百亿打造、18万方，上海老静安这座商场，才开了四年多为何越来越冷清？

2022年开业的静安MOHO，曾是老静安最受关注的新商场之一。合生商业高端产品线的首个项目、超百亿投资、50多家首店、茑屋书店坐镇，“潮奢”定位刚亮相就赚足了眼球。 才过去两年多，网上关于它的讨论，却渐渐从“首店打卡”变成了“人气冷清”。江宁路699号的这栋综合体，到底是高开低走，还是另有定位？

先看底子：百亿打造的综合体，不止有商场

很多人对MOHO的印象只有商场，其实它是个全业态的城市综合体。 作为合生商业MOHO产品线的全国首秀，项目筹备了整整六年，总投资超100亿元，总规划面积约18万平方米，涵盖购物中心、甲级办公和高端公寓，由多家海外设计事务所联合打造。

开业时的牌面相当足：一口气引入了50余家首店，包括华东首家茑屋英文书店、室内冲浪馆、高端潮玩集合店等，潮奢、潮流、体验类业态拉满，一度是年轻人的打卡目的地。

它地处老静安江宁路板块，苏州河以南，只是不在南京西路核心主轴上，周边以老居住区、学区房为主，商圈独立性较强，位置算不上核心闹市。

人气退潮：从首店云集到零售空置？

开业的热闹没持续太久，关于“冷清、空置”的说法就慢慢多了起来。 据多家媒体2025年的实地探访，商场地下层的小餐饮尚有烟火气，一二层零售区域人流稀少，约半数铺位处于空置或停业状态，不少买手店、潮流品牌陆续撤出。

开业的热闹没持续太久，关于 “冷清、空置” 的说法就慢慢多了起来。 据多家媒体 2025 年的实地探访，商场地下层的小餐饮尚有烟火气，一二层零售区域人流稀少，约半数铺位处于空置或停业状态，不少买手店、潮流品牌陆续撤出。

最标志性的事件，是曾经的流量担当茑屋书店闭店。这家曾因大面积靠窗景观位、“最美自习室” 出圈的门店，2025 年 1 月暂停营业，4 月正式撤店。原本占据大半层的书店空间，后来改造成了连锁健身房，反倒成了整栋楼里人气最旺的区域。

关于茑屋的盈利模式，也有人点破：这类网红书店大多是商场招商请来的 “门面”，往往享受租金减免甚至零租金，本身不靠卖书赚钱，能不能长期留存，全看双方的合作周期。

关于人气下滑的原因，市民和业内的讨论非常多，核心集中在六点：

第一，也是最根本的：人没了。这是被反复提及的背景：江宁路、海防路一带原本是密集的老居民区，这几年成片动迁，几万常住居民陆续迁到了郊区。有消费力的本地老住户搬走了，新人口又没完全填满，周边基础客群大幅缩水。不止 MOHO，整个市中心片区的商业都面临同样的问题 —— 市区人口外迁，消费力跟着往郊区走，郊区商场的生意反而越来越好。

第二，交通硬伤，不顺路就不会特意去。离最近的地铁站仍有一公里左右的步行距离，既不是地铁上盖，也不在主流逛街动线上。很多人说，除非特意健身、看话剧顺路，否则没有理由专程绕过去。在上海，没有地铁直达的商场，天然就少了一大半随机客流。

第三，周边竞争太卷，前后左右都有对手。夹在南京西路和长寿路两大商圈之间，不远处就是静安嘉里中心、兴业太古汇，近一点还有 PAC、鸿寿坊、旭辉里，客流被严重分流。 对比之下更显尴尬：论高端比不过南京西路，论亲民比不过社区商业，位置不上不下，处境十分被动。也有人觉得 PAC 本身招商也一般，只是胜在离地铁更近、动线更顺，才分流了一部分客流。

第四，定位与客群完全错配。周边以老公房、老塔楼、普通商品房和学区房为主，居民消费更偏向日常实用，“潮奢” 的定位和周边需求匹配度极低。很多人都提到，放下身段做社区商业才是唯一出路，硬凹格调只会高不成低不就。 更有人直言：江宁路这片从来就不是高端消费区，筹划六年做成潮奢定位，从一开始就选错了方向。

第五，停车政策反复，直接影响客流。不少老顾客说：开业初期免费停车时人气还不错，后来逐步收紧，连会员停车权益都缩水 —— 前两年金卡消费送 3 小时，后来降级只送 1 小时，很多人就不去了。 还有人吐槽过更细节的问题：早上商场没开门时，停车场也不开放，想顺路停个车都不行，体验感很差。反过来也有人说，市中心车位本就紧张，不收停车费只会挤满蹭车位的，反而影响真正消费的顾客。

第六，运营和招商的问题。很多人觉得招商拉垮是核心原因：品牌换得快，特色店留不住，餐饮也没记忆点，逛一圈找不到非要来的理由。甚至有说法提到，物业和运营方在内斗，争夺停车费这块收入，内耗直接影响了商场整体运营。 再叠加上上海商业体过剩、电商冲击实体的大环境，MOHO 遇到的困境，也是很多市中心非核心商圈商场的共同难题。

体验业态能救场吗？健身火了，冲浪馆却跑路了

面对零售遇冷，MOHO 也走了 “体验业态补位” 的路子，引入了健身、普拉提、拳击、羽毛球、室内冲浪等一大批体育休闲业态，试图用强体验属性对抗线上冲击。

从目前的效果看，健身房这类高频刚需业态确实撑起了稳定客流。有周边上班族说，健身房会员相当固定，工作日晚间和周末的人气并不差；但体验业态的问题也很明显：目的性太强，练完基本就走，很少顺便逛零售、带动其他消费。 而且体验业态本身也有风险。

有人就提到，自己在里面的冲浪馆买了 40 节课，才上了不到 10 节商家就跑路了，钱都追不回来。 也有人给出了更具体的方向：干脆彻底做成综合运动中心，再补上电影院，做成周边居民的休闲目的地，比硬撑着做潮奢零售靠谱得多。旁边就是静教院，甚至可以侧重教培、亲子业态，贴合周边学区家庭的真实需求。

也不全是差评：有人反倒爱这份“清净”

也不是所有人都觉得它“不行了”，不少常去的人反而觉得现在的状态更舒服。 有周边办公族表示，项目写字楼的入驻率并不低，工作日午市的餐饮、咖啡，还有晚间的健身客流相当稳定，并没有网传的“半停摆”那么夸张。

商场也在做调整：比如周中和周末推出指定商户任意消费免3-5小时停车，不定期做集市、亲子展这类活动，慢慢攒人气。 甚至有人觉得，人少、不挤、停车方便，反而是它的优点——比起人挤人的热门商圈，想安安静静吃个饭、健个身，这里体验反而更好。

接下来的路：放下身段做社区商业？

关于 MOHO 该怎么调整，坊间的讨论很多，核心方向高度一致：别硬撑 “潮奢首秀场” 的定位了，老老实实做周边 3 公里的社区生活中心。 很多人提到了天安千树的转型思路 —— 从网红艺术商场转向生活化、邻里化，引入更接地气的业态，靠活动和亲民定位留住周边客群。也有人举了南方商城、中庚漫游城的例子：看似位置普通，抓牢了周边居民日常消费，人气反而一直很稳。

具体的建议也非常实在：

• 引入盒马这类民生超市，补上周边居民的日常采购需求；

• 优化停车政策，消费满额就减免停车费，用低门槛把人先引进来；

• 砍掉不接地气的潮牌零售，增加餐饮、亲子、教培，贴合周边家庭和上班族的需求；

• 利用好建筑空间，多做社区型活动，把 “顺路逛” 变成 “常来逛”。

这条路能不能走通，目前还不好说。毕竟项目投资体量、硬件定位都摆在那里，向下调整不是简单换几个品牌就能实现的。

说到底，商场的人气从来不是单一因素决定的。选址、交通、定位、停车、周边竞争，每一项都在影响最终的结果。 对MOHO来说，最核心的问题从来不是“够不够高端”，而是：让人专程来一趟的理由是什么？来过之后，为什么还想再来？ 答案得靠运营一点点找。

你去过静安MOHO吗？你觉得它最该先改善的是交通、停车，还是业态？评论区聊聊～