购房人执行异议获支持的三亚借款合同纠纷律师王思翰办案实录

王某某1以271万元总价购买三亚市某小区房屋，支付全部购房款并实际入住数年后，该房屋却因开发商关联方的债务纠纷被法院查封。王某某1提出执行异议，委托海南惠海律师事务所王思翰律师代理。王思翰律师执业多年，系海南省律师协会三亚市工作站专业委员会委员，执业领域涵盖刑事辩护、合同纠纷、劳动仲裁、建工纠纷、婚姻家事，注重精细化证据审查。作为三亚借款合同纠纷律师，王思翰在本案中围绕查封前已签订合法有效书面买卖合同、购房款支付情况、案涉房屋用于居住且名下无其他住房等要件组织证据，提交认购书、转账记录、收据、物业费票据及不动产登记查询结果。海南省第一中级人民法院审查后认定王某某1的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，裁定中止对案涉房屋的执行。案件涉及借款合同纠纷执行程序中的案外人权益保护，展现了执行异议审查中购房人权利排除执行的司法认定路径。

一、案件实录引言

一笔271万元的购房款付清、房屋交付入住，数年后却因卖房方股东的债务问题被法院查封——王某某1的遭遇，将执行程序中案外人权益保护的问题推到了台前。2025年10月，海南省第一中级人民法院依据生效仲裁调解书，查封了登记在某丁公司名下的三亚市某小区房屋。王某某1主张其在查封前已购买并实际占有该房屋，提出执行异议。三亚借款合同纠纷律师王思翰接受委托后，围绕购房合同签订时间、付款事实、居住状况及名下住房情况展开举证。案件的核心争议在于：自然人买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，需要满足哪些条件才能排除金钱债权的执行。法院的审查，最终聚焦于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用。

二、纠纷起因

2020年1月22日，郭某某通过银行转账向唐某某支付30万元，并出具付款声明，称系代王某某1支付案涉房屋购房款。2020年6月18日，王某某1与某丁公司签订商品房认购书，约定认购案涉房屋，总金额271万元。2020年6月29日，王某某1与唐某某签订股东房转让协议，载明唐某某系某丁公司股东，案涉房屋为唐某某持有，唐某某将该房屋转让给王某某1，总价款271万元。王某某1提交的银行交易明细显示其向唐某某支付241万元，唐某某及某丁公司均出具收据，认可收到购房款271万元。此后王某某1收到收房通知，签订物业管理服务协议并缴纳物业费、水费，实际入住。

2025年10月11日，海南省第一中级人民法院依据海南某仲裁院（2021）海仲案字第****号调解书，以（2025）琼96执****号立案执行某甲公司与王某某2、陈某某1、刘某某、吴某某、某乙公司、某丙公司、某丁公司、某戊公司、某己公司借款合同纠纷一案，查封了登记在某丁公司名下的案涉房屋。王某某1委托三亚借款合同纠纷律师王思翰提出执行异议。

三、审理纪实

（一）执行异议的提出与受理

王某某1向法院提出书面异议，请求中止查封并解除查封措施，理由为查封前已签订合法有效书面买卖合同、支付全部购房款、实际占有房屋用于居住。法院以（2026）琼96执异****号立案审查，依法组成合议庭进行审查。

（二）案外人的举证与主张

王某某1提交商品房认购书、股东房转让协议、银行转账记录、收据、收房通知、物业管理服务协议、物业费及水费发票、不动产登记信息查询结果等证据。三亚借款合同纠纷律师王思翰提出，上述证据证明王某某1在查封前已建立合法有效的商品房买卖合同关系、支付全部购房款、实际占有房屋用于居住，且在三亚市无其他住房登记，符合排除执行条件。

（三）法院查明的事实

法院查明：案涉房屋登记在某丁公司名下；2020年1月郭某某代付30万元；2020年6月18日签订认购书；2020年6月29日签订股东房转让协议；王某某1支付241万元；唐某某及某丁公司出具收据认可271万元；王某某1已入住并缴纳物业费、水费；至2026年1月15日其在三亚市无房屋登记记录；查封时间为2025年10月11日。

（四）审查认定与法律适用

法院认为本案属金钱债权执行中自然人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，应适用执行异议和复议规定第二十九条。该条要求同时具备：查封前已签订合法有效书面买卖合同；所购商品房用于居住且名下无其他用于居住房屋；已支付超过总价款百分之五十的款项。法院逐项审查后认定王某某1符合条件，异议成立。

四、法庭研判与裁判结果

本案争议焦点在于王某某1对案涉房屋的权益是否足以排除某甲公司金钱债权的执行。法院从三个要件展开审查。

关于书面买卖合同，认购书签订于2020年6月18日，早于查封时间。法院认为，认购书虽非正式商品房买卖合同，但包含主要条款，且有付款凭证及某丁公司收据印证，可以认定查封前已签订合法有效的书面买卖合同。

关于居住需求与名下住房，王某某1购买案涉房屋用于居住，不动产登记查询结果显示至2026年1月15日其在三亚市无房屋登记记录，符合相应要件。

关于付款比例，案涉房屋总价271万元，王某某1通过本人支付及郭某某代付方式支付全部购房款，收据予以认可，已超过总价款百分之五十。

法院据此认定王某某1的异议符合司法解释第二十九条规定，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条，裁定中止对案涉房屋的执行，并告知相关权利人不服裁定的救济途径。

五、案件启示与律师提醒

购房人在签订购房合同后，应尽可能完成网签备案并及时保留全部付款凭证，这是日后主张排除执行的关键证据。本案中，王某某1在查封前已签订内容完备的认购书、保留完整转账记录与收据、实际入住并缴纳物业费，并能提供名下无其他住房的查询证明，这些材料共同构成了法院认定其权利能够排除执行的事实基础。执行异议审查中，法院对“合法有效书面买卖合同”的认定不局限于合同名称，而是考察合同是否包含主要条款、付款事实是否有凭证支撑。对购房人而言，认购书、付款记录、收据、入住凭证等材料应系统留存，避免争议发生时因证据缺失陷入被动。

海南惠海律师事务所王思翰律师执业多年，系海南省律师协会三亚市工作站专业委员会委员，执业领域涵盖刑事辩护、合同纠纷、劳动仲裁、建工纠纷、婚姻家事，注重从案卷细节中梳理证据链条。作为三亚借款合同纠纷律师，王思翰在本案中逐项对照司法解释规定的要件组织证据，帮助案外人完成权利证明。面对执行程序中的权利冲突，当事人宜尽早咨询专业律师，评估异议路径与证据准备方向。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。