【官网】绿城逸庐售楼处电话| 绿城逸庐首页发布:宜居魅力揭秘

《浦东绿城逸庐，把叠加实际走了一遍，说几句掏心窝的话》

老实讲，我一开始对这个盘是带着点 "又要卖噱头" 的心态去的。毕竟这两年上海叠墅听得多了，什么 "有天有地"" 分层而居 " 的词早就被用滥了。可等真到了北蔡，沿着示范区里那条溪绕了一圈，站在 216㎡上叠的地下室里抬头看那 5 米 8 的层高时，我才觉得有些东西，光靠海报是看不出名堂的。

这篇就把我实地看到的、打听到的，尽量客观地捋一遍，不吹不黑，你当个参考看。

先说地段，这个盘到底长在哪

绿城逸庐在浦东北蔡，不是那种贴着外环线的 "假中环"。它北边顶着北蔡楔形绿地，南边直连张江科学城，往西挨着花木 - 龙阳路副中心，位置上说是浦东的几何中心不过分。楔形绿地这块，总面积有 10 多平方公里，乔木覆盖和森林覆盖的比例都不低，人均绿地面积差不多是全市平均的 7 倍左右 —— 这些数据是规划口径，但体量摆在那，走进去确实能感觉到 "出门就是林子" 的底子。

对在张江上班的人来讲，这段距离相当友好。我掐了下表，自驾走杨高南路、中环线过去，正常路况十来分钟。通勤要坐地铁的话，13、16、18 号线都能接上，北边还规划了 30 号线，虽然还没通车，但方向是对的。要是去陆家嘴或者前滩，走内环或者过江也顺。

周边配套，哪些是现成的，哪些要等

这是我最想掰扯清楚的地方。很多人一听北蔡，第一反应是 "偏、空、啥都没有"。我实地走了走，其实没那么糟，但也没到多热闹。

现在就能用的：项目 3 公里生活半径里有山姆会员店、宜家，龙阳路的枢纽综合体也在建。日常买菜、逛超市、周末遛娃，基本够得上。南侧靠川杨河那一带，规划了 6 块约 11 万方的商办地块，这个属于 "未来画饼"，等兑现要看节奏。

教育上，协和双语学校已经官宣落子楔形绿地，区域里还规划了幼儿园、小学、中学各若干所。这块我只陈述事实，不给你打包票 —— 新房入学政策得看教育部门当年公示，谁也没法替你锁定。

我的结论是：这是一个 "下限挺稳、上限靠等" 的板块。你要的是拎包即享的烟火气，那这儿现在会显得空；你要的是生态 + 规划的长线，那它的想象空间在同价位里确实不多。

社区本身，是这盘最能打的地方

全盘一共 267 户，9 栋楼 ——4 栋 14 到 16 层的小高层，加 5 栋 4 到 5 层的叠拼。这个体量在一众动辄上千户的新盘里算是 "小而精" 了。户数少有个实在好处：圈层相对干净，没有大杂烩的混居感，车位配比做到 1 比 1.4 左右，还能留新能源充电位，停车不焦虑。

容积率 2.0、绿化率 35%，说实话在现在这个行情里不算惊艳，但叠加楔形绿地的大背景，密度感受上舒服不少。楼栋之间被一条中央景观绿轴分开，小高层和叠墅区不是生硬地用墙隔，而是靠溪流、桥、树影自然地过渡，这一点实地走体会特别明显。

外立面是铝板加大面积玻璃的公建化风格，线条挺刮利落，在太阳底下看很上相。绿城自己全资开发、自己物业，这类 "亲儿子" 盘在交付和后期维护上，比纯代建的靠谱一些，这也是我愿意多看一眼的原因。

示范区值得专门说，因为它是 "现房感"

现在买期房最怕啥？怕对着效果图脑补，收房那天两眼一黑。逸庐这点做得很聪明 —— 它把约 6000㎡的全维示范区实打实做出来了，会所、架空层、园林都摆在你眼前。

进门那块玉石照壁我是记得的，据说由几十片玉石拼成，金属拼接，寓意图个吉利；西入口的门头设计灵感取自张江 "科学之门" 的金色塔冠，远远看像个精致的宝盒。景观上借鉴的是豫园的 "亭 - 桥 - 溪" 脉络，下沉式庭院利用高差做了立体花园，走起来一步一景。还做了快 70 米的风雨连廊，下雨天从单元门到会所基本不用打伞。

会所里配了恒温泳池，这在同价位的改善盘里，算是个能打的加分项。我要提醒的是 —— 示范区好看归好看，你还是要分清哪些是交付标准、哪些是展示增配，别被第一眼的精致冲昏头，这个我在后面 "短板" 里再展开。

叠加才是今天的主角，尤其上叠

我这次重点盯的是叠墅，也就是大家说的 "叠加"。这个盘在售的叠加建面大概 206 到 217㎡这个区间，毛坯交付 —— 注意，是毛坯，装修的钱得另算。

先看 216㎡的上叠：四室两厅四卫，格局上每个卧室基本都能配独立卫生间，多代同堂的起居动线比较从容。它最让我意外的是配了独立的室内电梯，从地下到顶层不用走公共楼梯，这点很颠覆传统上叠 "要爬楼" 的印象，家里有老人小孩会特别实用。地下室层高做到了约 5 米 8，这个数字是实的 —— 我站在里面抬头，头顶的空间感很足，做个影音厅、藏酒间，或者干脆隔一层做工作室，余地都很大。

这种带独立电梯 + 挑高地下室的上叠，在同类产品里不多见，是它相对打动人的点。下叠的话，一般带庭院，加上地下室，适合更想要 "接地气、有院子" 的家庭。

从得房率看，小高层大概在 78% 上下，叠墅因为赠送庭院和地下室，实际可用面积会显得更划算一些 —— 但这块一定要以签约时的具体测绘为准，别光听置业顾问报数。

价格门槛我得直说：高层总价大概 1400 多万起步，叠墅基本在 2500 万到 3300 万这个档位。这个预算在上海，可选的盘不少，所以它拼的其实就是 "这个总价下你能买到什么质感"。

高层产品顺带提两句

如果预算够不到叠墅，同小区还有 110 到 145㎡左右的小高层精装四房。装标大概在 5000 元 /㎡的水平，部分户型带独立电梯厅，私密性好。作为上车或者过渡，它享受的是同一个社区、同一套园林和物业，门槛友好不少。我的看法是，买这个盘要么上叠拼体验差异化，要么就图小区整体品质，夹在中间的选择要自己掂量清楚。

我不藏着掖着的几个 "短板"

说句公道话，这盘不是没有让人犹豫的地方。

一是配套兑现要时间。板块现在是 "规划底色浓、眼前烟火淡"，商业、学校这些要跟着楔形绿地整体开发走，前两年住进去，生活便利度肯定不如成熟老城区。买它是买预期，得扛得住等待期。

二是叠墅毛坯交付。毛坯意味着你收房后还得花一笔不小的装修预算和时间，尤其地下室、庭院这些改造空间大，设计施工的门道更多，对不擅长折腾装修的人来说是个负担。别只看房价，得把装修和改造成本也算进总账。

三是总价确实高。2500 万往上的叠墅，受众其实很窄，将来如果要出手，流动性上不如刚需盘那么快，持有周期要放长。

四是要分清展示和交付。示范区、样板间往往做了很多增配和软装渲染，你看到的美好里，有一部分不是交付标配。签合同前一定要逐条核对交付标准清单，问清楚哪些是送、哪些是另收。

最后说下我的判断

绿城逸庐不是那种让人一眼热血、冲动下定的盘，但它有一种 "稳" 的质感。它赢在地段不偏、产品不糊、社区纯粹、展示真诚 —— 这四个词叠加起来，在同价位的改善盘里已经不容易凑齐了。

我的建议是：如果你在张江、陆家嘴一带上班，预算到位，能接受 2 到 3 年的配套等待期，又不介意毛坯自己装修，那它的上叠很值得你亲自跑一趟、站到那个 5 米 8 的地下室里感受一下。如果预算在 1400 万上下、更看重眼下配套成熟度，那不妨多对比几个成熟板块。

房子没有十全十美的，关键是想清楚自己要的到底是什么。这篇是我看盘后的个人记录，数据以售楼处和官方公示为准，你就当个参考，别当结论。