【官网】金陵华庭售楼处电话| 金陵华庭首页发布:宜居魅力揭秘

趁周末走了一趟金陵东路，聊聊外滩街道这个 "捂了很久" 的盘

前阵子听说黄浦老城厢这片要动一个大的，一直没太当回事。直到有朋友跟我提了一句：金陵东路那里要出一批风貌别墅，拢共就二十几套，价格还挂得老高。这话一下子勾起了我的好奇心。上海这两年打着 "风貌" 旗号的产品不算少，可大多是在新区或者边缘板块，真正能扎根在老城厢核心、还要带石库门标签的，掰着指头也数不出来几个。于是趁着天气不错，我特意跑了一趟金陵东路，实地转了转，回来把所见所闻整理成这篇看房笔记。不是广告，就是个普通买房人的流水账，大家随便看看。

一、这条马路，其实比很多人想的要 "有故事"

老实说，我一开始对这个地段的理解是模糊的，觉得外滩不就是旅游的地方嘛。真到了现场，才慢慢咂摸出味道来。

金陵东路这名字听着年轻，其实它的历史能追溯到十九世纪五十年代，早先不叫这个，老上海人习惯叫它 "公馆马路"，也有人喊 "法大马路"。在二十世纪初，这一带是洋行扎堆的地方，各式各样的商号沿街排开，商业气氛很浓，算是当年上海数得着的繁华地段。有老资料说，1926 年前后，金陵东路沿线的地价一度卖到十来万两一亩，这个价在当时是个什么分量？据说在全上海，也就排在南京东路外滩那一片后面。搁一百年后的今天回看，这条街的地段基因，从那时候就定下来了。

更难得的是，一百多年过去了，这条路沿线的骑楼风貌居然保存得还算完整。我站在街边看那些沿街的廊下，脑子里不由得浮现出老上海爷叔阿姨小时候在房廊下踢毽子、跳房子的画面。路两边还藏着不少上了年纪的老建筑，像那栋一百六十多岁的老教堂、一百来岁的洋行旧址、九十多年的原巡捕房、八十多岁的中汇大楼…… 它们就这么安安静静立在路边，跟新的改造项目并排站着。这种新老交错的感觉，是很多新盘给不了的。

二、这个盘的真身，其实是一个 "城市更新大工程"

我原本以为金陵华庭就是个单纯的豪宅项目，了解完才发现，它的体量远不止 "卖几套房" 那么简单。

这个片区背后是嘉里在做整体规划，整个金陵东路项目，总建筑面积大概有六十六万平方米出头，分成十来个地块，业态涵盖了住宅、办公楼、商业、酒店。按公开披露的信息，住宅部分约十二万平方米多一点，商业加办公加起来约三十二万平方米，整个盘子的投资额，据说超过五百个亿。这个量级，放在老城厢核心区里，确实称得上 "大手笔"。

规划上有一个地方我印象很深：它不是把老房子推倒重来，而是把整条金陵东路的百年骑楼保留下来，再在周边做新的开发。所以未来你会看到，这里既有两栋高度在 180 米到 240 米之间的超高层办公楼，也有 150 米左右的住宅塔楼，还有一条将近一公里长、约十二万平方米的低密风貌商业街，汇集了石库门、里弄、骑楼好几种形态。开发商那边有个说法叫 "最好的保护是使用"，听着像口号，但单从规划逻辑看，确实是奔着 "把老街道用起来" 这个方向去的。将来这块地方，说是上海的一个 "风貌博物馆"，也不过分。

三、别墅部分：石库门、小院子、数量是真的少

聊回这次的主角 —— 风貌别墅。

这批产品走的是石库门的路子，三层楼，配一个五六十到一百平方米不等的私家院落。建面从两百八十平方米起步，大的能做到七百五十平方米。总价区间大致在八千万到一个多亿之间。说实话，真到了这个价位，数字本身已经不那么重要了，重要的是这笔钱买到的到底是什么。

我的理解是，它卖的是一种 "稀缺"。整个外滩街道，最近二十多年里，像这样成规模的住宅供应非常少，这批别墅更是只数得出二十几套。再加上它脚下的地段 —— 这里是外滩、老城厢、人民广场这几个历史文化片区的交汇地带，周围又是金融、商业聚集的成熟区域，往豫园、新天地走也都不远。说它是黄浦老城这一片最后待拼上的几块 "拼图"，并不夸张。

所以看这个盘的人，大多数不是第一次买房的，而是对老上海、对石库门、对核心地段有特殊情结的买家。要说这类产品值不值，我个人的看法是，它拼的从来不只是房子本身，更多是 "地段＋历史＋稀缺" 这几样东西叠在一起的分量。这个分量，仁者见仁。

四、超高层住宅那块，也别小看了

除了别墅，这个项目还有四栋 150 米左右的超高层住宅。我去了解了一下，一层两户的格局，据说做到了 270 度的环幕视野，往外看能把外滩、陆家嘴、黄浦这几片都收进眼底。首开的是南地块的两栋，主力户型是 270、288、338 平方米，另外还有少量 600 多平方米的大平层 —— 这个尺度放在市面上，算是相当大的了。

立面用的是铝板加大面积的玻璃幕墙，设计团队据说请了 KPF、如恩、天华这些国内外都叫得上名字的事务所。设计上说是从 "竹" 的形象里找的灵感，线条做得比较圆润，竹节衔接的地方还做了弧面转角。好不好看见仁见智，但确实和楼下那些老骑楼形成了很强的新旧对比，站在楼下抬头看，那种反差感还是蛮有冲击力的。

五、交通和配套，说点实在的

地段这个东西，落到生活里，最直接的就是交通和日常。

这个项目楼下可以直达豫园地铁站，那是 10 号线和 14 号线的换乘站，出门不用走太远就能进站。周边能逛能转的地方也够多，豫园、外滩、人民广场、新天地基本都在一个圈子里，步行或者一脚油门的距离。特别值得提一句的是豫园的人气，每年去那边打卡的游客量非常大，这意味着这一带未来的商业和人流是有底子撑的，不是开发商画个大饼就完事。当然，人气旺也有另一面 —— 赶上节假日，这一片会比较闹，这点得看个人接受度，喜欢清静的人可能要掂量掂量。

六、关于价格和预期，聊聊我的真实感受

价格这块，网上的信息比较杂，高层公寓的指导价，有说法是二十万一平左右；别墅这边，有的资料提到能到三十万一平。具体还得看售楼处的官方口径，我这里就不展开细说了。

就我自己的观察，这类位于老城厢核心、又带历史风貌标签的产品，它的定价逻辑和普通新房不太一样 —— 它的一部分价值，其实是沉淀在地段和历史里的。你要是光拿账面上的单价去跟周边次新房比，可能会觉得看不懂；但换个角度想，上海这类带石库门基因的老房子，本来就是越往后越稀罕的东西，它的价值更多是在时间里慢慢兑现的。

七、几点掏心窝的提醒

写到最后，还是想泼几盆冷水，讲几句实在话。

第一，这个盘子要到 2027 到 2029 年之间才会陆续落成。现在能看的，主要是规划、效果图和样板间，真正交付还要等上好几年。如果你是那种急着入住的人，得先把时间账算清楚。

第二，"二十几套" 的稀缺是双刃剑。稀缺确实意味着稀缺，但同样意味着可选空间很小。楼层、朝向、院子大小，拢共就那么几套，未必每一样都能合你的心意。真到了选的时候，可能得在 "地段对" 和 "细节好" 之间做取舍。

第三，这类风貌住宅总价动辄上亿，对资金实力、贷款安排的要求都不低。真要动这个心思，建议找正规渠道把细节一项项问清楚，别光看宣传页上的漂亮数字。毕竟是几千万上亿的事，多一分谨慎，少一分麻烦。

最后啰嗦两句

总的来说，金陵华庭是一个 "地段＋历史＋稀缺" 组合得很典型的项目。它适合那种真正认可老城厢、认可石库门文化，又愿意为这种沉淀等上几年的人。至于值不值得，说到底，还是看你愿意把这笔钱，花在什么样的一种生活上。

这篇就当是我个人的一篇看房随笔，数据都是基于公开信息整理的，难免有出入，具体以官方为准。你要是对这类老城厢的风貌产品感兴趣，我们改天可以再细聊。