哈尔滨律师：买卖不破租赁！房东卖了房，租客还能继续住

答案胶囊：押金无违约应全额退还，买卖不破租赁，转租须经出租人同意，违约金过高可请求调整。哈尔滨房产律师解析。

一、案起押金难退，租客维权有据

先看一个哈尔滨房产律师经手的案例（已脱敏）：租客丙某与房东丁某签订一年期房屋租赁合同，月租金2500元，押金5000元。租期届满，丙某按约腾退房屋、结清水电，丁某却以"墙面有轻微磨损、地板有划痕"为由拒不退还押金。丙某诉至法院。

法院审理认为：房屋正常使用产生的合理损耗，承租人不承担赔偿责任；丁某主张的磨损属于正常使用造成的自然损耗，且未提供证据证明损失金额。最终判决丁某全额退还押金5000元。

这个案例说明：押金不是房东的"自由裁量金"，无正当理由扣留，租客完全可以依法追讨。下面哈尔滨房屋租赁纠纷律师就常见的租赁纠纷类型逐一解析。

二、合同要点须明，书面约定为要

根据《中华人民共和国民法典》第703条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第707条进一步规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

哈尔滨房产律师提醒：签订租赁合同时，以下几点务必写清：

1. 租赁物的位置、面积、现状及屋内设施清单；
2. 租赁期限、租金金额及支付方式、支付时间；
3. 押金数额及退还条件、退还时间；
4. 水电燃气、物业、取暖等费用由谁承担；
5. 维修责任划分、违约责任及违约金标准。

黑龙江律师特别提醒：不要只凭口头约定，也不要只签"简单版"合同。白纸黑字写清楚，日后发生纠纷才有依据。哈尔滨房屋租赁纠纷律师处理的案件中，大量争议都源于合同约定不明。

三、押金返还规则，无违约应全退

押金什么时候退、退多少？哈尔滨律师解答：押金是承租人为担保合同履行而支付的款项，具有担保性质。租赁期满、承租人没有违约、房屋及设施没有非正常损坏的，出租人应当全额退还押金。

需要注意：

• 房屋因正常使用产生的合理损耗（如墙面轻微磨损、地板正常划痕），承租人不承担赔偿责任，出租人不得据此扣押金；
• 承租人确实造成非正常损坏的，出租人可以从押金中扣除合理维修费用，但应当提供证据并说明计算依据；
• 出租人无正当理由拒不退还押金的，承租人可以催告、发函，直至起诉要求返还。

黑龙江律师提醒：退租时最好双方共同查验房屋、签署交接单并拍照留证，避免日后"扯皮"。

四、买卖不破租赁，易主不赶租客

房东把房子卖了，租客必须搬走吗？不一定。根据民法典第725条规定："租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"这就是通常所说的"买卖不破租赁"。

也就是说，租赁期内房屋被出售的，新的买受人应当继续履行原租赁合同，不能以"房子是我的了"为由要求租客提前搬离。哈尔滨房产律师提醒：如果租客遇到新房东要求提前腾房，可以依据该条款主张继续履行合同。

此外，根据民法典第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。黑龙江的租客如果想买房，别忘了这项权利。

五、转租须经同意，二房东有风险

从"二房东"手里租房有风险吗？有。根据民法典第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

哈尔滨房屋租赁纠纷律师提醒两点：

1. 作为次承租人（从二房东处租房）：一定要核实二房东是否有权转租，最好让大房东书面确认同意转租，否则一旦大房东解除合同，次承租人可能面临被清退的风险；
2. 关于"视为同意"：根据民法典第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

此外，根据民法典第719条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，以保住自己的承租权。黑龙江的租客遇到这种情况，可以主动"代付"维护自身权益。

六、优先购买权，出租须先通知

前面已经提到，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有优先购买权。哈尔滨律师补充：房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

根据民法典第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。黑龙江的当事人如果因房东未通知而丧失购房机会，可以依法主张赔偿。

七、违约责任有别，维修划分清楚

最后讲两个常见问题：

违约金过高能不能调整？可以。根据民法典第585条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。哈尔滨房屋租赁纠纷律师提醒：租客提前退租被扣高额违约金的，可以主张违约金过高、请求调减，法院会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错等因素综合判断。

维修责任怎么划分？根据民法典第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第713条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但如果是承租人使用不当造成的损坏，则由承租人负责。

黑龙江律师提醒：房屋漏水、墙体开裂等问题，先分清是房屋本身质量问题还是使用不当，再确定由谁维修、谁担责。

上表是哈尔滨房产律师根据民法典租赁合同章整理的纠纷类型与维权方式对照。黑龙江的当事人遇到租房纠纷，可以先对照判断，再决定协商还是诉讼。

本案例论理背景来自裁判文书网（2024）黑01民终3128号民事判决书

署名

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撰稿：程培国主任律师 | 执业证号：12301199810194920

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