如果房地产真的崩盘了，还没买房的人会怎么样？

如果房地产真的崩盘了，还没买房的人会怎么样？很多人第一反应是：房价跌了，正好捡便宜。

可翻翻国内外几次楼市大跌的旧账就会发现，没买房的人确实躲开了“房子贬值”这一刀，却很难躲开工作、收入和贷款这几刀。

如今中介门口的挂牌价一降再降，看房的人却没多几个。

买，怕买在半山腰；不买，又怕哪天政策一变，房价又回去了。

对于房价下跌的后果，一直有截然不同的声音。

如果房价持续下跌，我们所有人都会丢掉饭碗，伤害的也只是普通老百姓。这句话是中科院某位专家所言。因为他认为房地产行业牵扯到各行各业。

如果房地产行业不行了，那么各行各业都会受到牵连，最后传导到老百姓身上，就是无工可打，无钱可赚，大家更不愿意消费了，从而产生恶性循环。但是真的是这样吗？

从2021年下半年算起，到2026年，国内楼市这轮调整已经走了五年左右。国家统计局的数据显示，2024年全国新建商品房销售额是9.67万亿元，比上一年少了17.1%。

2025年又降到8万多亿元，和2021年最高时的18万亿元相比，几乎腰斩。这一轮下跌背后，有一种观点认为，原因已不只是政策。

首先要搞清楚，当前房价下跌更多的原因已经不是政策调控的问题了，而是人们的理性回归。先来看几组数据，根据住建部统计的数据显示，全国现在共有6亿多栋建筑。

这里并不是6亿套，6亿栋建筑足可以容纳三个中国总人口数量。虽然这里并不全是商品住宅，但是经济学家陈海滨根据2017中国城镇住房空置分析，推算出现在全国空置房数量约为1.2亿套，足以容纳3到4亿人口居住。

另外，央行在2019年中国城镇家庭财富健康报告当中也称，全国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均拥有住房1.5套。通过以上这些数据，再加上我国人口出现负增长，就足可以看出，现在房地产市场已经是严重的产能过剩了。

虽然可能还有很多人买不起房，但是房子的总量都在那里，够14亿人居住，完全是绰绰有余。那么在这种情况下，老百姓又怎么会相信房子还有上涨的可能？

即使国家出再多的政策，恐怕老百姓也不会买单。再从另外一个角度来验证这个问题。

根据临平居住大数据研究院的报告显示，我国一线城市的房价收入比平均值高达25.4。

虽然比5年前深圳最高峰时候的48.1降了不少，但是大都市的人们还是需要不吃不喝25年才能够买得起一套住房，而二线城市的房价收入比也降到了10.5，三四线城市降到了7.4。

2025年上半年，全国100个重点城市的平均房价收入比为10.0。

通过这些数据也足以看出，这几年我国房地产的调控政策确实起到了很大的作用，房价下降了不少。但是根据世界银行和联合国人居署等机构发布的标准，全球房价收入比应该在3到6倍之间较为合理。

这也就是说，相比较国际标准而言，即使放开一线城市不管，二三线城市的房价也还有30%到40%的降价空间。换句话说，即使房子具有投资属性，其价格最终也要回归其价值属性上来。

因为现在房子稀缺的属性已经不复存在了，如果还保持在高价位的话，那么就只能是泡沫了。看到这些数据，有人觉得“崩盘”已经来了。

但调整和崩盘是两回事。调整是价格慢慢往下走，银行照常放贷，大多数人照常上班；崩盘是价格断崖式下跌，银行收紧钱袋子，企业成片关门，失业的人一下子多起来。

真正的崩盘长什么样，只能去看别人家的例子。1997年亚洲金融风暴之后，香港楼价一路往下掉，到2003年，跌幅接近七成。

那一年又碰上非典，失业率一度升到8.5%左右。按常理，房子打了三折，没买房的人应该抢着进场。实际情况恰恰相反。

那几年香港最多的新闻是“负资产”：房子卖了都还不清贷款的家庭，2003年中期一度超过10万户。没买房的人看着这些邻居，不敢出手，加上工作朝不保夕，手里有点钱的先存起来。

等大家缓过神，房价已经从底部爬起来了。美国2008年也是类似的剧本。

次贷危机后，美国房价从高点跌去大约27%，几百万套房子被银行收走拍卖。2009年10月，美国失业率升到10%。

那几年低价扫货的主力，是黑石这样手握现金的大机构，成批买下止赎房再租出去。很多普通年轻人没捡到便宜房子，后来还成了这些机构的租客。

日本的故事更长一些。1989年到1990年，日本央行连续五次加息，把利率从2.5%提到6%。

楼市和股市先后掉头，东京等大城市的商业地价后来从高点跌去八成以上。价格便宜到这种程度，日本年轻人却没有掀起买房潮。

工资多年不涨，很多人连结婚都往后推，更别说背房贷了。不过，日本的经历也有另一面。

另外，随着我国的产业转移，房地产经济已经不再是中国唯一的经济支柱了。从日本的经验来看，在日本房地产泡沫破裂以后，虽然让银行背上了巨额的坏账，经历了漫长的资产负债表衰退，但是日本企业和国民反而改变了投资策略，那就是加大在制造领域当中的投资。

可以说，在失去的30年里，日本反而在众多的高端制造领域当中保持着全球领先，甚至是垄断的地位，并没有因为房地产经济的崩盘而让日本沦为发展中国家。这样看来，随着我国的产业升级，即使房价下跌也没有想象中的那么可怕。

可以说，那些整天说房价不能下跌的人，无非都是一些利益共同体，比如炒房客和银行，他们已经被房子深度绑架了。几个例子放在一起，能看出一个共同点：房价大跌的时候，真正能出手的，往往是现金多、工作稳、不怕等的人。

普通人靠工资吃饭，崩盘来了，最先被动摇的恰恰是工资本身。房子上下游连着钢筋、水泥、家电、装修等几十个行业，还有大量建筑工人、销售、物业。

真崩了，这些饭碗会一起晃，没买房的年轻人很可能就在其中某个岗位上。贷款也是一样。银行怕坏账，会提高门槛，对收入、流水查得更严。

香港、美国当年都是这样：房子便宜了，能批下贷款的人反而少了。于是不禁要问，房价下跌对普通人来说，到底有多大的影响呢？

有人就会说了，官方曾经表示，居民财富60%都在住房上，如果房价下跌以后，最终大家都会一贫如洗。但是真的是这样吗？

根据央行的数据显示，我国拥有一套住房家庭的占比为58.4%，将近60%。这也就是说，大量的刚需住房家庭其实对于房价涨跌是没有概念的。

因为不管房价涨多高跌多狠，最终他们都不会卖房。既然不卖房，那就没有盈亏一说了，这也只是一个虚拟数字在不断变动而已，大家该吃吃该喝喝。

反而房价下跌还可以让那些买不起房的人实现老有所居，减少老百姓之间的贫富差距。对还没买房的人来说，好处也确实有。

一是躲开了资产缩水，2021年前后高位上车的一些家庭，房子市值跌了不少，月供一分没少。二是选择余地多了，不少城市二手房挂牌量很大，买家可以慢慢挑。

房贷成本也降下来了。2025年5月以后，五年期以上贷款市场报价利率降到3.5%，首套公积金贷款利率降到2.6%。

比起几年前动辄5%以上的利率，月供轻了一截。但这些好处出现在“调整”里，不是出现在“崩盘”里。

到2024年底，全国已交付的“保交房”项目住房接近400万套。放眼未来，国家已经印发了关于深入实施"人工智能+"行动的意见，也称之为人工智能2035规划，那就是到2035年，我国将要全面步入智能经济和智能社会发展的新阶段。

届时，我国人工智能核心产业规模将会超过1万亿，带动相关产业规模超过10万亿。这个超级体量也只有房地产经济能够匹敌了。

可以说，国家这一举措已经非常明显了，那就是我国要大力发展高端产业，彻底取代房地产的经济地位。因为一个国家的发达程度，其根基是科技、工业制造能力、教育水平和国民素质，而不是房价这样无底线地涨下去。

所以不管是站在现在还是未来以及民生利益的角度上来看，房价都没有再上涨的理由了，下跌恐怕是必然了。回到老李家的问题。

买房如果是为了结婚、孩子上学这样的刚需，时机合适就可以考虑；翻开那些历史账本，崩盘里翻身的普通人寥寥无几。