从欧美看中国隐患：70年产权到期，高楼变垃圾？炸不掉还修不好

当70年产权期限渐渐逼近，城市里那些动辄30层的高楼会迎来怎样的结局？它们会像欧美当年的高层公寓一样沦为“垃圾”，陷入炸不掉、也修不好的困境吗？

要回答这个问题，得先看人们对高层住宅态度的变化。近些年，高层住宅和高密度社区的负面舆情接连不断，人们的看法几乎转了180度。

刚兴建时，住高楼是体面的象征；如今，不少人却把它看成未来的贫民窟。这种落差，正是隐忧的起点。

高层住宅并非中国首创，这一理念来自法国建筑大师勒·柯布西耶。他厌倦了巴黎遍地低矮的住宅，曾设想把塞纳河以北的中心城区全部推平，改建成成片的摩天大楼。这个方案在当时过于超前，几乎没人当真，最终只换来众人的白眼，被搁置在图纸上。

真正让高层住宅得到机会的，是第二次世界大战。许多城市被战火夷为平地，战后又迎来婴儿潮，住房缺口巨大，混凝土技术也在这一时期升级。几方面因素叠加，柯布西耶的“垂直城市”构想被欧美国家大量采纳，一栋栋高楼在废墟上迅速拔地而起。

然而楼龄一长，这剂曾被视为解决住房短缺的良药，就变成了社会治理的毒药。维护成本高、居住环境恶化等问题逐一暴露，不少高楼还发生了倒塌、火灾等恶性事件。到1970年前后，率先兴建高层住宅的欧美国家，也出现了高楼沦为贫民窟的趋势。

美国圣路易斯的普鲁伊特-伊戈项目是一个典型例子。它建于1954年，由33栋11层楼组成，原本是为低收入家庭准备的公共住房。

没过几年，问题就接连出现：犯罪率居高不下，维护跟不上，空置的房子越来越多。到1970年，空置率已经超过三分之二。

这个项目失败的原因相当复杂。种族隔离政策推波助澜，低收入群体高度集中，管理陷入混乱。

资金短缺又让最基本的维护难以为继，电梯坏了没钱修，管道漏水也没人管。一栋楼一旦进入这种状态，住户流失和设施失修就会互相拖累，衰败越来越快。

类似的局面并非个例，曾经象征先进与进步的高楼，变成了人人唾弃的社会问题。随后，欧美政府停止对高层住宅的补贴，并开始限制建筑高度。就这样，在欧美流行了大约50年的高层住宅，被扔进了历史的垃圾桶，成为城市规划中的反面教材。

恰恰在欧美抛弃高层住宅的1970年前后，东方掀起了“混凝土森林”的建设狂潮。人口激增、土地有限，让高层住宅在香港落地生根。

1978年改革开放后，香港的各种理念陆续进入内地。1998年，我国正式停止福利分房，房地产进入商品化阶段。

源自香港的“高楼+期房+按揭+快周转”模式，几乎一夜之间推向全国。当时我国正全面转向出口导向型经济，大量外贸订单让沿海城市新建了成批工厂，较高的工资吸引农民工大量进城。城市住房随之极度短缺，高层住宅成了缓解矛盾的最佳方案。

2000年前后，上海新建住宅中超过一半是高层，北京的比例更是高达63%。一线城市核心区尚可用土地稀缺来解释，但并不缺地的二三线城市也纷纷加入这场高楼竞赛。说到底，还是面子在作怪，人们普遍认为，高楼林立才是现代化的标志。

最终，全国各地主动或被动地卷入了近20年的高层扩建潮。在房价一路上涨的年代，高楼的种种缺陷被涨幅掩盖。直到近两年房价回归基本面、炒房风潮退去，高层住宅的各种问题才真正进入公众视野，开始被认真对待和讨论。

1970年欧美发生过的一幕，正在我国重演。2020年起，住建部明确限制新建250米以上的住宅，各地盲目追逐“第一高楼”的攀高热首次在国家层面被叫停。此后几年，拒绝高层的风气从商业办公楼吹向住宅，“好房子”的概念被频繁强调。

如今，新出让土地的容积率明显下降，层高超过3米、容积率低于2.5的10层以下洋房，正成为新楼盘的主力。相比之下，过去20年间各地大量新建的30层住宅，本质上更像是应急品。它们未来会面临怎样的结局，是许多高层业主心中最大的担忧。

不少人认为，我国高层住宅会重复欧美的历史：加速老化，难以拆迁，维修成本节节攀升，最终走向贫民窟化。有钱人逐渐搬走，没钱的人沉淀下来，小区成为一潭死水。物业费越来越难收，物业只能下调服务，甚至在无利可图后清场走人。

欧美的经验也印证了这条路径：高楼老化后，富人先走，穷人留守，治安变差，租客流动频繁。放到国内，同样的问题已经露出端倪。有专家指出，水泥的寿命大约在50年左右，届时墙体风化、电梯老旧，维修费用该怎么摊，业主之间往往争吵不休。

修不好之外，还有炸不掉。拆除一栋高楼绝非小事，必须考虑周边建筑安全和环境污染，在美国，相关费用从几十万到上百万美元不等，规模越大越贵。国内的情况更棘手：拆迁本身就难，国家又在限高，原地重建难以增加面积，开发商自然不愿接盘。

回看来时路，这类30层住宅原本就是为进城务工、买不起房的人准备的。只是无差别的炒房，让这种居住体验极差的“筒子楼”也搭上了大涨的顺风车。高层土地利用率高，开发商利润也最高；买房者只在乎能否上车，却不细看上的是不是“垃圾车”。

既然造出来的房子也有人买，开发商自然乐此不疲，结果就是城市里随处可见的高密度、高层数住宅。但人口周期已经反转，劳动密集型经济开始转型。涌进城市的人潮在高房价和长期低工资面前开始回流，下跌的房价也让买房者重新理性看待高楼。

当“垃圾车”的本质暴露，这类产品在人们用脚投票之下被市场抛弃。政府和开发商要继续卖地卖楼，只能转向注重品质。想让已经过剩的市场再吸引新的消费者，就必须让新楼盘与老楼盘拉开差距，而持有老楼的成本问题，也随之浮出水面。

对高层业主来说，维护费用将是持有房产的最大成本。高层的消防要求更高，维修费用可能比楼龄更老的多层小区贵出近一倍。电梯、水泵、外墙、消防系统，每一项都是持续的支出，楼龄越长，开支越大，这笔账迟早要摆到业主面前。

我国自2004年起，购房时强制收取住宅专项维修资金，一般为房价的2%至3%。经过多年通胀，这笔钱的实际价值已经很有限，又不像欧美那样可以每年续缴。加上使用时层层限制、挪用问题频出，它远不足以支撑高楼后续几十年的维修。

去年，住建部提出建立房屋养老金制度，虽称由政府公账出资，但在地方财政入不敷出的情况下，人们担心最终仍要自掏腰包。从现实来看，这笔钱业主终究要承担，只是承担多少还有商量空间。维修压力不会消失，只会随着楼龄增长转移到个人身上。

这也是“70年产权到期”真正让人不安的地方。按照民法典的规定，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，土地归属并不是最大的悬念。更现实的问题是，楼本身能否撑到那一天，撑到那一天之前，持续上涨的维修费又由谁来扛。

如果房产税和房屋养老金最终都由业主承担，按全国约1.5%的租售比计算，若参照发达国家约1%的房产税，再加上随楼龄上升的养老金，维护成本高的小区可能直接沦为负资产。

首当其冲的，是非核心地段的“老破大”“老破小”，以及近20年疯狂兴建的高层和超高层住宅；地方财政越弱，这一过程可能越快。

有人认为可以涨房租转嫁成本，但房租完全市场化，并非想涨就涨。买房可以借助30年房贷加杠杆，租房却几乎没人贷款。

今年全国房租明显下降，并非房东心善，而是租客收入有限。当年腾讯给员工发租房补贴，南山房租立刻跳涨；如今是涨了就租不出去。

对折旧加速的老楼和高楼而言，房租只会持续下降。

从决策层视角看，在整体稳定的前提下，让老旧小区和高层住宅价格大幅下跌，可能利大于弊。推进双轨制的最大阻力在于，当年为快速解决住房问题而建的大量中高层住宅占据了城市较好地段。

在延缓扩张、加强更新的思路下，没有好地段，高端改善盘就难以推进。也因这些楼盘价格过高，收储工作一直推不动，国企不是冤大头，租售比和翻新成本让账算不过来。

但如果房产税和房屋养老金落地，老楼、高楼、危楼彻底成为负资产，就可能引发老房价格雪崩。账面下跌尚可忍受，每年往老房子里大量垫钱，多数人难以承受。

一旦这些房子明显降价，拆除和收回土地的成本将大幅下降，重新建设改善型新房或保障房的账也就算得过来了。

从柯布西耶的“垂直城市”，到欧美抛弃高楼，再到中国20年的高层扩建潮，高层住宅始终是应对住房短缺的应急方案。如今，炸不掉、修不好的困境逐渐显现，70年产权到期前的维修账单终将摆上桌面。

曾经发挥巨大历史作用的高层住宅，或许会以价格回落、腾退土地的方式，为我国房地产迈向成熟模式做出最后一次贡献。