180万/亩、1588元/㎡！含山94.5亩宅地1.7亿起拍

10月13日，含山县自然资源和规划局发布含国土告字〔2026〕11号公告：环峰镇褒禅山路与九连路交叉口西南角一宗63023平方米（94.53亩）居住用地挂牌出让，起始价17016.21万元、保证金8500万元，申请与保证金截止11月11日，价高者得。把这几个数字拆开看，会撞见一组异常规整的定价——亩单价180.00万元/亩、地面价2700.00元/㎡、加价幅度2.00万元/亩、保证金占比50.0%。而在这些整数之外，真正扎眼的是绿地率一栏：不小于38%。

NO.1｜壹

三个整数定价，绿地率高达38%

先把账算干净。

63023平方米折合94.53亩，居住用地（住宅70年、商业40年），容积率不大于1.7，建筑密度不大于30%，绿地率不小于38%；起始价17016.21万元、加价幅度189.069万元、保证金8500万元，建设工期24个月，宗地现状为净地。

四个"整数"值得逐个说：17016.21÷94.53＝180.00万元/亩，分毫不差；170162100÷63023＝2700.00元/㎡，同样精确到个位；189.069÷94.53＝2.00万元/亩；8500÷17016.21＝50.0%，保证金正好是起始价的一半。四个数字同时落在整数上，说明这不是总价倒推，而是按亩单价与地面价双轨定价——政府从一开始就把尺子摆在了台面上。

按1.7上限容积率计容，可建约10.71万平方米，按110平方米一套估算约974套；对应起始楼面价1588.24元/㎡。若做1.5的中密方案，楼面价升至1800元/㎡；做1.2，则达2250元/㎡。

绿地率38%才是这宗地最不寻常的一处。 纵观近期皖江与皖北各县城的涉宅出让，绿地率下限多在30%—35%之间，38%属于极罕见的定制值，比常见标准高出3—8个百分点。它与密度≤30%、容积率≤1.7组合在一起，指向的产品形态已经很清楚：不是高密度高层，而是低密宜居社区。

还有一个细节值得注意——商业配套用房不大于9%，且仅可沿九连路布置。把商业限定在单一界面上，意味着住宅主体可以保持完整与安静，这是改善型产品才会有的处理方式。

对照房价，定价留有余地。县住建局披露，2026年一季度含城新建商品房均价约6316元/㎡，二手房成交量环比上涨39.8%；市场层面9月含山新房参考均价约6390元/㎡；县发改委备案表显示，中梁·书香名门7#、9#、11#楼216套备案均价7376元/㎡。用1588.24元/㎡的楼面价测算，地房比约21.5%（对7376元/㎡）到25.1%（对6316元/㎡）——明显低于三四线城市常见的30%—40%。

规则层面也颇有意味：境内外法人可申请，既可单独也可联合，这与多地"不接受联合竞买"的收紧取向不同，客观上降低了参与门槛；挂牌截止时若仍有竞买人愿继续竞价，转入现场竞价。另有一处细节——公告挂牌时间一栏仍写着"2025年11月2日至11月13日"，而文件发布日期是2026年10月13日、报名截止11月11日，年份笔误背后，也可见这宗地在流程上已经走了一轮。

NO.2｜贰

褒禅山与九连路，规划里的双重落点

把地块放进含山县与马鞍山市两级国土空间规划，38%这个数字就有了出处。

其一，绿地率与低容积率，直接对应规划"严控高层高密度住宅"。 《含山县国土空间总体规划（2021—2035年）》在居住用地布局引导中写得很具体：推进职住平衡，"新建区域的居住用地围绕公共交通枢纽，并选择生态环境较好、建设条件较适宜的区域布局"，并明确要求"严控高层高密度住宅，提升住区宜居水平"。中心城区构建"一核四带五区"空间结构与"县级中心—片区级中心—社区级中心"三级公共中心体系；规划至2035年，中心城区常住人口达20万人、城镇建设用地23.56平方千米、人均117平方米。容积率1.7、密度30%、绿地率38%，正是"严控高层高密度"在出让指标上的直接兑现。

其二，褒禅山不是一条路名那么简单。 《马鞍山市国土空间总体规划（2021—2035年）》构建"两脉四区四中心"格局，其中"西部山脉"为和县、含山县的鸡笼山与太湖山生态片区，"重点保护以鸡笼山、褒禅山、太湖山为主的大别山余脉"——褒禅山被写进市级生态格局的保护名单。而含山县城市性质里排着"长三角休闲文化旅游目的地、安徽省'两山理论'实践转化样板区"，县里正争创褒禅山省级旅游度假区、举办褒禅山半程马拉松。一宗以褒禅山路为界的宅地，天然带着生态与文旅的双重底色。

其三，也是最有说服力的一处：两条路都在延伸。 2025年县政府工作报告明确"新建褒禅山路西延伸、九连路北段，加快玉龙湖片区开发"；环峰镇同年报告提出"服务朝阳路、九连路北延伸等6条市政道路新建改造项目加快实施"；县交通运输局2026年4月采购意向进一步披露，九连路北延伸起于G4222和襄高速含山北互通与现状S213交叉口，全长约1.1公里，按双向六车道一级公路标准、设计时速80公里。地块正落在这两条延伸路的交叉口西南角——路先修、地后卖，配套先行毫不含糊。

其四，更大的交通变量还在后面。巢马城际铁路站前广场及连接线工程、G4222和襄高速、G329提质改造、巢含毗邻区合作共建同步推进；马鞍山市总规还明确"在含山规划一处通用机场"，并支持马博—马含市域轨道。当合肥、南京都市圈一小时可达从规划走向现实，含城这974套房子的买家就不只来自本地。

其五，产业在给住房需求造血。 含山已把新能源汽车零部件作为首位产业，汽车驱动系统关键零部件产业集群入选国家级中小企业特色产业集群（全市唯一），2024年新培育省级专精特新企业26家、居全市最多，并进入全省县域综合实力三十强；县国土空间规划的城市性质里，"合宁都市圈先进智造集聚区、马鞍山市双向融入新高地"两条定位与文旅并列。同时规划明确"支持建设低能耗、低污染、低排放的绿色低碳住宅，支持建设未来社区"，并要"科学控制容积率、高度、绿地率等建设指标"——38%不是随手写下的数字，是规划对这块地提出的要求。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：含山这宗94.53亩宅地最值得被记住的，不是1.7亿元的起始总价，而是"180万元/亩、2700元/㎡、2万元/亩加价、50%保证金"这组整数背后的一把尺子——政府用统一且透明的定价把竞争拉回产品本身，再用容积率1.7、密度30%、绿地率38%这组罕见指标，把"严控高层高密度住宅、提升住区宜居水平"这句规划原文直接写进了出让条件。真正的胜负手已经清晰：褒禅山路西延伸与九连路北延伸能否如期建成、巢马城际与和襄高速能否把含城拉进合肥南京一小时圈，决定了这974套房子能卖给谁；而汽车驱动系统这个国家级产业集群能否持续转化为就业与常住人口，决定了含城2035年20万人的目标能不能装得下。对企业而言，跟着"一核四带五区"的中心城区结构走、跟着"路先修地后卖"的节奏走，是含山唯一确定的选筹逻辑；对城市而言，当"长三角休闲文化旅游目的地"与"合宁都市圈先进智造集聚区"从两句城市性质，变成褒禅山路旁一宗绿地率38%的土地，含山才算真正把规划写进了自己的生活空间里。