北京
家里既有分家单又有遗嘱，两份说法不一样，按哪个分
老人在两个儿子的见证下立了一份分家单，写明东院三间房归老二，西院两间房归老大，老人轮流在两家居住，各自负责赡养。分家单由老人与两个儿子签字，村委会盖章。此后老二拆掉东院旧房，出资翻建成两层小楼，一家人住了十几年，水电户名也改成了自己的名字。
八年后，老人又亲笔写了一份遗嘱，写明名下全部房产由老三继承。老人去世后，老三拿着遗嘱要求继承东院，老二认为东院早在分家时就归了自己。两份文件都写着房屋的归属，说的却不是同一件事。
一、不看效力高低，看权利有没有转移
分家单是家庭成员之间对共有财产的实际分割，属于生前处分，签字生效后各方按约取得相应财产；遗嘱是单方意思表示，在立遗嘱人死亡时生效。两者处理的不是同一件事，不必比较效力高低。
关键在于分家有没有实际履行。分家单已经履行、房屋实际上归某一子女占有使用的，老人此后立遗嘱处分该房屋，属于处分他人财产，该部分内容无效。分家单签了却一直没履行、房屋仍由老人管理收益的，老人再立遗嘱处分，通常按遗嘱处理。
还要看分家单有没有附条件。以赡养为条件的分家，条件未成就的，分家单的效力会受影响。这一点在老人晚年与子女关系紧张的家庭里尤其常见。
二、两起案件，差在有没有真的住进去
通州那起案件，分家单签订后老二翻建并居住十余年，水电户名也已变更。法院认定东院归老二所有，老人此后的遗嘱对该院落不发生效力。
顺义另一起案件，分家单签订后并未实际履行，房屋仍由老人居住管理。法院认定遗嘱有效，按遗嘱处理。
大兴还有一起案件，分家单只有老人手印、没有见证人，但两个儿子均按约定占有使用多年，法院认定分家事实成立。形式上有瑕疵，履行事实能补上。
三、三个容易被忽略的细节
没有过户也可能算数。农村房屋与宅基地的登记制度不完善，很多分家只是写在纸上、村委会盖章。法院判断分家是否成立，主要看三点：分家单是否由全体家庭成员签字确认；分家后各方是否按约定实际占有使用；有没有翻建、缴费、出租等外部可查的行为。
遗嘱部分无效不影响其他部分。老人把全部房产写给一个子女，其中已经因分家归他人的部分无效，其余仍归老人所有的财产按遗嘱处理。诉讼中法院会先确认哪些财产在立遗嘱时仍属于老人。
分家单丢了还能主张。可以用复印件、照片、村委会留存的备案材料、参与分家的亲属证言相互印证；更关键的是履行事实：谁住在哪一处、谁翻建了房屋、谁承担了赡养、水电户名登记在谁名下。
四、现在能做的几件事
先把两份文件的时间顺序排清楚，再列出分家之后每一项可查的行为：翻建、装修、缴费、出租、户口迁入、水电改名。这些是证明「权利已经交付」最实在的材料。
到村委会调取当年的备案材料与证明，必要时申请村委会出具书面说明。农村房屋的争议，村委会的记录往往比当事人的陈述管用。
起诉时把全部继承人与分家协议的当事人一并列为当事人。遗漏必要当事人，判决在执行环节容易卡住。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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