广东
楼市一直有 “金九银十”的说法， 但今年的10月，广州楼市变了。
克而瑞数据显示，10月广州新建商品住宅供应约15万平方米，环比9月掉了84.9%，同比也少了将近一半。前10个月累计供应372万平方米，同比下降31.9%。
△单位：万平方米
难道说，开发商也躺平了？
更诡异的是，在供应量出现断层下降的同时，成交没跟着塌。
10月广州新房成交约63万平方米，环比还涨了6.3%，是四个一线城市里唯一环比正增长的；同比下降只有1.7%，前10个月累计成交610万平方米，同比涨了3.2%。
△单位：万平方米
到底发生了什么？
先从供应端的缩减说起，10月开发商推货锐减，很主要的一个原因就是被9月给“透支”了。
大家应该也都知道，8月28日鼓励现房的新政出台，资金回笼周期被系统性拉长。
虽然广州给在途项目留了过渡窗口，但房企心里清楚，靠预售快速回款的时代已经过去，能赶在旧规则下把存量期房推出去的，都在抢这个时间差。
于是，在新政出台后的一个月内，广州连发42张预售证，超4000套房源集中入市。
整个9月，预售总建面超90万平方米，仅9月20日到21日两天，就有六个楼盘首次亮相或加推，合计拿了9张证。
9月把该拿的证集中拿完了，10月自然出现一个节奏上的深坑。
但如果你以为9月的透支是阶段性的，11月、12月供应就会自然弹回来，那可能也想简单了。
更深层的变化，在于土地端和政策端。
广州的宅地供应已经在主动收窄，广州2026年住宅用地计划供应327公顷，较2025年的722公顷下降了55%，并且明确执行“以人定房、以房定地”。
这种源头上的收缩，不会立刻反映在当月供应上，但它会在未来一到两年里，一层一层传导到新盘入市的节奏里。
未来广州很多板块的新房供应会明显收缩，10月，可能只是这条长曲线的一个起点。
另外，现房制度的推行也会把供应的节奏拉长。
过去从拿地到开盘，半年到十个月是常态；封顶预售之后，这个周期被拉到了一年半到两年半的量级。
有不少业内人士认为，明年下半年的新房供应可能就会出现一段明显空档。
不过有一个缓冲项容易被忽略：广州新房库存里，约51%已经走到或越过交付节点，是现房和准现房。
换句话说，广州现在其实算是半踏入现房时代了，即便以后政策强制要求现房才能卖，也不会带来太明显的冲击，政策的影响会是有序的、渐进的。
更值得关注的是，为什么新房供应少了，成交反而还涨了？
道理其实很简单，成交不仅看供应，也要看需求，而广州的购房需求依然旺盛，这无疑也是一个积极的信号——
广州楼市的底，不是靠新货堆出来的底，而是真实居住需求撑着的底。
广州的人口净流入这些年一直保持在全国前列，只要有源源不断的人愿意留下来，住的需求就不会消失，楼市的底子就依然稳。
而且，过去很多年，新房成交的节奏高度绑定推盘节奏，但10月广州的情况是反过来的，这说明现在购房者的决策越来越理性。
他们不再把“等新盘”当作默认动作，而是在根据自己的真实需求做判断，该买就买。
进一步而言，如果市场能维持当前的状态，供给在收，需求在稳，两端一夹，核心板块的供需关系也会逐步从宽松走向偏紧。
当然，也不是说供不应求一定会带来房价上涨，但至少，这样的市场，会是更扎实，也是更健康的。
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