专家大胆预言：2029年中国房价，很大可能是这样，大家要有准备！

9月份公布的70城房价里，有个细节很少有人注意：一线城市新房价格整体还在涨，但拆开看，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京下降0.2%。四个一线城市都没有一起涨，那“全国房价哪年回到高点”这个问题，本身可能就问错了。

这个问题这两个月被讨论得很热，起因是一位老人的判断。9月8日，《华夏时报》专访了经济学家、中房集团原董事长孟晓苏，他是1998年住房制度改革课题组的组长，对中国商品房这套体系再熟悉不过。

他的判断是房价从底部回到前高约需4到5年。很多人听完就从今天开始算，得出“2029年房价回到2021年”。

可这句话的起点是“底部”，底部在哪一天，他自己也没说定。我的判断很直接：2029年前后，中国楼市大概率会出现一个明显的节点，但不会是全国房价一起回到高点。

更可能的情况是，各个城市、各个地段的房子在那几年里重新排好了位置，有的回到前高，有的还在底部附近。大家真正要准备应对的是这道差距，而不是某一个年份。

为什么这么判断？

可以分三层来看。

第一层，各个城市的“4年”起点不一样。

一线城市二手房环比上涨0.2%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，这说明一线城市的底部基本有了眉目。再看全国，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，70个城市里二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。这组数字有两种读法。

乐观一点说，上涨的城市三倍增长，回稳在扩散；冷静一点说，还有61个城市的二手房没有上涨，它们的底部都还没确认。我更认同后一种读法。

房价回稳很像退潮，地势最高的礁石先露出水面，低洼的地方要等很久，有的地方可能一直泡在水里。以一线城市今年企稳来算，2029到2030年确实是个说得通的时间窗口。

但对大多数二三线城市来说，计时还没开始，现在谈2029年为时过早。拿领先城市的节奏去推算所有城市，是这轮讨论里最常见的误读。

第二层，为什么偏偏是2029年前后？

我觉得比国际经验更有说服力的，是国内的供给周期。先看建设端。

今年前9个月，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。其中，住宅新开工面积24774万平方米，下降25.4%。

再看资金端，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%。其中，国内贷款7624亿元，下降33.1%。

还有一项变化分量更重，就是8月28日的销售制度改革。三部门的通知明确，预售项目单体建筑应完成主体结构封顶，购房资金全部存入监管账户，新出让土地项目优先选择现房销售。

配套的金融规定更关键：上海、广州等地明确，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，个人按揭贷款要在项目竣工备案以后发放。地方也给了缓冲期，比如成都规定，2026年8月28日前已拿地但未办规划许可的项目，经评估确保能够按时交付、加强资金监管并完成备案的，可在2027年12月31日前按原条件申请预售。

把这几件事串起来，就是一条完整的因果链。过去开发商的模式像饭馆先收钱再做菜：拿地后很快开盘，用购房款去盖楼。

新规之后，菜至少要做到一定程度才能提前收钱，选择现房销售的项目则要先做好再端上桌，开发商得承担更多前期资金压力。孟晓苏在专访里也提到，全面转向现房销售，风险会从购房者身上转移到开发商和银行身上。

风险一转移，开发商开工自然更谨慎。今年少开工的面积，三年后就是少交付的房子，再加上各地新老项目过渡政策逐步到期，核心城市新房供给最紧的阶段，大概率在2028到2029年。

所以“2029”这个时间点并不是凭空来的。用国际经验推出来的年份，和国内供给收缩推出来的年份差不多落在同一段时间，这一点我认为比单纯类比美国、香港更扎实。

第三层，也是很多人忽略的：供给收缩只对还有人买房的城市有用。

有两个数字放在一起看很说明问题。

今年前9个月，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，而二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。二手房交易网签面积已经超过新建商品房销售面积，存量房在楼市交易中的分量越来越重。

另一个数字是库存：9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。成交在增加，库存却只降了1.5%，我的理解是：成交集中在本来就好卖的城市和板块，难卖的地方还是卖不动。

在住房总量已经够用、人口还在流出的城市，新房盖得再少，空缺也会被二手房补上，少盖房撑不起房价。只有人口和产业还在流入、新增需求能消化存量的城市，才能吃到供给收缩的好处。

海外市场也是同样的规律。

美国次贷危机之后，全国房价用了大约十年才回到前高，核心都市区要快得多；日本全国房价至今没回到1991年的高点，东京核心区的新建公寓早已超过当年；香港1997年之后跌了六年才见底，后来能走出长周期，靠的是城市本身的金融地位。

几个市场的结论基本一致：能回到前高的是具体的城市和地段，全国平均数说明不了单个城市的走势。所以“2029年房价回到前高”更准确的说法应该是：2029年前后，一线和少数强二线城市的核心地段有较大可能回到前高，全国平均房价大概率回不去。

明白了这一点，40到60岁这批读者该怎么准备？这个年纪的人，房子往往关系到养老和给孩子留的家底，很多家庭的大部分资产都在房子上。

过去二十年买房像坐公交，上了车基本都能到站，买在哪里区别不大。往后更像自己开车，路线选错了，别人到了，你可能还堵在半路。

我的建议分三步。

第一，先判断自己房子所在的城市属于哪一类：已经企稳回升的，还在找底的，还是人口持续流出、可能长期找不到底的。

第二，在同一个城市里看地段和房龄。核心区、有电梯有物业、同小区近半年成交正常的房子，和远郊新区、没电梯的老房子，往后的走势只会越拉越开。

第三，做决定时别看当初的买入价。亏了多少已经是过去的事，该问的是这套房子未来能不能跟上所在城市。

落到操作上，核心城市核心地段的房子，现在打折卖掉，等于把底部价格锁定成了实际亏损，不太划算。三四线城市或远郊的投资房则相反，接下来每一次成交回暖，都可能比2029年更适合卖出，因为到那一年它很可能涨不起来。

最后说一点我的看法。过去二十年，大家买房关心的是能不能买到；往后十年，更要关心的是将来有没有人接手。

房价跌了还有涨回来的可能，最怕的是挂出去很久都卖不掉。有成交才有价格，流动性比价格更值得盯。2029年更适合当成一个检验点。

到时候回头看，答案会很清楚：供给收缩真正落在了哪些城市，人口和资金去了哪里，哪些房子还有人接手。

这三个问题现在就想清楚，比到时候再去查房价有用得多。