新盘配建的幼儿园，已经开不起来了？

刚建好的幼儿园，就改成社区医院了？！

最近，南沙在售现楼小区山海合悦曝出，原规划的12班幼儿园将调整为港湾街道更亟需的社区卫生服务中心。

这个由佳兆业悦伴湾盘活而来的小区，在去年就已经开始交付。

而幼儿园在调整功能之前，也基本建好，现在还没投用就直接要“回炉重造”。

｜图源：南沙区政府

壹

事实上，从山海合悦幼儿园3年多的建设周期，到功能变更，本质上反映了一件事：

一些小区，对幼儿园的需求迫切性正在下降。

从全市看，广州很多小区的幼儿园在建好之后，确实因生源不足延期使用。

｜广州楼市发布 制图

像天河世界大观板块，就有2个在售项目，幼儿园建好之后在一直“吃灰”，要知道，两盘同期建设的小学或九年制学校，现在都已经正式招生了。

根据中介透露，世界大观A盘的幼儿园没开的原因，就是生源人数不够。

当时教育局给的开班红线是50人以上，而目前项目仅有6栋楼交付，约100多户。

按现有计划，项目幼儿园预计明年移交教育局，但开园时间还是要看未来的入园生源清况。

隔壁的世界大观B盘，情况也大差不差。

据销售透露，该项目配建的幼儿园早就建好，不过生源不多，相关部门一直未进行接收。

目前，世界大观B盘已经交付200多户，但楼盘户数不多，后续什么时候能开，尚不明确。

｜与销售聊天截图

值得一提的是，这种现象海珠和黄埔都有。

比如琶洲某网红盘，也是生源不够，导致幼儿园延迟开园。

甚至，老黄埔有盘配建的幼儿园，已经移交教育局3年多时间，至今都没有开起来。

一般来说，按广州相关规定，幼儿园移交教育局一年内，就要投入使用。

楼市君咨询黄埔教育局得到的回复是：目前片区的幼儿园学位数量，已经可以满足入园需求。

潜台词很明白，如果周边学位充足，入园人数不达标，新幼儿园是可以不开的。

｜图源：领导留言板

与中小学不同，目前广州现行的《广州市居住区配套幼儿园建设和管理实施办法》，只要求幼儿园与住宅同步规划、设计、建设。

没有硬性规定，要求幼儿园要在收楼前投用。

换言之，无论是上面的哪个小区，交付之后幼儿园没开，本质上都不算违规。

｜图源：广州教育局

贰

坦白来讲，广州现有的幼儿园的学位，已经能满足现有的大部分需求。

我们以上面的世界大观A、B盘为例：

目前两个小区的适龄儿童，主要通过摇号派位入读帝景山庄的体育西幼儿园悦景园区、半山溪谷的天河区体育西幼儿园(大观园区)等几个幼儿园。

即便如此，这几个幼儿园学位，依然剩余很多。

比如今年体育西幼儿园悦景园区，小班招生人数23个，实际报名幼童只有15人。

体育西幼儿园大观园区计划招生45个，报名只有22个，学位多出更多。

｜广州楼市发布 制图

而且，幼儿园学位招不满，在全市已经是一个比较普遍的现象。

比如白云36所幼儿园招生有缺口，剩下1159个学位；天河14所幼儿园未招满。

在这种招生缺口之下，一些区的幼儿园的开园步伐放缓情有可原。

｜白云某幼儿园

｜广州楼市发布 摄

另外，从宏观层面上看，幼儿园需求下降已经是一个大趋势。

它不单是广州一个城市的问题，而是全国性难题。

数据显示，去年全国的幼儿园在园人数比2021年减少1579万；广州则是5年下降12.22万。

｜广州楼市发布 制图

不仅如此，对应未来3年入园的婴儿出生率，也是在低位运行。

像全国层面，2025年出生率只有792万人，意味着2028年入园孩童数量，可能比还要减少100多万人。

而广州的情况稍微好点。

从2021年到现在，广州的出生人口连续多年徘徊在10-11万人。

虽然下跌趋势暂时止住，但对比高峰时，仍有差距。

｜广州楼市发布 制图

再进一步拉长时间线，从结婚人数来看，3年后情况可能会有所改善，但挑战依然存在。

比如去年全国初婚人数重回千万规模，达到1042.3万人，对比2024年增加了125.33万人。

不过与2021年前相比，仍然是下滑趋势。

｜广州楼市发布 制图

也就是说，未来几年如果结婚人数、出生人口一直保持低位运行。

后面的那些还在建的幼儿园，要开起来，也会面临生源缺口的问题。

叁

更关键的是，由于土地规划的滞后性，不少新出让宅地，还在持续配建幼儿园。

就拿今年广州为例，1-9月全市成交的19宗宅地中，明确要求配建幼儿园的就接近2/3。

这就带来一个问题：

一边是生源下降，新园区开不起来；另一边又在建一些更新的幼儿园。

这种重复建设，势必会造成一种城市资源过剩。

不过，目前广州也确实意识到了这个问题，开始对一些幼儿园进行调整。

比如除山海合悦，南沙万顷沙的万泰佳园小区配建幼儿园，在投用之前，被及时调整片区更亟需的社区卫生服务中心。

｜图源：南沙区政府

同时，官方也在形成文件鼓励和引导，避免发生重复建设。

比如去年广州规自局就曾发布文件，鼓励存量物业按需嵌入社区服务设施。

像在一些老龄化较高的社区，支持引入老龄健康护理中心、康养机构、社区养老中心等。

在追求品质生活的青年社区，可利用存量物业打造共享空间和创新街区，嵌入配套餐饮、运动休闲、共享经济等小型服务设施。

｜图源：广州规自局

也就是说，无论是改造成社区服务、养老、托育，还是社区商业，都是允许的。

不过幼儿园改造成不同功能场景，要求并不一样。

像幼儿园改造成社区养老服务中心，在征得教育主管部门同意后，是不用重新申领工程许可证的。

｜图源：广州规自局

但幼儿园改为商业、办公等，官方并未将之列入免于调规的清单。

换言之，幼儿园活化为商业场地，依旧需要经过申请工规许可-缴纳土地出让金-消防审验等流程。

这种不同差别，我们可以窥见官方对于闲置幼儿园的态度：

那就是更倾向于将闲置配套，变更为非经营性的公共设施。

这对于后续闲置幼儿园的改造和活化，显然具有指导作用。