上海链家发布通知！单边代理，为何成了传统中介禁区？

文| 房互君

图| 网络 AI生成

数日前，一份 上海链家的文件，引发广泛关注。

这份由上海链家品质中心和ACN规则组发出的文件，将单边代理房源列为禁止经纪人录入、推广、带看、签约等操作的房源，违规者将被扣减信用分。

文件将单边代理委托和一般委托进行了严格区分：

如果委托方是具有同业身份的代理人，不向业主额外收取中介费，可以协助挂牌、安排看房等服务；

如果委托方是向业主收取代理费或服务费的单边代理方，则业主成交时需要分别向链家和代理方支付费用，这类房源被列为禁止操作房源。

除上海之外，深圳贝壳某区域也于日前发布通知，全面下架打着“单边代理”名义实则为各类变相包销的房源。

· 上海链家和深圳贝壳发布的内部通知

尽管两份文件针对目标并不一致，都将单边代理推到了房产经纪行业的舆论中心。

那么，在成熟市场普遍施行的单边代理，为何会引发中介机构的严厉对待？

是单边代理本身蕴藏的风险，还是中介机构反应过度？ 单边代理能否和传统居间模式长期和平并存？行业又该建立怎样的规则，才能防止“伪单边代理”搅局市场，同时为真正的单边代理留下发展空间？

模式之争

在过往的文章中，我们详细分析过单边代理和传统居间撮合模式的差异。

简单来说，单边代理，即经纪人成为房主或者买主的一方服务者，仅代表一方利益，并由一方向经纪人支付服务费用，犹如律师代理制度。买卖双方代理人皆认可行业规范和规则，各自通过协会或者第三方提供的MLS系统，完成交易服务。

这与中国传统的居间撮合模式有着显著区别。

经过30多年的发展，中国居间模式已经形成了相对固定的交易流程：

经纪机构直接与业主建立委托关系，核验产权、挂牌价格、出售意愿和委托权限，再组织经纪人推广房源、安排带看；同时经纪机构与买家建立服务关系，通过房源匹配、带看和议价促成交易。

· 居间和单边模式的路径差别

两种模式各自独立运行时，业务关系相对清晰。但当单边代理进入传统居间合作网络，原有的交易链条便发生了变化 ：

业主将房屋委托给单边代理机构，代理机构再通过其他中介机构挂牌、寻找买家或组织带看。传统模式下可以直接与业主沟通的中介机构，在这种新的合作模式中，需要通过单边代理人获取房源信息、传递买家报价和沟通交易条件，业主房源的出售意愿、价格底线、业主反馈等信息，都被增加了一道墙。

这道墙，不仅可能削弱中介机构对房源的直接掌控，也带来了新的责任划分问题：房源信息是否准确、买家报价是否完整传达、业主的真实意愿是否得到落实，一旦出现偏差，责任应该由谁承担？

因此，当单边代理遇上双边撮合，责任边界成了实操业务中横在两者之间的第一个难题。

但对传统经纪公司和平台而言，业务流程和责任划分只是问题的一面。更深层的矛盾在于，单边代理可能改变平台原有的房源组织方式和利益分配结构。

当业主将房源独立委托给代理机构，再由代理机构通过平台寻找买家和合作经纪人，平台原有的房源管理、客户关系、佣金收取规则和佣金分配机制就可能面临调整。

对于已经形成成熟协作网络的大型中介而言，这既是新的业务管理问题，也涉及既有商业模式和利益结构的变化。

实际上，在上海链家发出限制收费单边代理房源的通知之前，已有不少经纪公司以门店或者商圈为单位，对单边代理采取过类似的不成文规定。

这说明，中介机构对单边代理的警惕，并非只发生在上海链家，而是两种业务模式进入同一合作网络后产生的普遍摩擦。

共存之路

在此前的文章中，我们也谈到，传统撮合已经形成了成熟的交易习惯和经纪服务网络，单边代理则代表着另一种委托关系和服务方式，单边代理不会在短时间内取代传统居间撮合，两种模式将在相当长一段时间内共存。

两者如何共存？海外市场已经提供了一些可供参考的经验。

以美国为例，房地产交易中存在不同的代理关系：卖方代理人代表业主，买方代理人代表购房者；在部分州，也允许双重代理或指定代理，但需要按照当地规定进行披露和取得当事人同意。

也就是说，即便在单边代理最成熟区域之一的美国，其市场并非只有一种代理关系，消费者也可以根据实际情况选择不同的服务方式。

单边代理和经纪机构合作，同样在美国存在。卖方代理机构可以与其他经纪机构合作，由后者为房源寻找买家、安排看房，买方也可以通过自己的代理人参与交易。

不过，美国全国房地产经纪人协会NAR《职业道德规范》第三条明确要求，经纪人在不损害委托人利益的前提下与其他经纪人合作，但合作义务并不意味着必须支付佣金，具体补偿安排仍需由相关机构协商确定。

日本市场，也同时存在片手仲介和双手中介，分别对应只从交易一方收取手续费和同时从买卖双方收取手续费，由REINS不动产流通机构承担房源信息共享功能，帮助不同机构之间开展合作。

因此，从不同国家的市场来看，单边代理和居间服务，并非不可兼得。

其中最为重要的是，需要有明确的制度和合作规则，为双方的合作提供保障。在美国，这个制度的提供者是全美经纪人协会等机构，在日本，则是商业组织。

实际上，在国内，类似的探索早已开始 。

2021年11月，由深圳行业协会牵头的新版二手房交易网签系统上线，在国内率先引入单边代理。该系统试图把单边独家委托与全网联卖结合起来：

卖方最多可以委托三家机构，但按照委托顺序，第一顺位机构拥有房源优先销售权；房源信息则在系统内共享，其他机构的买方经纪人如果找到合适客户，可以向卖方代理人发起合作。

这样，业主不必把房源重复挂牌给全市多家中介，也可以借助全市经纪人的客户网络寻找买家。买卖双方各自拥有代理人，房源推广和客户匹配则可以跨机构完成。

·跨机构联卖路径

从功能和机制上看，这套设计兼具了单边代理和跨机构合作功能，具备MLS和单边代理的模型：

一方面，通过明确卖方委托关系，保障房源代理人的服务权益，减少重复委托和跳单争议；

另一方面，通过系统共享和跨机构联卖，避免独家委托变成房源封闭，让其他机构仍然有机会参与交易。

然而，由于在这个系统中，跨机构的合作，诸如谁负责哪些服务、如何划分佣金、发生纠纷由谁承担责任等等细节并未涉及，造成经纪机构之间的竞争壁垒没有被打破，导致买卖双方经纪人仍然在自己的机构内各自为战，最终的结局并不理想。

据媒体报道，截至2022年1月，该系统累计完成790宗交易网签备案，完成一单跨机构联卖。

然而，深圳的探索说明，单边代理与传统撮合并非不能共存，真正的难点在于如何让原本相互竞争的机构形成稳定的合作关系——仅仅靠开放房源信息、建立线上握手机制还远远不够，还需要明确跨机构带看、客户保护、交易责任和佣金分配规则。

而更值得关注的是，居间中介平台本身也在进行探索。

2025年，上海链家开始实行“房客分离”，要求经纪人选择房源端或客源端，分别服务卖方或买方。尽管这非完整意义上的单边代理，但已经说明，居间中介也在尝试打破一名经纪人同时服务买卖双方的旧模式。

此外，公开信息显示，优居、小牛看房等传统中介，亦在内部孵化单边代理业务。

不久前，贝壳上线安住APP，则提供了在国内观察单边代理融合的另一个观察角度。从产品能力看，安住不仅是一个卖房辅助工具，也可以成为未来单边代理服务的基础设施：当业主能够通过独立入口管理房源、了解销售进展，并与代理人保持沟通，平台就有条件承载更加多元的代理关系。

规则之问

既然居间中介和单边代理，并非天然互相排斥，并且未来会有更多融合空间，那么，为什么在这个时间点，上海链家下架单边代理房源？

如果说责任边界与利益结构，是单边代理进入合作网络时的固有摩擦，那么促进平台在此时收紧的，则是一个新的变量：“伪单边代理”的出现。

2026年3月，上海发生一起案例：一位业主委托中介出售房屋，与中介签订了“托底协议”，约定业主到手价为149万元，超出部分作为中介的服务报酬。但中介向买家报出的价格是176万元，直到成交，买卖双方才发现，中间存在27万元的差价。

类似的争议，在深圳也曾引发广泛关注。2021年，深圳湾1号一套房屋以4150万元成交，买家后来发现，原业主实际收到3900万元，中间250万元，由另一家房地产代理公司以策划代理服务费等名义收取。

这些案例虽然具体细节不同，却都暴露出同一个问题：当代理机构掌握房源和交易信息，又缺乏充分的信息披露约束时，代理服务就可能演变为利用信息差获取额外收益的业务。

10月27日，深圳贝壳深圳湾区域发布《包销房下架通知》，将禁令对准名为“单边代理”，实则ABC单吃差价等变相包销的房源，向“伪单边代理”宣战。

而上海链家采取了更为严格的管理方式，将向业主收取代理费或服务费的单边代理房源整体列入禁止操作范围。相比逐一核验代理机构的委托关系、收费方式和实际业务行为，上海链家的整体限制显然更容易执行，也降低了平台的管理成本。

但这种做法似乎同样带来了一个问题：收费单边代理并不必然等于伪单边，真正提供代理服务的机构，也可能因此被排除在合作网络之外。

事实上，是否收费这类表面特征，并不足以区分单边代理正佳真假。

从收费来看，即便在单边代理发展较为成熟的海外市场，也没有统一的收费方式。在美国市场，房主和单边代理机构可以约定固定费用、按成交价比例收费，也可以约定预付代理服务费；

英国部分线上房产中介，则采用签约后预先收取固定费用的模式，即使房屋没有售出，费用也可能不退。

这说明，收费的时间和方式，并不是区分真假单边的标准，真正需要关注的，是收费条件和服务内容是否清晰，所收费用与所提供的服务是否匹配。

独家委托也是同样的道理。独家委托本身并不构成问题，关键在于独家委托是否演变为对房源的封闭控制，业主是否仍然保有出售决定权，其他机构是否有明确的合作渠道。

独家代理可以与跨机构合作并存，但不应以独家为由剥夺业主的自主选择权，或人为阻断房源流通。

由此可见，判断真假单边，关键不在形式，而在三个方面：信息是否透明，利益关系是否披露，房源是否开放。

这三个方面，也正是行业规则需要率先明确的内容。

· 真假单边代理区别

2026年1月，上海房地产经纪行业相关协会组织发布了《单边代理行业服务规范倡议书（讨论稿）》，已经开始尝试为这一市场建立规范。

· 上海发布的倡议书文件截图

接下来，至少有几个问题需要形成 更明确的规则：

业主委托代理机构后，房屋报价和买家出价如何向业主完整披露；代理机构及其关联方参与交易时，如何披露利益关系；代理费和其他服务费用如何约定，并与服务内容相对应；

不同机构参与同一笔交易时，如何确定客户归属、服务责任和佣金分配；独家委托的期限与范围如何约定，房源如何向其他机构开放。

同时，这些规则也不能只停留在机构自己的业务制度里。单边代理涉及不同机构之间的合作，一家平台可以约束自己的经纪人，却无法要求其他机构按照同一套标准操作。

因此，需要行业协会牵头，推动形成统一的委托合同、收费规范、联卖规则和争议处理机制，平台和机构再将这些规则落实到业务系统和经纪人的日常操作中。

对于传统中介平台而言，如何在控制业务风险与接纳新型服务模式之间取得平衡，并不容易。在行业规则尚未成熟的情况下，平台有理由对合作机构的委托关系、收费方式和利益安排提出更严格的要求。

但从行业长期发展来看，如果能够建立更加清晰的业务识别和准入标准，就有机会在防范伪单边代理风险的同时，为规范的单边代理留出合作空间。

上海链家和深圳贝壳的双份文件，既是一次自我防御，也是一次行业提醒。单边代理的中国式考验，已经到来。（完）

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