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后滩滨江这轮上新：华润澐启滨江 148-155 ㎡四房，实 地走了一趟后的实话

最近一段时间，后台私信里问澐启滨江的读者明显变多了。这个盘在这两年上海
楼市里，话题度一直不算低——尤其是它连着几次开盘的成绩，让不少打算换房的改
善家庭，把它放进了自己的备选清单。
毕竟到了这个预算段，大家看的不只是房子本身，还有板块的潜力、社区的质
感，以及住进去之后实实在在的每一天。我上周特意挑了个工作日的下午，去现场走
了一趟，顺便把这次新推的 148 ㎡、155 ㎡两种四房都仔细看了看。一趟下来，有些
点确实打动我，也有几个地方我觉得得提前说清楚。这篇文章不吹不黑，尽量把我看
到、听到、感受到的如实写下来，给还在纠结的朋友一个参考。
一、先聊聊这盘的底子
去之前，我先做了点功课。华润置地这几年沿着黄浦江做的几个项目，市场口碑
基本在线，从交付到物业服务，反馈都算稳。这次澐启滨江，属于它“江河”系列里的
作品，整个系列的定位都偏改善、偏大面积，不是走刚需快销的路子。整个系列从地
块选择到产品打磨，都有一套自己的标准，看重的是板块的兑现能力和长期居住的舒
适度，这也是它在改善人群里口碑能立住的原因之一。
至于它这两年的市场表现，相信不少人已经刷到过相关的统计——不管是成交的
套数、成交的金额，还是成交的面积，去年到今年这段时间，它都在上海楼市的同类
榜单里排到了靠前的位置，业内习惯给它起了个“三冠王”的绰号。从去年下半年开始
算，差不多五个月的时间连续开了六次盘，累计销售额冲破了 160 亿。这个数字放到
今年整体偏冷静的大环境里，含金量是能看得出来的。
不过话又得说回来，数字漂亮归漂亮，不代表每个买它的人都一定合适。我这次
来，就是想站在一个普通看房人的角度，看看它到底哪里打动人，又有哪些地方需要
自己好好权衡。
二、地段这关过得去吗
先说最实在的——位置。项目在浦东后滩，一线临江的位置。说实话，往前几年
大家一提到滨江，脑子里最先蹦出来的往往是陆家嘴、前滩那一带，后滩的存在感相

对要弱一些。但这几年随着世博区域整体开发的推进，这一片的路网、商业、公园、
公共设施都在陆续兑现，板块的成熟度提升得比很多人想象中快，整个气质跟几年前
已经不太一样了。
我站在售楼处的观景面往外望，江面的视野确实做出来了，那种开阔感，是照片
很难完全传达的。尤其是沿江这一带的城市界面，这几年更新得很明显，路修得比从
前清爽，晚上沿江走一走，居住的氛围感是有的。对看重景观、也愿意为居住体验多
花预算的改善家庭来说，这个地段的基本盘是站得住的。当然，板块还在一个持续建
设、持续兑现的过程里，这是优点，也是需要等待的部分，后面我会单独说。
三、这轮推的是什么货
这次加推的是个叫“湾屿”的新组团，主力户型是建面约 148 ㎡和 155 ㎡两种四
房。首批放两栋楼，一共 139 套，其中 148 ㎡有 91 套，155 ㎡有 48 套。量不算大，
属于比较克制的推盘节奏——好处是不像有些盘一推几百套、买起来像赶集；但反过
来说，想挑到自己满意的楼层和朝向，手得快一点，选择空间确实有限。
如果你正好在看这一带的四房，建议先把需求捋清楚，是更在意客厅的尺度，还
是更在意房间的数量和私密性，这两者在 148 和 155 之间，是会体现出差异的。这里
也多聊两句怎么选：148 ㎡和 155 ㎡虽然都是四房，但居住的侧重其实不太一样——
148 更均衡，够用且总价相对友好；155 面宽和空间的余量更足，适合对尺度要求更高
的家庭。预算允许的话，建议两套都实地看看，让家里人一起感受一下，比单看参数
更直观。
四、进样板间，第一印象是“宽”
我重点看的是 155 ㎡这一套。一梯一户的设计，出了电梯就是自家门口，入户的
仪式感和私密性都照顾得挺到位，这一点在当下的新房市场里，算是个不折不扣的加
分项。推门进去，第一感觉就是客厅的面宽做得非常足，横向跨度大概在 12 米到 14
米这个区间，加上落地窗，采光和视野都敞亮，站在客厅里，能明显感觉到“宽”这个
字的分量。
四房的格局，动静分区做得比较清楚，家庭成员多的家庭住起来会比较舒服。双
套房的设计尤其值得一提——老人房和主卧各自带卫生间，日常起居不用互相迁就。

对有老人同住的家庭，或者有二胎打算的家庭来说，实用性很高，这是不少同面积段
产品给不到的点。
三阳台的安排也蛮讨巧：客厅阳台负责休闲观景，厨房外的生活阳台专门拿来晾
晒，卧室还有一个独立的观景阳台，三个阳台各管各的活，不像很多户型只有一个阳
台、晾晒和休闲总打架。另外主卧的尺度、衣帽和卫浴的排布也考虑得比较周全，日
常起居的动线顺手，收纳上基本不用自己再费心折腾。对居家过日子的人来说，这些
细节，其实比那些花里胡哨的概念实在得多。
五、精装和交付，所见即所得
精装这块，用的是嘉格纳、杜拉维特这一档的厨卫配置，都是比较老牌的进口品
牌，在市场上的认可度很高，放在这个价位段里，属于比较能打的组合。我特别留意
到，它家看的是实景样板间，交付标准跟眼前看到的这套基本一致，所见即所得——
这一点对怕“货不对板”的买家来说，能让人安心不少。毕竟这两年看房，样板间和交
付差一截的例子不算少，澐启滨江在这点上，至少是拿出了诚意的。当然，精装这种
事儿，萝卜青菜各有所爱，个别材质、风格合不合自己的眼缘，还是得现场感受；但
从品牌的档次和施工的完整度来看，标准是拿得出手的。
六、社区和会所，质感花了不少心思
社区配套方面，它做了一个三进式的会所，还配了下沉水院和架空层的泛会所。
我实地走了一圈，园林的完成度不错，层次感和细节都在线；架空层也塞了不少功能
空间，老人遛弯、孩子玩耍、邻里聊家常，都有地方待。会所这块，除了面子上的仪
式感，更实用的是它把健身、会客这些高频需求都考虑进去了，不用出小区就能解决
不少日常。对改善型社区来说，居住品质很大程度不只看房子本身，更看社区的整体
质感，这一点澐启滨江花的心思不算少，体验下来，是能给日常居住加分的那种。
七、看房之前，这几点要提前知道
有几个实际操作上的事项，得提前提醒大家，免得白跑一趟。
第一，这个盘目前看房要走线上预约，现场只接待预约过的客户，临时到访大概
率进不去。第二，它有动态验资的要求，门槛大概在五百万这个量级——所以想去实
地感受的朋友，先把资金和预约时间都安排好，别到了门口才发现卡在流程上。至于

资金这块，验资是动态的，不同阶段要求可能不一样，建议预约前先跟置业顾问把当
下条件确认清楚，免得准备不到位。
另外，这次首批放出来的两栋楼数量有限，好户型、好楼层大概率要拼手气，看
中了未必就能选上，这个心理准备得有。我现场待了一下午，置业顾问基本没闲着，
人来人往的热度是看得见的，热门户型被抢先认走的可能性不小。
八、最后说点实在的
整体走下来，我的判断比较明确：澐启滨江，更适合那些预算相对充裕、对江景
和社区品质有明确要求、又不喜欢太闹腾环境的改善家庭。地段、产品、市场认可
度，几样东西都在那儿摆着；短板也不是没有——板块还在持续兑现期，部分生活配
套要等时间沉淀，热门项目的选房难度，也需要自己掂量清楚。
说到底，改善置换这件事，没有绝对的好与坏，只有合不合适。把地段、产品、
价格、等待成本摆在一起看，心里那杆秤自然就清楚了。如果你正好在这一带看四
房，我的建议是别光盯着一堆资料和渲染图，抽空去现场走一趟，眼见为实。户型格
局、楼层差异、采光朝向这些，看一百遍图文，不如实地待上十分钟感受来得准。

有具体想了解的户型细节、楼层建议，或者想聊聊这个价位段里它跟别的盘怎么