地产股一周出现两波拉升，行情启动了？

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

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地产股周内两波走强，第一波在10月26日集体拉升，第二波10月29日板块再度局部走强，一周之内两次拉升，看上去像是一次板块性的回暖。但涨的并不是同一种原因。

此外，中国人民银行发布了2026年三季度金融机构贷款投向统计报告。三季度末，金融机构人民币各项贷款余额283.44万亿元，同比增长4.8%；人民币房地产贷款余额50.08万亿元，同比下降5.2%；住户贷款余额同比下降2.0%，降幅主要是因为个人住房贷款下降。信贷总量在扩张，与房子相关的两类贷款都在净收缩。更值得注意的是个人住房贷款，前三季度减少了1.10万亿元，比开发贷款少掉的8179亿元还多，居民端收缩的幅度超过了企业端。

同日，上海挂出第十一批次两宗地，是上海现房细则落地后首批。它的溢价率和报名名单，才是新规则下房企出价能力的第一个真实样本。

本周楼市热评将围绕以上三条展开。

PART.01

地产股周内两波走强

10月26日，A股申万一级行业房地产板块表现活跃，港股内房股同步拉升。这一次板块性的回暖，由三个不同原因驱动。

第一条是政策预期。10月21日十堰出台828新政实施细则，成为首个落地的三四线城市。十堰是唯一允许部分未获预售证的过渡期项目按旧规放款的城市，也是唯一制定下调配建要求条款的城市。市场据此下调了新政对房企的负面影响预期，港股内房股反应最直接，绿城中国盘中涨幅一度达7.49%、收盘涨近7%，建发国际集团涨超3%，华润置地涨4.00%，万科企业涨3.98%，越秀地产、中国金茂涨超2%。

第二条是利率。美国10年期国债收益率上周急跌后回落至5%以下，收息类资产买兴回升。同日领展房产基金涨4.10%、新鸿基地产涨2.56%、长实集团涨2.36%、恒基地产涨1.90%、信和置业涨0.94%，地产与公用事业股同步造好。这类涨幅与内地基本面无关，测的是港元资产的股息回报相对美债的性价比。

第三条是估值。截至10月15日，中证800地产指数PB为0.55倍，低于近10年约97%的时间区间；截至9月30日为0.61倍，低于近10年超94%的时间区间。A股这一侧弹性最大的不是龙头，而是大名城这类小市值标的，2连板之后才轮到招商蛇口涨8.08%、中国国贸、保利发展涨超5%。

10月29日板块再度局部走强，融信中国涨4.29%、旭辉控股集团涨3.85%、美的置业涨1.14%、金辉控股涨1.12%。

消息面上，花旗发布研报称中国房地产行业正进入第三轮变革，由沿用逾28年的预售制度转向现楼销售模式，连同项目公司制度及主办银行制度的引入，属于对房地产开发及融资模式的全面重整。中信证券测算，住宅资产目前占居民家庭资产的比例为45.4%，认为居民部门有了低配住宅资产的可能性，需求侧逆周期调节和供给侧改革有望推动房价止跌回升。

本周地产股的两次拉升的原因虽然分属不同的逻辑，但其信号价值大于它本身，这说明资金已经开始提前“定价”。

PART.02

央行三季度报告：信贷在扩，地产在缩

10月28日，中国人民银行发布2026年三季度金融机构贷款投向统计报告。

三季度末人民币各项贷款余额283.44万亿元，同比增长4.8%，前三季度人民币贷款增加11.52万亿元。

房地产降幅明显。三季度末，人民币房地产贷款余额50.08万亿元，同比下降5.2%，前三季度减少1.90万亿元；其中房地产开发贷款余额12.37万亿元，同比下降9.1%，前三季度减少8179亿元；个人住房贷款余额35.91万亿元，同比下降4.1%，前三季度减少1.10万亿元。

住户部门是另一个净收缩的类别。三季度末本外币住户贷款余额82.25万亿元，同比下降2.0%，前三季度减少1.03万亿元；其中经营性贷款余额25.64万亿元、同比增长1.7%、前三季度增加5383亿元，不含个人住房贷款的消费性贷款余额20.69万亿元、同比下降2.8%、前三季度减少4736亿元。三项相加正好对上住户贷款总额，住户部门里只有经营性贷款还在增长。

各项贷款增长4.8%，房地产贷款下降5.2%，两者相差10个百分点。信贷总量在扩张，涉房贷款在收缩，这个落差不是周期波动能解释的，是配置方向变了。科技型中小企业贷款增长20.1%、高新技术企业贷款增长17.2%、绿色贷款增长13.0%，可以清晰看到钱的走向。

聚焦到房地产贷款来看，个人住房贷款前三季度减少1.10万亿元，比开发贷款减少的8179亿元还多。居民端收缩的幅度超过企业端，说明这一轮去杠杆主要发生在家庭资产负债表的负债侧，不是房企单方面的事。提前还款和少借同时存在。

PART.03

上海第十一批次，细则后首批土拍

10月28日晚，上海市土地交易事务中心发布《上海市2026年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（十一）》，本轮推出两宗普通商品房用地。10月29日，正式出让公告沪告字〔2026〕第099号发布，申请人可自当日起下载出让文件，现场交易会于11月30日开始举行。

浦东新杨思地块为杨思社区Z000602单元20Da-03地块，出让面积18958.55平方米，容积率2.5，建筑限高80米，起拍总价265514万元，起始楼板价约5.6万元/平方米，需配建文化活动室不少于200平方米、生活服务点不少于100平方米、日间照料中心不少于200平方米、老年活动室不少于200平方米、健身点占地不少于300平方米。

宝山南大地块为W12-1301单元84-13地块，出让面积30635.78平方米，容积率1.36，建筑限高36米，起拍总价149993万元，起始楼板价约3.6万元/平方米。

判断这两宗地的意义，要先看时间点。上海9月28日发布的实施细则把2026年8月28日作为分界线：8月28日起新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；8月28日后新发布出让公告的项目，申请预售的须完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。

第十一批次是上海首个在公示、公告、交易环节均不适用过渡期条款的批次。

这两宗地的参数，在挂牌之前已经被改过了。

第一处是拆地块。浦东20Da-03原本是20Da-01地块的一部分，今年9月经规划调整“一分为二”，拆分后的20Da-03与20Da-04用地性质、容积率、限高均保持不变，合计住宅用地面积2.93万平方米，其中20Da-04约1.03公顷不在本次出让范围。拆开之后，单宗土地的总价门槛大幅下降。

第二处是降容积率。宝山84-13地块的容积率由2.5调整至1.36，建筑高度由50米调整为36米，因容积率降低减少住宅规模3.49万平方米。低密属性在南大板块此前的供应中颇为少见，板块内此前出让的宅地容积率多在2.5上下。

上海第十一批次用“改参数”的办法“降门槛”。拆地块、降容积率都在降低一次性资金占用，而不是降低地价本身。这批地块的最终溢价率和报名名单，是新规则下房企出价能力的第一个真实样本。