重磅！保利发展与华润置地，刚刚合璧了！

中国最强的两大地产央企——保利发展与华润置地，刚刚双剑合璧！

双方共同成立了两家公司：上海保润利华企业发展有限公司和上海润保兴华企业发展有限公司，公司名字自带霸气，两大央企将联手打造上海内环滨江顶级豪宅，昨天正式公布案名：

玥宸滨江，将成为上海下一个最强顶豪作品

很多人对这块地应该还有印象。7月28日，上海第六批次土拍，内环滨江的八埭头地块经过219轮鏖战，被保利发展与华润置地联合体以161.2亿元竞得，溢价率35.8%。

这是近三年上海总价最高的涉宅用地，一举刷新了杨浦区总价、单价两项地王纪录。

竞拍当天堪称「诸神之战」：四大央国企阵营同场竞逐，前70多轮就淘汰到只剩两家，最后两家又互相加价近150轮才分出胜负。这块地的含金量，头部央企们已经用真金白银投过票了。

涛哥也去现场听了案名发布会，信息量很大，项目非常牛逼，我将其总结为：

最强战队，最高能级，最后绝版。

1

「最强战队」

地表唯二的滨江顶豪天团

先说合作本身。8月20日，两家的合资项目公司注册成立，双方各持股50%，注册资本约45.4亿元。

有意思的是两个项目公司的名字：保润利华与润保兴华，是两大央企名称的融合。

而这次合璧分量比名字大得多：

这是地表最强的两支滨江顶豪操盘团队，第一次合到了同一块土地上

保利上海+华润置地上海，两家公司把最强战队都放在了这个项目。

华润这边，后滩滨江豪宅澐启滨江刚刚官宣大卖300亿、领冠中国，十三批次开盘、终极藏品收官，是当下中国滨江豪宅的销售神话。

保利这边，世博滨江顶豪世博天悦累计热销约290亿，同样是超级神盘；而且保利还是杨浦头号玩家，上半年杨浦每成交3套新房，就有1套出自保利。

放眼全国，手握300亿量级滨江顶豪操盘战绩的开发商，就这两家。而现在，他们把各自的王牌团队放进了同一个项目。这种组合，全国找不出第二对。

所以发布会现场出现了一个罕见场面：华润和保利两家营销团队同台亮相、一起合影竖起大拇指，完全是梦之队。

决心很强烈，地块刚挂牌，保利就发布了总投资预算约195亿元的整体招标计划，百亿级的提前布局，在央企里也不常见。

操盘模式同样说明两家的紧密合作：联合操盘、联合营销，一个项目、一盘棋。发布会上的说法是四个字——伟大合著。

央企合作开发不新鲜，但把两支最能打的滨江顶豪团队，合进至贵的一块土地，上海还是头一次见。

2

「最高能级」

世界客厅湾首的成片留白

再说地段，这是发布会上讲得最重的部分。他们把这块地的价值概括成：最强湾首，最高能级，最后封江。

《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划》把黄浦江岸线分成五个区段，含金量最高的区段二：外滩-陆家嘴段，官方命名「世界客厅」，定位八个字：百年大计，世纪经典。

这一段两岸岸线约16.5公里，仅占上海约2‰的土地，创造万亿级规模产值：外滩金融业增加值约1286亿，陆家嘴经济产值约6300亿，北外滩航运产业年经济规模超3000亿。

玥宸滨江，就在世界客厅段。更准确地说，在黄浦江最著名的那个S形大湾的湾首位置。

发布会上，他们把这里定义为「全球最强的S湾首」：外滩、陆家嘴、北外滩围出黄金三角，代言中国向世界展示的第一张面孔，而玥宸滨江，就站在这个黄金三角的湾首一席。

具体到项目：距黄浦江约200米，南向看江，西南对望陆家嘴三件套天际线，800米内4、12、18号线三轨交汇。

脚下还有一层时间的分量。「八埭头」是中国近代工业的摇篮之一；鼎盛时商贾云集，被称作「杨浦的南京路」、沪东的「小上海」；一旁的提篮桥-八埭头风貌区，是上海滨江难得的低密风貌片区。

更关键的是稀缺性。陆家嘴一线、北外滩核心、徐汇滨江基本已无成片留白，玥宸滨江这块7.24公顷的连片一线滨江宅地，很可能就是内环滨江最后一次成片开发。

过去二十年，这16.5公里岸线上站出来的名字是：汤臣一品、中粮海景壹号、滨江凯旋门、外滩壹号院，再到新一代的太古源源邸。

现在上海滨江顶豪，轮到玥宸滨江接棒。

3

「最后绝版」

南向观江＋超级公区两张牌

最后说产品。完整规划还没公布，但有两张牌已经立起来了。

第一张牌，南向观江，价格要冲19万+/m²？

黄浦江的走向，决定了上海绝大多数观江豪宅只能北向、东向或者西向看江，江景和采光往往要二选一。玥宸滨江所在的岸线刚好东西展开、江在正南，主朝向就是观江面——

放眼当下的上海新房市场，能做到正南向一线观江的顶级滨江项目，几乎只有它一个

价格参照也有了：周边潮鸣外滩、太古源的成交都在19万+，对岸太古源的北向看江优质房源卖到23万+。同一片江景，南向正席的价值不难想象。

第二张牌，超级公区，刷新上海顶豪天花板

超级公区的前提是大地块。这几年上海内环出让的宅地多数是小地块，排完楼栋、做完基本景观就没了，超大公区根本无从谈起；而内环滨江的大地块，往后大概率不会再有。

玥宸滨江近15万方住宅体量，自带约1万方精品商业、酒店街区和口袋公园，地块控规还明确鼓励抬板设计。在内环做出超大公区加一线江景抬板社区，这个机会本身就是绝版。

据了解，玥宸滨江的公区尺度会是上海前所未有的，是全面超越上海当下所有顶豪的，非常值得期待。

节奏也很快：苏河湾展厅的临时接待即将开放，来福士商场外展点预计11月上旬亮相，12月底北外滩来福士展厅开放，明年上半年开实景展示区。

现场两位营销负责人一致认为，这将是最值得上海高端客群等待的作品。

内环滨江最后一块成片留白，交到了地表最强滨江顶豪天团手里。这部伟大合著如何呈现，明年见分晓。

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