冯仑：我站在舞台中央，影子被钉在墙上

来源：冯仑风马牛

久等了！冯叔的新书《房地产正传》终于要和大家见面了！在这本书里，冯叔将揭秘全球主要房地产公司的经营模式，把它们的「身段」「手法」「唱腔」以及「表演技术」展示给大家。

今天，我们先把新书序言分享给大家——

我站在舞台中央，影子被钉在墙上

文/冯仑

最近一部叫《主角》的电视剧在央视热播。它讲述了一个几乎被遗弃的苦命的乡村女孩儿被舅舅带到县秦腔剧团后，顽强与命运抗争，最终成长为「屹立在舞台中央」的秦腔主角的故事。

这部剧感动了很多人。看剧的时候，我又想到了另一个主角，那就是我所在的房地产行业。

房地产行业也在经历了不被看见、被挤压之后，倔强成长，最终走向舞台中央，成为经济成长和城市发展过程中的主角，拥有了属于自己的高光时刻。

在这个过程中，有很多不为人知或者说不被注意，但是足以决定主角命运的细节。这些细节，伴随着主角的起落，如影随形，就像电视剧主题曲里讲到的，「我站在舞台中央，影子被钉在墙上」。每个主角背后都有影子，影子和主角是一体的，甚至可以说，我们看到了影子，才会更多地看向主角。

作为一名房地产行业的从业者，我也看到了房地产行业的那些被钉在墙上，或者说映在幕布上的影子。

「9·11」事件之后，因为一个很偶然的机会，我接触到纽约世贸中心重建这个事。2002年之后的很长一段时间里，我频繁地往返于北京和纽约之间。我们计划在重建的世贸中心最高的一号楼（自由塔）上，建一个「中国中心」。

为了做成这件事，我去了60多次纽约。做项目之余，我也接触到很多当地的房地产公司。

有一次，我刚到纽约，就收到一位新泽西州地产商的邀请。他在新泽西州有一块占地5000英亩的土地。这块地离纽约不算远。他想把地卖给我，所以邀请我去看看。

在此之前不久，万达花了31亿美元收购了美国第二大院线AMC。这位新泽西州地产商可能和当时的许多美国商人一样，觉得中国地产商不仅钱多，且出手大方。他执意要我看这块地，还专门租了一架直升机，带着我在空中看了个够。

我们聊了很多，甚至聊到怎么把这5000英亩土地抵押给银行，然后贷款，再拉投资，修一条连接纽约与当地的高铁，就像北京到天津的高铁一样。一旦通了高铁，当地房价就会上涨，然后我们可以建房子，卖住宅。到时候这里的房价即使只有纽约曼哈顿房价的一半，利润也将非常可观。如此这般，我们聊了很多。

本以为我展现了超强的市场前瞻能力，然而他却说：「冯先生，我听你讲了很多。但是我有一个疑惑，你说的这个故事我不太懂。」

我以为他是谦虚，但是他似乎看出了我的想法，接着就说：「我不是谦虚，你讲的这个事情，全纽约的地产商都看不懂。」

我问：「为什么？」

他告诉我说：「快速、大规模地建住宅这件事情，美国在三十多年前就结束了。所以我这一代人，甚至是上一代人，对大规模做住宅这件事就毫无感觉了。这样的事情不会再发生。」

我非常诧异，因为当时我们国内的房地产，还是以住宅为主，还是「高杠杆、高负债、高周转、高回报、高增长」的开发模式。但是我记住了这句话，「快速、大规模地建住宅这件事情，美国在三十多年前就结束了」。

还有一次，我去拜访一家位于纽约长岛的房地产公司。那个时候万科是行业龙头，我们在学习万科这个好榜样，所以我就问这家公司的老板：「纽约有没有像中国万科这样的大规模建住宅，速度非常快，品质也很好的公司？」

老板想了想，然后走到里面的房间，找出一张旧报纸。他指着报纸上的新闻标题，告诉我说：「你说的公司，大概就是这样的公司。它曾经是美国东部最大的住宅公司，美国东部地区差不多有一小半的大众住宅都是这家公司建造的。但是很遗憾，这家公司三十多年前就关闭了。」

我问：「为什么关闭了？」

他告诉我：「因为房子够了，不需要再盖这么多房子了，再盖也卖不出去。」

我问：「那这家公司的老板后来怎么样了？」

他说：「公司关闭之后，老板专心去做慈善了。」

通过这两件事，我得到了一个初步的判断：房地产不可能永远快速增长。高速发展的住宅建设，终将会在一个时间点上戛然而止。

这就在我心里留下了一个影子。因为这个影子，之后我们经过反复验证，最终在2016年，把高杠杆、高投入、高周转、做开发业务的公司卖掉了。

这是我观察房地产行业这个主角时，看到的第一个影子。

第二个影子是什么呢？

我在过去三十多年，特别是前二十年做房地产的过程中，一直在北京的二环、三环、四环看项目，当然也特别关注那些和我们差不多，甚至有竞争关系的公司。

我发现，1993年前后，最早在北京做房地产的民营企业，一共就四家。这四家公司各有特点。

我们是几个年轻人一起创业，平均年龄才二十七八岁。我们做了很多项目，盖了很多栋楼。一度北京CBD一半的房子都是我们六个人建的。后来我们这一个公司分成了六个公司。分成六个公司之后我们也没有停歇，又盖了很多房子。

另外一个公司，在二环边上做项目。这个公司很厉害，和政府的关系非常密切。但是很可惜，这个公司的老板后来涉案，被抓了，而且被抓了两次，最后坐牢了。

第三家是一个港资企业，在长安街边上做了一个项目，做好之后卖掉了一部分，然后就离开北京去美国了。

第四家的老板在三元桥做了一栋写字楼。他只做了一栋写字楼，做好之后没有卖，全部用于出租，一直到现在。

我经常会对照这四家公司的命运。

我们做得最多，但是，到今天，我们各自执掌的六个公司，大概有两个半公司仍然健康发展，另外三个公司都已经难以为继了。

在三元桥只做了一栋写字楼的公司活得最好。从1997年开始出租，一直到现在，收了近三十年房租，一开始每年能收七八千万，后来到一个亿、两个亿，就稳定收租。这家公司的老板做了这一栋楼以后，没有做别的项目。

第三个影子是什么呢？

万通中心南边800米处，是国贸中心。国贸中心的建设，前前后后二十多年，总共建了100万平方米。就在这一块地上，有写字楼，有公寓，有酒店，然后就稳定地收租。

现在国贸中心一年的租金有三四十亿人民币，估值大概在1000亿到1200亿之间，它这一组物业的估值和收入，远远超过了很多上市的房地产开发公司。

这样一个以资产经营为主的项目，它的价值居然远超每年几百万甚至上千万平方米开发量的开发公司。这也是我在想到房地产这个主角时，脑海中浮现出的一个影子。

第四个影子是贝壳。

在房地产快速发展的过程当中，住宅的开发和销售是密不可分的。出人意料的是，这家以真房源、大数据网络服务起家的经纪公司，最后居然变成了数字化能力超强，由数字化推动、线下门店辅助，还有AI助力的特殊的科技公司。

作为房地产的服务公司，贝壳的估值居然已接近200亿美元，也超过了很多上市的房地产开发公司。

在这三十多年里，我亲身经历了房地产行业的发展，这些影子也一直在我的脑海里若隐若现，挥之不去。

这激发了我想跳出这些影子，更清楚地看清主角的愿望。于是，我一边做企业，一边观察，一边研究，在全球最重要的市场，和最主要的公司打交道，研究或者直接参与一些重要的项目，然后不断地思考、提问、交流、总结。

这么多年下来，我几乎参访了全球所有最主要的房地产公司和相关的企业领导人，考察他们的项目。

我把这些见闻、思考、交流都记录了下来，同时也把盘桓于脑海、挥之不去的影子拿出来与之对照，这帮助我更深入地了解和认识国内的房地产行业。

尤其值得一讲的是，境外的市场在很多方面和我们原有的经验不一样，这种碰撞给我带来了新的思路。

比如说，纽约的地产商都不急于买地。我问他们：「为什么你们都不着急买地？」

他们告诉我：「土地是无限的，为什么要急着买？」

我一头雾水：「为什么说土地是无限的呢？」

对方告诉我：「土地作为一种自然要素，当然是有限的。但是，把房地产开发所需的土地作为一个生产要素来看的话，它就是无限的。为什么呢？首先，你可以把房子往高了盖，向天空要面积。现在最高的住宅楼已经接近500米高了，而在100多年前摩天大楼刚诞生时，最高的写字楼也才100米高。其次，房价、地价都足够贵时，可以把旧房子拆了，再建新的，这样能产生新的土地供应。只要经济不断增长，房价、地价在涨，就永远有拆的动力。所以，只要它是生产要素，随着技术的进步和价格的调整，它的供给就可以视为无限的。」

我一琢磨，发现他这么讲也说得通。这给了我很大的启发，我开始意识到，做房地产开发也不一定就要着急买地、囤地。

就这样，不断地访问考察，不断地去不同市场、不同公司观摩学习，我就不断地得到新的见解和判断。通过看这些影子，我对主角的认识便更清晰、更深刻。

与此同时，我也把看到的、接触过的、思考过的和学习过的全球各大房地产公司的商业模式、赚钱方法、经验教训，以及我观察的那些影子留下的痕迹，都一一记录了下来，经过整理，最终形成了这样一本书。

如果说，在前二十多年房地产高速发展的阶段中，住宅开发是它最显眼的影子，那么随着房地产进入后开发时代，另外七个影子将持续闪现，那就是办公、商业、物流仓储、医疗健康、教育研发、酒店度假、政府物业。这些住宅以外的新业态、新模式，又主要以资产的管理和运营为核心，以租金和现金流为经营的重要目标，这和住宅开发完全不一样。

当高速、大规模的住宅开发结束之后，我们的房地产就进入后开发时代。

所以，在这本书里，我也会着眼于未来，着眼于后开发时代的房地产，讲述全球主要的房地产公司的经营模式，将它们的「身段」「手法」「唱腔」，以及它们的「表演技术」统统展示给大家，让大家更好地看清未来三十年的中国房地产。

经济不断发展，拉动经济发展的主角轮番登场。新的主角登台，曾经的主角退场。大概在未来很多年里，房地产在经济发展过程中扮演的角色，都很难回到曾经的光辉模样。但哪怕是成为配角，甚至成为影子，它也不可或缺，也值得我们去深入研究。

说到这儿，耳畔似乎又响起了《主角》的主题曲：

过了花期，

才算果满枝低，

谁让绚烂是陈迹；

挨了雷电，

才算站在云巅，

谁让你当群山的冠冕。

是为序。

冯仑

从业三十余年，冯叔将自己对全球房地产行业的观察和思考汇集成这本《房地产正传》，帮大家看懂后开发时代房地产的生存与盈利逻辑。

11.4（本周三）晚8点整，冯叔和大家分享新书背后的故事，欢迎大家都来看看——