中建智地+未来科学城29.36亿摘歇甲B组合地！

大家帮2026年北京土地的第37篇推送

8·28现房新政后，北京首宗公告的商品住宅用地迎来土拍。

刚刚，昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目CP02-0704-0049、0077-01、0073地块公布出让结果。这宗组合地最终被中建智地+未来科学城联合体以29.36亿元底价收入囊中。

至此，北京2026年宅地土拍总计来到37组，成交总金额更新至853.194亿。

2026年北京宅地土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：北京市昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目CP02-0704-0049、0077-01、0073地块；

拿地房企：中建智地+未来科学城；

成交金额：29.36亿元（底价）；

住宅楼面价：3万/平。

而至此，歇甲湾的地块已经累计出让9宗，住宅+生活配套几乎在齐头并进，片区已经从规划图慢慢变成已经落地的现实。

歇甲湾规划图

在讲新地块之前，不得不提的就是歇甲湾的先行者国贤府PARK。

去年10月28日，也是中建智地联合未来科学城，拿下0038、0046宅地（国贤府PARK）+4块非住宅组合地，开启了歇甲湾的发展征程。

国贤府PARK今年3月29日开盘，直接实现热销，到现在8个月的时间，全部832套房源已经成功网签697套，网签去化率接近84%，直接成为2026年北京现房现象级神盘。

国贤府PARK网签数据（11.03）

伴随国贤府PARK大卖以及持续建设，歇甲湾组团也统一规划、同步建设，住宅和配套计划2028年底集中交付，包括24班初中、规划小学、12班幼儿园、8400㎡体育场馆、2000㎡文化中心、3800㎡城市会客厅、临湖滨水商业集群、约10万㎡歇甲湾主题公园等。

而享受统一规划的福利，A组团未来各种配套的落地，也是新地块的直接利好。

除了组团内在建的配套，歇甲湾已经拥有很多落地且成熟的配套。

新地块具体位置

交通配套是地块最扎实的价值底盘。新地块距离地铁17号线+18号线换乘站天通苑东站约560米，且双轨均已通车——17号线串联未来科学城、望京、工体、CBD；18号线直达海淀软件园、上地。这不是远期规划轨道，是确定性红利。

城市主干道方面，立汤路、北苑东路直达北五环来广营，远期顺黄路打通后直达京承高速。

地块周边地铁路线图

生态方面，新地块距离公园和河道更近，南侧约300米即为清河郊野公园，河道、慢行步道已建成开放，温榆河公园西园也已开园。

温榆河公园实景图

此外，新地块3公里范围内有清华附小昌平（天通苑校区）、天通苑小学、昌平一中天通苑校区等已招生学校；商业有国泰百货（天通苑店，约1.6公里）、龙德广场（约2.5公里）、昌平山姆会员店（约3公里），天通苑成熟社区底商1公里内满足日常；医疗有清华长庚三甲医院（约3公里）、天通苑中医医院（约1.7公里）。

综合来看，歇甲B地块属于双轨已通车+清河生态现成+湾区规划蓝图的组合，确定性价值与远期预期并存。

再来看地块本身。

此次出让的歇甲B地块，包含2宗住宅用地和1宗社区综合服务设施用地，总建设用地88918.89㎡，地上建筑控制规模≤100913.44㎡。

新地块相关数据

其中，0049、0077-1两块宅地质素比国贤府PARK要更优质。

国贤府PARK所在的0038和0046两块宅地的容积率分别为2.1和2.05,0049、0077-1两块更低，分别达到1.01和1.6。

1.01的容积率意味着，可以做叠拼+4-6层洋房，1.6容积率则能做6-8层洋房，未来居住舒适度更高。

而且位置上看，0049地块西侧紧邻歇甲湾公园，0077-1地块则更靠近南侧滨河公园，红线外的生态配套都是顶级。

具体的数据方面，CP02-0704-0049（住宅）用地面积6.15万平，建筑面积约6.21万平，限高36米，绿地率≥35%。CP02-0704-0077-01（住宅）用地面积2.24万平，建筑面积约3.58万平，限高30米，绿地率≥30%。

两块宅地预计再为片区增加近10万平的优质住宅供应。

此外按照规划要求，0049、0077-1两块宅地的地下空间可以进行联通。

组合地块中，还有CP02-0704-0073地块，是社区综合服务设施，用地面积5100平，容积率0.6，限高24米，配建社区服务、养老、文化配套，与住宅同步建设交付。

综合来看，宅地1.01+1.6的双容积率组合，是北京五环外近轨低密宅地中供给极少的产品形态。0049地块可做板块顶序低密产品，与国贤府PARK形成高低搭配；0077-01地块承接刚改，但密度仍低于国贤府PARK的2.07。

新政适用方面，作为8·28新政后首宗公告宅地，地块适用宽松付款政策：签约30日内缴纳≥50%，余款可延期至签约后2年内免息缴清。销售模式可以二选一：现房销售或封顶后预售、资金全额监管。

最后看价格方面。

歇甲B地块的成交总价是29.36亿元，按照97853.441平的住宅地上建面计算，住宅成交楼面价约3万元/㎡。

新地块3万元/平的住宅楼面价，与一年前的国贤府PARK的2.85万/平相比，每平高大概1500块。

不过，一年后出让的歇甲B地块，所面临的环境已经不是开荒状态的歇甲A了，歇甲B未来入市的板块配套和环境，已经不可同日而语。

国贤府PARK目前的网签均价是5.58万/平。

国贤府PARK网签数据（11.03）

此外，向北一站地铁的能源谷板块的未来城·星寰时代，网签均价在5.13万/平。

目前，未来城星寰时代647套房源也成功网签464套，网签去化率也超七成，达到71.7%。

未来城·星寰时代网签数据（11.03）

周边其他新房方面，朱辛庄改善盘产业属性更强，客群以海淀产业本地客为主，与本盘通勤客群错位，最新的未来城·星寰时光网签均价5.58万/平。

未来城·星寰时光网签数据（11.03）

周边二手房方面，天通苑存量大盘二手房均价约3万元/平，房龄久、密度高，客群完全错位。

新地块项目未来入市，靠低密、产品、地铁、湾区规划形成价值隔离，不直面存量内卷。

综合来看，歇甲B地块双轨已通车是确定性红利，低容积率是板块稀缺指标，清河生态现成可用。学校、滨水商业、湾区公园全部要等到2028年底集中交付，还有新政下现房销售或封顶预售拉长开发周期、资金占用周期变长。

中建智地作为国贤府PARK的操盘方，此番底价补仓歇甲B地块，形成A+B双地块联动，能否在歇甲湾做出差异化的低密改善产品梯队，值得持续关注。

以上。

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