恒大债主，终于等来一笔现金！

今天早上，恒大物业（6666.HK）发了一份公告。

对恒大债主们来说，这一天他们等了五年。

公告核心内容：太盟投资PAG花40.26亿港元，从清盘人手里买走中国恒大及CEG Holdings合计持有的51.016%股权，成为新控股股东。

重点是，这笔售股款由清盘人代理收取、纳入清盘财产，后续用于清偿恒大债务；最终按什么顺位、什么比例分到债权人手里，则要先走清盘程序。

从2021年夏天爆雷，到2024年1月香港法院下清盘令，五年里债主们见过项目停工、资产冻结、关联公司一个个倒下，却几乎没见过一分真金白银回到自己账上。

直到今天，第一笔大额资金终于落袋。

01

这笔40亿的交易

买到的是什么？

下面，来具体聊聊这笔交易。

首先，恒大物业的老股东有两拨人，一拨是中国恒大自己，手里攥着1.361%；另一拨是CEG Holdings（BVI），恒大的离岸子公司，攥着49.655%。

太盟给第一拨人的价格，是每股0.8359港元，给第二拨人的账面价，则是每股0.7271港元。

为什么差了一毛钱？

因为第二拨那部分股权上，还压着5亿元人民币的税费和负债。太盟的潜台词大概，这5亿元，我可以替你扛，但你的股价，就得便宜点。

55.15亿股，现金代价40.26亿港元。加上替CEG扛的那5亿税费，总成本大概45亿港元。

折算下来，实际每股成本也还是0.8359港元。

这个价格又是什么概念？

比10月28日停牌前的收盘价，便宜了29.5%，相当于七折。

按照香港收购规矩，买够30%就要向所有小股东发全面要约。太盟的态度是：剩下的股票，一律按0.8359港元现金收，不涨价、不设最低收购量、无条件。

如果所有小股东都接受要约，最高要约代价约44.27亿港元；按总股本测算，全部已发行股份对应估值约90.37亿港元。高盛已经签字，准备好钱。

公告中，还有一句话非常关键：太盟明确要维持恒大物业上市地位，不私有化、不退市。

翻译过来，太盟要的就是这家公司，看中的是他的经营能力，而不是一个“恒大物业”的外壳。

02

接盘的太盟

是个什么角色？

太盟PAG，江湖人称“亚洲小黑石”。这个名号，可不是白来的。

创始人单伟建，今年73岁，山东人，北京对外经贸大学本科，伯克利经济学博士加MBA。上世纪90年代就在摩根大通和TPG干，2010年拉着高天乐和Jon-Paul Toppino一起创办太盟。

而黑石，则是太盟的第三大股东。

资料显示，截至2026年6月底，太盟管理规模超过600亿美元，其中不动产板块折合人民币约930亿。2019年，《财富》杂志还给他封了个称号——“中国私募之王”。

而且，单伟建这辈子打过的硬仗，随便拎一个出来都是教科书级。

2002年，他带着新桥资本，以1.65倍市净率收购濒临破产的韩国第一银行，这是国际资本第一次控股大型商业银行。

2004年，新桥资本入主深圳发展银行，2010年转手平安，套现回报约15倍，那家银行后来改名叫平安银行。

投腾讯音乐，赚了18倍。

当然，人家也失手过——投奈雪的茶，浮亏77%。

但真正让他在地产圈一战成名的，是跟王健林的交易。

2021年8月，万达商管跟22家机构签对赌，太盟一家出了28亿美元（约180亿元），条件是2023年底前上市。

结果，万达四度递表失败，300亿回购压顶。

2024年3月，太盟拉着中信资本、阿布扎比投资局和穆巴达拉，又往新平台砸了600亿，换走60%股权。

而王健林的持股，从70%被稀释到40%。

业内管这套打法叫“折价控盘”，就是在别人最难的时候杀进去，低价拿下控制权，把经营从冲规模拉回到算坪效。

等现金流变厚，估值做起来，再择机退出。

今年7月，太猛才用类似思路接触了一下方圆生活服务（9978.HK）。

而现在，他可能要把这套动作，复制到恒大物业身上。

03

恒大物业

不是你想象的暴雷企业

看到这里，我想很多人第一反应是：

恒大都烂成那样了，物业公司还能要？

不急，我们先看数据。

恒大物业2026年上半年营收69.43亿元，同比增长4.5%；毛利13.32亿元，增长11.1%；毛利率19.2%；归母净利润5.17亿元，增长9.5%。

在管面积从2021年底爆雷时的4.73亿平方米，涨到2026年6月底的6.03亿平方米，五年涨了27%。

你没看错，几乎所有数据都在向好。

更牛的是，恒大物业的新增项目，居然大部分来自恒大体系之外。光今年上半年，新签第三方面积就有4300万平方米。

第三方收入占比，已经接近100%！

截至2025年末，账上趴着41.89亿元现金，基本没有银行借款；净流动资产从2024年底的负9.69亿元，转正到8750万元。

到了今年6月末，可用资金约42.44亿元。

这哪里是“爆雷”企业，这明显是一个拥有造血能力、跟恒大基本切割干净的独立企业。

对了，恒大物业与广州也是颇有渊源。

1997年，恒大物业从广州市金碧花园开始，正式起家。从广州出发，它在东莞有御景半岛、御景苑，佛山有御湖郡，深圳还设了金碧智慧生活科技子公司。

大湾区，就是恒大物业的大本营。

看到这里，你大概就能理解，为什么太盟会看上恒大物业了。

另外，不要小看物业公司，物业和地产开发完全是两门生意。

地产开发，高回报高风险，高度依赖前端销售，很容易受政策和经济大环境的影响。房子卖不出去，每天一睁眼就是在亏钱。

物业则是按月收费，物业费波动幅度小，胜在收益稳定而且体量庞大，几千个小区，几百万户业主，每人每月交几百块钱，现金流就非常可观了。

行业里最能打的万物云，2025年账上趴着120.9亿现金，一年经营净现金流16.9亿，分红17.3亿，股息率9%。

这就是典型的“现金奶牛”。

当然，物业行业也不是没毛病。2025年57家上市物企应收账款891亿，占营收三成，平均回款周期131天，收钱开始越来越难。

但比起房企过百亿、上千亿的债务，物业这点痒，真不算病。

不管怎么说，今天都是历史性的一刻，尤其是对恒大债主们而言，这一天真的等得太久了。

从2021年夏天爆雷，到2024年1月香港法院下清盘令，整整五年。

五年里，他们见过项目停工、见过资产被冻结、见过关联公司一个个倒下，却几乎没见过有一分钱回到自己账上。

40.26亿港元，跟恒大那两万多亿的债务盘子比，九牛一毛。

但这是清盘令下来至今，第一笔入账的大额资金。

钱不多，但它是个好的开头。

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