回归商业本质，夏商商发如何破局存量时代

不知不觉，在厦门百年商业地标中山路上，承载着城市记忆的原夏商百货闭店改造已在悄然推进，这座老牌商场正以“中山路 1 号”的全新定位加速蜕变，持续牵动行业目光。

中山路1号的重塑，并非一次简单的老商场翻新，而是厦门夏商商业发展集团有限公司（以下简称“夏商商发"）向“城市运营者”跨越的关键落子。

在观sir看来，在改造推进的这个关键节点，恰是夏商商发向行业释放战略信号的窗口期。对这家企业而言，中山路1号不只是一个单体项目的更新，更是其自我重构的开端。

从框架落地到运营见效仍有不少功课要做，但在商业地产全面进入存量深耕周期的当下，地方国企主动打破惯性、重新锚定角色的动作本身已具观察意义。后续推进路径与实践成效，值得业内持续跟踪。

Part 01.

回归商业本质

做城市综合服务的运营者

夏商商发对自身战略定位有着清晰的判断：不是固守某一产业环节，而是回归商业的底层逻辑——以运营能力为核心、以城市空间为载体、以多元业态为支撑，构建面向未来的城市商业服务生态。

观sir了解到，夏商商发未来的战略定位是“做城市商业的运营者、存量价值的放大器”。从“文、商、旅、居、养”等多维度，为城市存量资产盘活和消费场景升级提供一体化解决方案。

此次战略升级的本质，是打破行业标签束缚、实现角色升维，转型为深度融入城市发展的“综合运营商”。夏商商发明确将自身定位为区域性城市商业综合服务运营商，并清晰定义两大核心角色：

对内：存量优质资产的“操盘手”：全面盘活旗下存量资产，通过专业化运营实现保值增值，唤醒“沉睡”的存量价值；

对外：厦门城市服务的“服务商”：服务覆盖市民、政府与社区，深度融入城市治理与民生服务，成为“城市参与者”。

观sir观察到，这一逻辑与近年国内头部企业升级路径高度契合：“中粮地产”变身“大悦城控股”，从传统开发商到城市运营平台；绿城商用从单一的资产管理升级为全链条商用运营服务商；深物业通过存量改造激活国有商业资产，均体现“去单一标签、做城市综合服务商"的趋势。

在商业地产同质化竞争加剧、存量资产盘活压力加大的当下，依托国企资源优势切入城市服务赛道，正成为构建差异化护城河的关键路径。

Part 02.

“三纵两横”

一张瞄准存量与未来的作战地图

在新的战略定位下，夏商商发勾勒出了一张清晰的“三纵两横”战略体系。

观sir注意到，这张“作战地图”既保留了原有的业务根基，又开辟了极具针对性的新增长曲线。

●根基夯实：原有业务的“软着陆”与升级

在战略转型中，最忌讳的是“休克疗法”。夏商商发的高明之处在于，它并未抛弃原有的业务根基，而是将其视为“夯实底盘”的关键。酒店、物业不再是孤立的单体，而是被赋能、融合、升级，成为新商业生态中的有机组成部分。这种“软着陆”确保了转型期的现金流稳定与品牌延续性。

●新增引擎：“三纵”核心赛道的布局

聚焦未来，夏商商发以商业运营为核心引擎，联动酒店、物业基础能力，锚定康养增长赛道，划定三大核心业务方向（“三纵”），构建起相互协同、互为支撑的业务增长矩阵。这样既锚定当下市场机会，也预留长期发展空间。

非标商业新场景：依托中山路1号等核心资产，联动酒店、物业协同运营，打造“最厦门、最时尚、最潮流”的城市文化商业地标，构建城市级的流量枢纽；

专业场景综合运营：发挥酒店、物业标准化服务优势，打造独有的“政务”特色运营赛道，承接各级党校的餐饮、住宿、会务及培训配套，构建文旅居一体化的服务体系护城河；

文康旅产业：抢滩“银发经济”内需新增长点，以康养综合体以及居家、社区康养为支点，将教育、旅居与酒店服务标准和商业场景能力、物业运维经验、康养专业服务相结合，打造“商业+康养+文旅”的创新融合样板。

●核心支撑：“两横”发展底座的构建

为了保障上述业务的顺利落地，夏商商发还构筑了“两横”支撑底座。

一是商业全面市场化：推行“一店一策”精准运营，面向市场招商，淘汰低效业态，真正承接城市更新的重担。这意味着国企将彻底告别“等客上门”的旧思维，主动拥抱市场竞争；

二是场景+数智驱动：建立统一数据平台与新媒体营销矩阵，通过客群精准画像实现降本增效。打通会员体系，实现流量在酒店、商业、康养业态间的无缝流转。在数字化浪潮下，数智化不仅是工具，更是驱动商业逻辑重构的核心引擎。

不难看出，“三纵两横”业务体系的突出特点是“稳中有进”：原有业务提供稳定现金流和运营经验，新增赛道布局长期增长潜力，支撑底座保障战略落地。这种结构既避免了盲目多元化的风险，也为未来5-10年的发展预留了充足的增长空间，符合国企转型"行稳致远"的内在要求。

Part 03.

商业逻辑进化

以“客群生态”重塑运营内核

战略调整的背后，是底层商业逻辑的根本性变革。夏商商发正在经历着三大商业逻辑的深刻转变。

从“租铺思维”转向“客群思维”：核心逻辑转向深度研究消费群体特征、需求痛点与消费习惯，聚焦"造场景、做服务、连客群"；

从“单点运营”到“生态协同”：酒店、物业、旅行社之间打破边界。通过统一会员体系、流量互导、场景融合（例如在中山路消费可赠送住宿券或康养体验券），形成"商业运营+康养服务+物业管理+文旅体验"的闭环生态。这种协同效应，能够极大地提升客群的生命周期价值。

行业正经历从 “增量开发” 到 “存量运营”、从 “空间竞争” 到 “生态竞争” 的深刻变革。夏商商发的逻辑进化，精准踩中行业转型节点 ——未来商业的核心竞争力，不再取决于占有多少空间，而取决于能否聚拢足够规模的客群、能够构建闭环生态、能否实现资产的高效循环。这种从“硬件思维”到“软件思维”、从“资产思维”到“资本思维”的转变，正是国企在存量时代实现突围的关键。

值得注意的是，正在改造中的中山路1号项目被夏商商发视为“试金石”——该项目涵盖了从遗留问题破解、定位重塑、改造施工到招商运营的全周期难点。中山路1号的成功与否，直接决定了夏商商发模式能否向外输出。一旦成功，这套“资产盘活+场景升级”模式，将具备极强的区域复制能力。

从夏商旅游到夏商商发，变的是称谓，升维的是格局，不变的是服务初心，增添的是城市使命。

夏商商发紧扣 “十五五” 战略规划，明确向城市综合服务运营商转型，聚力打造拥有城市综合服务解决方案能力、区域影响力突出的商业综合发展板块。

在“存量时代”的大考中，夏商商发的转型，不仅关乎企业自身的发展，更对福建乃至全国同类国企具有重要借鉴意义。

新时代的国企，不应只是资产的持有者，更应是城市活力的激发者、存量价值的放大器、民生服务的创新者。跳出单一产业桎梏，融入城市发展大局，以市场化逻辑激活资源，以专业化能力创造价值，才能在时代变革中把握机遇，实现国企责任与市场价值的统一。

我们有理由期待，在未来的五年里，它能真正成长为一家有温度、有品质、有担当的区域性城市商业综合服务运营商，为厦门乃至中国的城市更新提供更多的“厦门样本”。