并不是迷信：若房地产救不起来，中国房价或将直接面对4大难题

最近几个月，楼市政策一个接一个出台。售楼处里，人们关心的却慢慢变了，问得最多的已经不是"还会不会涨"，而是"明年工资稳不稳"。

先看政策。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，规定商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，购房人交的首付款和贷款要全部存进监管账户。

一个月后，财政部、中国人民银行、金融监管总局9月29日联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

数据也有好消息。一线城市新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨。上海9月新房价格同比上涨2.8%，二手房环比上涨0.5%。

这么看，房价是不是见底了？这个问题，上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁曾在2024年11月的一次访谈里就正面回答过。

他早年在雷曼兄弟和野村证券做过高管，也是较早提醒中国房地产存在泡沫的学者。当时市场刚出现"止跌"迹象：全国二手房挂牌价止跌三周多，上海止跌一个月。他的回答只有两个字：还没。

两年过去了，他当时担心的几件事，有的已经应验，有的还在发展。归纳起来，大致是四道难题。

第一道难题：调整的时间和幅度，可能都还不够。

朱宁参照的是国际经验。日本1990年的房地产泡沫、美国2008年的金融危机、西班牙在欧债危机前后的房价暴跌，都是全国性的大规模资产泡沫，调整通常要8到10年。

日本用了十六七年，美国用了七八年。房地产周期慢、交易频率低，跌幅也很深：日本房价从顶到底跌了70%多，美国跌了40%到50%。

更让人担心的是起点太高。用房价收入比、房价租金比衡量，国内一些城市的泡沫程度远超日本、美国、西班牙各自的泡沫顶峰。房价租金比100倍、房价收入比40到50倍，这在美国泡沫最严重的时候都难以想象。

国内楼市从2021年见顶，到现在大约五年，按国际经验还没走完一个完整周期。

今年的数据也说明调整还在继续：1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%。一线城市回暖了，大盘还没有。

第二道难题：收入预期变了，买房的底气就弱了。

朱宁借用了股市"短期看资金、中期看估值、长期看宏观"的说法，认为房地产要看三个维度：短期看收入，中期看估值和金融预期，长期看人口。

先说收入。房子涨了20年，调整至少要按月算，很可能要按年算，不能看几周数据就下结论。经济增速放慢以后，不少人对加薪和工作稳定的预期已经变了。房贷动辄二三十年，心里没底的人不敢轻易背上。

政策正是在这个环节使劲。这次贴息财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，前提是首套、120平方米以下、总价150万元以内。

据测算，2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，贴息后符合条件的购房者前5年实际商业贷款利率降至2.06%。

利率降到这个水平，刚需上车确实轻松了不少。但月供能降，工资却不能靠补贴来涨。对一个家庭来说，"还得起"和"敢去还"是两回事，后者取决于对未来收入的信心。这也是政策面对的最难的一关。

第三道难题：房子作为资产，回报撑不住了。

朱宁当时说，过去两年房价在跌，房租也明显下降。如果把房子当成一类资产来看，它的基本面价值也在走低。房价跌、租金也跌，靠出租收回成本的时间就会更长。

他还说了一句很多人不爱听的话：过去二十年很多购房需求，其实就是投机需求。很多人说投资和投机没区别，如果非要说区别，可能只是一个说法更好听。

大家都觉得在上海有套房是"刚需"，却没人说开老头乐是刚需，好像开法拉利才算刚需。这当然是玩笑话，但道出了一个事实：一部分"刚需"本质上是对上涨的预期。预期没了，这部分需求就会消失。

还有一种普遍心态。经常有人说："我三万一平买的房子，现在跌到两万了，怎么能卖？一定要等它涨回三万。"这和有些股民说"对A股期望不高，只希望天天上涨"差不多。

可资产价格遵循的是经济和金融规律，买入价是多少，市场并不在乎。很多人宁可不卖，惜售越多，挂牌的价格和真实成交的价格就离得越远。

朱宁也说了好的一面：最危险、泡沫最大的阶段，可能已经过去了。不过，他也提醒，等哪天大家都觉得房价不会跌、房价也真的不跌了，市场才算是真正稳住。

第四道难题：人口和城市结构错配，地方的"老路"也走不通了。

朱宁特别强调，国内不存在统一的全国性房地产市场，几乎都是区域市场。国内住房拥有率已经超过80%，问题出在结构上，而不是总量上。

很多人老家有房，常年在大城市工作，真正想要的是在北京、上海再买一套。于是出现了一种矛盾：大家希望老家的房子继续涨，又希望自己所在大城市的房价降一些。

从长期看人口的维度，问题也不只是人口减少，还涉及生活方式和家庭结构的变化。人往哪儿去，房价就往哪儿走，一线城市先企稳，三四线城市还在探底，就是这个道理。

这道难题还牵连着地方财政。过去城市建设靠"卖地、修路、建配套、再卖地"循环。今年1—8月，国有土地使用权出让收入13753亿元，同比下降28.6%。

2020年，全国国有土地使用权出让收入达到8.4万亿元的峰值，到2025年只剩4万多亿元。地卖不动了，远郊新区规划里的商场、学校、医院，建设进度自然会慢下来。

开发商那边，靠预售款滚动的高周转模式，也被"8·28"新规从根上改了。有分析说，现房优先、封顶预售、资金强监管、交房即交证、主办银行制，将取代原来的拿地即预售模式。

短期看，工地确实冷清了。长期看，买房人以后买到的是看得见的房子，不用再担心交不了房。对被烂尾楼折腾过的家庭来说，这比任何促销都实在。

四道难题摆在一起，并不是唱衰。朱宁早年就提醒过泡沫，那时很多人当他危言耸听，如今回头看，他说的大多是常识。房价不会因为人们的愿望而改变，政策可以托底、可以降低成本，但没法替市场跳过出清的过程。

令人欣慰的是，变化确实在发生。前三季度全国二手房交易网签面积达61746万平方米，同比增长10.7%。价格下来了，真正住房的人在入场，越来越多的人买房是为了自己住。

对普通家庭来说，自住需求明确的，比如结婚、在一个城市长期定居，该买就买，不必非要等到最低点。想靠买房赚钱的人则要想清楚，这一轮周期里，房子已经很难让人轻松发财了。

朱宁自己的做法是多元化配置，房产、股票、债券、保险都有一些。他坦言，这不是因为没有判断能力，而是清楚自己没有那么多时间和精力，所以宁愿接受回报低一些、但更稳定的策略。

每个人先了解自己，再决定怎么配置资产，这句话说起来平淡，但能帮人避开不少坑。