北京
撰文：十一郎 北京楼市 · 首开网签
11月1日上午，京华曜的海报上是32亿元。
11月2日，住建委系统里是11套。
同一个盘，同一批房源，中间隔了一个交易日。一个是开发商自己说出来的，一个是签约系统记下来的。
很多人看到这两个数，第一反应是有一个在造假。
都不是假的。
32亿是认购口径，认筹转认购，签了认购书就算数。11套是网签口径，首付得到账、贷款得批下来，系统里才落一笔。这两件事中间隔着一个月甚至更久，本来就不该放在同一个时点上比。
要比，只能认购对认购，网签对网签。
认购能报得这么快，是因为签了认购书就计入销售额，不必等网签。这是行业惯例，不是京华曜发明的。惯例的问题是，它把最不确定的那一段，提前记进了成绩。
所以这条新闻真正的重量，不在「11套」这个数字上。
在89折上。
地产十一言
01
11套不是卖不动，是钱还没走到账上
先把这11套摊开。
1577.89平方米，1.72亿元，成交均价10.88万元每平方米。这是自媒体《地产K线》11月2日的统计。
套均1564万元。
— 认购口径 32 亿元与网签口径 11 套，两个口径不可相减｜制图：地产十一言
32亿元按这个套均倒推，大约205套。首开推的是352套，占58%。
58%的首开去化，放在今年这个行情里，不算差。
所以「11套」这个数看着扎眼，其实说明不了卖不动。它只说明一件事：这11户的钱已经到账了，剩下的还在路上。
32亿是意向，11套是到账。把意向当成交，是这个行业最老的毛病。
真正值得盯的，是这11套卖的是什么价。
地产十一言
02
备案价以前是天花板，现在是起跑线
这11套的成交均价10.88万，而这11套自己对应的备案均价，是12.27万。
差1.39万元一平米。
148平方米那四套最直观：按备案价一套1816万，按网签价一套1610万，一套差206万。四套加起来，824万。
这不是「意思一下」的折扣。
— 备案均价 12.27 万与成交均价 10.88 万，差在 1.39 万元｜制图：地产十一言
这里有个坑得说清楚：10.88万不能拿去跟全盘拟售均价12.03万相减，分母不一样。要比，只能跟这11套自己的备案均值12.27万比。拿错分母，89折根本算不出来。
89折这个数，意义不在折扣本身，在折扣的性质变了。
以前的备案价是硬上限，成交价只能在上限底下让出点零头，让多少还得遮着。
现在备案价成了折扣基准，89折是明明白白标出来的起手价。
同一天，大兴黄村给了个旁证。
招商兴宸揽阅开盘两天网签9套，成交均价45422元每平方米。这个盘全盘统一报价5.6万元，楼层朝向一个价，整齐得像超市的价签。
4.54万对5.6万，差19%。
一个12万档，一个5万档，一个在丰台太平桥，一个在大兴黄村。同一天发生的是同一件事：报价是报价，成交是成交。
— 京华曜 89 折与兴宸揽阅约 81 折，同一天的两个价位｜制图：地产十一言
统一价只省掉了砍价这一步，没省掉折扣。折扣只是从价目表上，挪进了付款方式里。
地产十一言
03
这11套能说明什么，说明不了什么
先把不能说明的放在前面，省得后面被人当软肋。
11套、1577平方米，样本太小。网签有滞后，开盘次日这个数只能证明有人签了，证明不了多少人真会买。
89折里有多少是纯降价，多少是全款、高首付换来的，公开渠道没有拆分。
32亿是认购，从认购走到回款，中间还有首付到账和贷款审批两道坎。
205套是算术倒推，不是企业披露的口径。这一条我没有更细的分楼栋成交价，只能说到这个颗粒度。
能说明的，只有一件事。
北京12万元档的新盘，定价权已经从备案表，移到了网签柜台。
对看房的人，这条很实用：判断一个高价盘卖得好不好，别先看他海报上写的金额，看他开盘次日的网签均价。
海报是给还没买的人看的，网签是给已经买了的人记的账。
对保利来说，这也是个坎。
首开352套，卖掉这11套，手里还剩341套要在年底前找到买家。今年保利在北京全口径137.6亿元，排房企榜第10位，前面压着中海、城建、中建智地、华润、金茂五家。站在这个位置上，回款比单价实在得多。
这个盘开盘前打的本来不是价格牌。10月30日本号写过它的升筹规则，交500万可以排到前面选房。那时候它卖的是排序资格，是确定性。
现在89折摆上柜台，排序资格这件事，就得重新定价了。
再往下一层，是这批房子本身。
1200万到1900万一套。买的人多半不是投机客，是高净值人群。这群人对资金的敏感度比普通人更高，他们比谁都该盯着网签价——因为那是他们真正掏出去的钱，不是海报上那个数。
两个星期后，会有第二个数。
首开352套，两周能不能走到150套。走到了，这套「备案价挂牌、89折成交」明年会被内城的高价盘照抄。走不到80套，32亿里沉淀的筹就要回流，年底这批房子只能去改付款方式。
— 首开 352 套上的五个数：已网签、两周两条线、倒推套数、剩余待售｜制图：地产十一言
备案价还挂在售楼处的墙上。只是掏钱的人，已经不看它了。
地产十一郎
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