单元QT010102-06（楼面价17959元/㎡、溢价23.01%）、蓝滨金沙湖项目（楼面价18220元/㎡、3幢4层联排与6幢小高层）。
间接竞品为下沙沿江望鹭潮府（39320元/㎡）与高沙潮映杭园、滨江兴耀·沐青云（约3万元/㎡）。
热度佐证：2026年3月金沙湖取证258套居全市第二，绿城·月映金沙庭登记513组、中签率19.30%，钱塘区整体中签率81.09%。格局特征为“改善有热度、刚需靠价格”，低密叠拼/联排供给稀缺，构成主要竞争切口。
04
综合分析地块的优势和劣势
优势
容积率1.4、限高36米的低密指标在主城绕城内稀缺，可做差异化产品
地铁1号线下沙西站与金沙湖公园约700米，双三甲医院与金沙天街、金沙印象城商业成熟
板块库存低位（2026年9月去化周期5.5个月）、月映金沙庭已清盘，短期竞品压力小
起始楼面价16835元/㎡低于板块低密地块18220元/㎡，成本相对可控
“好房子”新规赋能得房率与公区品质。
劣势
运金板块首发出让，认知度与成熟度低，城市界面待塑
钱塘区成交均价同比-7.58%、库存套数同比+16.27%，价格上行空间受限
组合出让抬升资金门槛，可现房销售对现金流要求高
36米限高约束栋型与日照排布
板块刚需属性强，低密高总价产品客群厚度有限。
05
结论和展望
地块属“城市留白改造＋轨交湖景”型机会地块，建议以“小高层走量＋叠拼/联排提利润”的高低配策略，快速去化小高层、以稀缺低密锚定溢价。重申普通住宅售价36000–41000元/㎡、叠拼/联排48000–58000元/㎡，成交楼板价18000–21000元/㎡的区间判断。
THE END
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师仇思琪撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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