广东
文｜邓浩志
高盛近日发布了对中国楼市的最新展望，除了惯常的预测市场走势之外，这次的内容和观点颇有新意，比如《展望》提出判断：真正决定未来五年价格与销售走势的，不是库存总量，而是 "有效可售供给" 的收缩时点；供给收缩将先于结构性需求收缩，从而支撑 2029 年前后房价企稳，但土地财政和投资疲弱又限制了价格弹性。
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高盛：中国房地产后市将面临四大转折点
1、卡住的库存和新销售模式共同导致 2028 年新房可售供应断崖。一线城市因库存结构更健康、近三年土地占比更高，供给收缩提前至 2027 年。报告因此上调上海、深圳两年 ASP 增速预测至 20%，此前为 15%。这是四大转折点中最早、也最直接支撑价格的一个。
2、土地市场短期仍受价格下跌和成交量下降拖累，但真正加速下滑在 2030-2031 年，因为新销售模式对开发商可用于新投资的资金冲击将显著显现。
报告预测，300 城住宅土地出让金从 2025 年的 2.37 万亿元降至 2026 年的 1.66 万亿元，2027-2029 年每年约 - 20%，2031 年 - 51%、2032 年 - 54%，到 2035 年降至 400 亿元。土地投资 / 销售比从 2025 年的约 32% 降至 2035 年的约 2%。这意味着土地财政将经历一个"先缓跌、后急跌"的过程。短期靠预售资金再投资支撑，土地出让跌幅较窄；但新销售模式下预售资金回笼变慢、可预售资源耗尽，开发商拿地能力大幅下降，2031 年后土地财政压力更明显。
3、土地出让大幅收缩将带动新开工到 2031 年降至 2026 年约一半：新开工 GFA 从 2026 年的 4.58 亿平方米降至 2031 年的 2.47 亿平方米；房地产 FAI 在 2027-2029 年平均约 4.7 万亿元，约为峰值三分之一，2031 年降至 2.1 万亿元。
4、结构性需求 2030 年后加速下降，拆迁 2032 年后托底。需求端的变化更慢，但更持久。报告预计，结构性住房需求（必要需求 + 改善需求）将在 2030 年后加速下降，因为城镇化率和户籍家庭住房拥有率接近饱和（约 70%/95%）。
房地产继续拖累经济，总规模将大幅收缩
高盛在这份报告中提出了四个相互错位的变量：卡住的库存、延迟的新销售模式、加速下滑的土地出让、以及 2030 年后才加速下降的结构性需求。
高盛预测：2026 年房地产对实质 GDP 增长拖累约 1.8 个百分点（2025 年为 1.7 个百分点），预计 2027 年收窄至 1.3 个百分点，2030 年前后消退。报告强调，新房可售面积 2028 年同比骤降约 39%，一线城市供给收缩提前至 2027 年，故上调上海、深圳两年房价增速预测至 20%。同时预计 2025—2035 年住宅土地出让量跌逾九成。
关于房地产行业前景，高盛这份报告给出的不是 "V 型反弹" 叙事，而是一个更接近现实的 "L 型再平衡"：
第一，低销售中枢。新房销售面积从 8.8 亿平方米降至 2.6 亿平方米，二手房稳定在 6 亿平方米左右，总交易量下台阶但不会消失。
第二，低开工、低投资。新开工到 2031 年降至 2026 年约一半，FAI 约为峰值三分之一，2032 年后靠拆迁重建才反转。
第三，价格企稳但弹性有限。2029 年前后企稳，2031 年后年均 3% 温和回升；一线更强，上海、深圳到 2028 年累计 20%；长期供给比率 1.17 高于发达市场 1.1，制约大涨。
第四，二手房主导。二手房占比从 2026 年 53% 升至 2035 年 75%，市场从增量开发转向存量交易。
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