不要再盼拆迁了，房龄在25年以上的老房子，以后大多都这么办

房子住了二三十年，墙皮剥落、水管渗漏、爬楼越来越吃力，还要继续等那张拆迁通知吗？一句“支持原拆原建”传遍各地之后，老房子的出路究竟在哪里，哪些房子真能吃上这项政策，又有多少人只是空欢喜？

这两年，不少老小区业主心里都憋着一股劲，盼着一纸拆迁通知让自己“一步翻身”。可盼来盼去，消息没等来几个，房子的毛病倒越积越多，心里的落差也越来越大。眼下靠大规模拆迁解决老房子问题的日子已经过去，老房子不是没人管，而是解决的路子换了。

如今走进任何一座城市，房龄超过20年的小区随处可见，有的片区甚至连片扎堆。真要一刀切全部拆掉，拆迁补偿、居民安置、重建成本，每一笔都是天文数字，账根本算不过来。

正因如此，“原拆原建”才被推到台前。要不要花钱，花多少钱，能扩大多少面积，哪些房子能申请，哪些房子做了最划算，专业团队会怎么介入，政府推这项政策图什么，最后又会走向何方？

下面以厦门市自然资源和规划局与住房和城乡建设局联合印发的《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》为蓝本，逐条拆解。各地政策大体相近，细节可自行查阅文件。

先给一个总体判断：一句“支持原拆原建”，政府不花一分钱，就给全国老破小业主描绘了一个美好愿景。老破小的预期因此被抬了起来，市场也就有了稳定的基础。从这个角度看，这项政策的设计相当高明，但愿景和现实之间，还隔着一道道门槛。

第一道门槛，是“必须老、必须旧、必须破”。按厦门规定，能申请的房屋，要么建筑使用年限超过42年，大致对应1985年以前建成的房子；要么已被评定为C级或D级危房。同时，产权和土地权属必须清晰，产权证已经办妥，小产权房不行，老公房也不行。

此外，房屋不能位于政府改造范围或已纳入土地储备的范围内，不能是文物，也不能是历史风貌建筑。不满足这些条件，就不必再琢磨了。房龄二三十年的房子，基本与这项政策无缘；那些还抱着“房子够老就必拆”想法的业主，最后多半只能空等一场。

第二道门槛，是全体业主书面同意，注意是“所有业主”。一个小区哪怕有1000套房，只要有一套不同意，事情就做不成。现实中邻里诉求千差万别，有人想改、有人怕麻烦、有人拿不出钱，只要出现一个不配合的邻居，整件事就推进不下去，难度可想而知。

第三，资金全部由业主自筹。出资比例由业主协商确定，比如按原产权证面积分摊，面积大的多出，面积小的少出。

资金可以来自住房公积金、物业维修资金，也可以申请组合贷款。政府不出钱，只提供行政费用减免、税收优惠和一定补助，真正掏腰包的还是业主自己。

如果彻底拆除重建，费用相对较高，建安成本大约每平方米6000元。反过来说，如果只是想把外立面翻新一下，现在的城市更新就可以免费做，没必要走原拆原建。这也正是多数老房子未来更现实的去处：不是推倒重来，而是在原有基础上修缮改善。

第四，面积最多增加20%，自家实际能多出的只有10%。在原有建筑面积基础上最多扩大20%，其中10%必须用于电梯等公共服务配套设施。

而且20%只是上限，前提是满足日照间距等条件，改建后的楼不能挡住前后左右其他建筑的采光，否则连这10%都未必拿得到。

这一条对北方城市尤其难办。北方对日照间距的要求本来就高，楼一旦加高或外扩，很容易影响周边住户的采光，审批时会卡得非常死。所以“扩大20%”听上去诱人，落到具体楼栋上，往往要大打折扣，业主心里得先有个清醒的预期。

第五，扩建部分要补交土地款，按申请时点的市场评估价计算。电梯等公共设施占用的那最多10%面积不用交，户内扩建的10%则需要交。

在一线和强二线城市，地价涨得快，这笔钱相当可观。以上海地王周边每平方米约20万元的楼面价估算，户内扩建部分可能要补交150万到200万元。

这笔土地款有两个缴纳时点可选：一是原拆原建完成后办理产权证时，二是日后对外出售交易时。换句话说，业主可以先住进新房，等到办证或卖房时再结清。但无论哪种方式，这都是一笔绕不过去的硬支出，在测算收益时必须算进去。

第六，原建筑中已计入产权面积的储物间、杂物间等部分，可以纳入房间使用，不计入新增面积。业主可以借此重新设计户型，把这部分面积用起来。

不在产权证范围内、但有合法来源的面积，同样可以纳入。一楼可以做架空层；在全体业主同意的情况下，还可以开发地下空间做停车场。

第七，可以单独一栋楼改造，也可以相邻几栋楼联合原拆原建，但同样需要所有业主同意。比如一栋楼100户，5栋楼就是500户，只要有一户不同意，事情就做不了。联合改造的好处是可以开发连成片的地下室，但也只能在原有建筑的基底范围之内进行。

第八，发起程序复杂，主动权在政府。首先要区政府批准，再以本栋楼全体业主为主体成立自主更新委员会，委托业主委员会或具备相应资质的法人负责申请和协商。按照文件表述，要经过“业主发起、部门指导、方案深化、区政府审批、审批登记、验收登记等程序”。

这相当于开发商操盘一个项目，专业性极强，普通老百姓基本搞不定。文件把原则概括为十六个字：“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”。厦门这项政策有效期为5年，目前建筑使用年限在35年以上的房子，或许还有机会赶上。

那么，什么样的房子最值得做原拆原建？既然建安成本大约每平方米6000元，那么地价远高于建安成本的老破小，就最具改造价值。

典型是一线、强二线城市中地价上涨较快的区域，尤其是地王周边的低层老楼。若日照间距等条件允许，还可以按“第四代住宅”的思路来改造，空间很大。

需要看清的是，这类容积率极低、地段又好的老破小，价值的大头并不是房子本身，而是脚下那块高价土地。地段一般、地价不高的老小区，即便勉强凑齐条件，算上自筹资金和补交的土地款，也未必划算，不如老老实实走城市更新的修缮路子。

至于政策目的，可以理解为：政府想给二手房市场中最容易被抛售的老破小业主一个好的预期，从而稳住房价，毕竟市场普遍买涨不买跌。推进节奏的快慢，最终由政府说了算，并不是老破小业主自己就能完成的事。

关于未来走向，可以预见会有专业团队出面组织原拆原建，并借此“收割”老破小。既然一户不同意就做不成，那就高价收购不同意的住户。

比如100户里只剩两户不同意，团队直接把这两户买下，改造完成后高价出售，套利收益归公司所有。这类现象在政策初期大概率会出现，二手房价格指数也可能因此较快企稳。

但这种做法会破坏市场规律，尤其会对新房市场造成不小冲击。加上条件苛刻，大量业主做不了原拆原建，看到别人获利难免眼红，不满情绪会随之积累。

政府在其中并不获利，出发点只是稳定市场，缺乏持续推动的动力。因此，原拆原建可能在较短时间内悄然收尾：政策表面上或许还在，实质上却已停摆。

当然，这只是一种预判，实际走向仍有待观察。原拆原建门槛高、全员同意难、资金全自筹、面积增量有限、土地款不菲、程序又复杂，真正能吃上这块蛋糕的，只是少数地段极好、房龄极老的楼栋。

对于大多数房龄二三十年的老房子来说，与其苦等拆迁或幻想重建，不如把目光放在免费的城市更新和日常修缮上，这才是它们以后大概率要走的路。