全国房地产政策变动监测报告（2026年10月）

【本月楼市政策概要】

2026年10月，全国房地产政策延续适度宽松基调，政策聚焦“细则落地、存量提质与需求托底”。中央层面以老旧街区厂区改造、购房贷款贴息正式实施、货币信贷维稳和家庭住房支持为主；地方层面则迎来“828新政”实施细则的密集扩围，深圳、天津、杭州、宁波、苏州、成都、合肥、武汉、十堰、温州、长沙、济南、西安、南京、亳州、金华等16城纷纷跟进，同时，公积金场景扩容、购房补贴、房票安置、住房“以旧换新”、城市更新与“好房子”建设等同步推进。

图1 19城“828新政”实施细则比较

数据来源：克而瑞研究中心。

CENTRAL

中央：存量提质，贴息落地

10月中央层面政策呈现“存量提质、贴息落地、制度承接”特征：

一是城市更新与存量改造进一步细化，住建部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，并在功能转换、业态升级、过渡期政策等方面作出安排；

二是货币信贷延续低位持稳，1年期LPR为3.0%、5年期以上为3.5%，已连续17个月持平，资金面整体偏宽松但总量投放更强调精准调节；

三是需求端购房贷款贴息政策正式进入实施阶段，财政部、央行、金融监管总局9月末联合印发的居民购房贷款贴息政策自10月1日起实施，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，10月20日国家发展改革委强调抓好贴息等增量政策落地见效；

四是国常会强调优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措，住房政策进一步纳入家庭支持和人口高质量发展框架；

五是央行在金融街论坛释放利率市场化继续深化信号，隔夜回购利率将逐步成为主要政策利率。

LOCAL

地方：细则扩围，场景扩容

图2 2026年1—10月地方宽松性政策主要发力方向

注：“行政宽松”包括松绑“四限”、购房财税补贴、“房票”安置和“带押过户”等。

数据来源：克而瑞研究中心。

地方层面，10月出台调控政策58条，宽松性政策54条占绝对主导，中性政策1条，紧缩性政策3条。

深圳、天津、杭州、宁波、苏州、成都、合肥、武汉等城市“828新政”实施细则密集发布，截至10月31日，“828新政”实施细则已在19个城市落地，核心围绕新出让土地优先现房销售、预售资金全额全过程监管、主办银行制、现房定金监管及在途项目分类过渡作出安排。公积金仍是地方政策主线，改革重点从“提额”进一步转向“场景扩容+代际互助+多子女家庭定向倾斜+全国异地互认”，装修、物业费、取暖费、契税、车位提取成为多地集中落地的新增业务。行政干预方面，云南、东莞、北海、岳阳、新乡等地密集发放购房补贴、推行房票安置、推进住房“以旧换新”；供给端城市更新进入“十五五”规划密集落地阶段，山东、上海、广东、西安等地相继出台城市更新规划或自主更新试点方案，“好房子”技术导则、人才社区和青年社区建设同步推进；紧缩性政策主要涉及住宅专项维修资金监管、存量房房源核验和住宅工程质量预看房。

SUMMARY

总结与展望

10月房地产政策的核心在于“存量提质、贴息落地、制度承接、需求托底”。中央层面城市更新细则和购房贴息形成增量支撑，地方层面“828新政”实施细则和公积金场景扩容加快落地，但低利率环境下居民加杠杆意愿仍偏弱，市场实质性修复尚需时间。四季度政策仍有增量空间，购房贴息是否向改善性需求或存量贷款延伸、地方配套文件如何落地、城市更新推进节奏等值得关注；但房地产市场供求已发生重大变化，政策更多起到托底缓冲作用，市场更可能延续结构性分化、缓慢磨底格局。

01 · CENTRAL POLICY

中央政策：存量更新细化与购房贴息落地，货币信贷延续宽松

政策跟踪

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

政策小结

10月资金面整体偏宽松，但央行在总量投放上更强调精准调节：当月MLF操作7000亿元、到期9000亿元，MLF口径净回笼2000亿元，不过3个月期和6个月期买断式逆回购合计净投放4000亿元，对冲后中长期流动性工具仍实现净投放2000亿元，为连续第4个月整体净投放；短端资金利率持续低位运行，DR001多数时间在1.26%—1.28%附近，DR007在1.32%—1.35%区间。LPR连续17个月保持不变，1年期LPR维持3.0%，5年期以上LPR维持3.5%。

房地产方面，重点围绕存量更新、购房贴息落地和家庭住房支持展开。一是城市更新与存量改造政策进一步细化，住建部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，提出有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目；二是购房贷款贴息政策正式进入实施阶段，财政部、央行、金融监管总局9月末联合印发的居民购房贷款贴息政策自10月1日起实施，对符合条件的新发放首套商业性个人住房贷款给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，10月20日国家发展改革委明确要求抓好居民购房贷款贴息等增量政策落地见效。三是国常会强调优化家庭住房支持政策，提出要加快建设生育友好型社会，持续完善婚嫁、生育、养育、教育等政策，优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措，努力稳定新出生人口规模。政策聚焦操作细则与既有政策落地。

02 · LOCAL POLICY

地方政策：新增16城落地“828新政”实施细则，购房补贴与公积金场景扩容并进

宽松性政策

行政干预政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

公积金政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

人口人才类政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

城市更新类政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

其他政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

中性政策

住房保障政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

紧缩性政策

市场监管政策

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

政策小结

多地密集落地“828新政”实施细则，公积金场景扩容与购房补贴并进

克而瑞研究中心监测统计，2026年10月，地方出台房地产调控政策58条。其中，宽松性政策54条，占绝对主导，内容主要涉及公积金配套落地、购房补贴与房票安置、住房“以旧换新”、“好房子”建设与城市更新等；中性政策1条，聚焦住房租赁补贴家庭人口和住房面积认定等；紧缩性政策3条，主要涵盖住宅专项维修资金监管、存量房房源核验、住宅工程质量预看房等。

本月公积金相关政策依旧是地方稳地产的首要抓手，国务院修订后的《住房公积金管理条例》施行后，各地改革重点从单纯上调贷款额度转向提取场景大规模扩容、代际互助、多子女家庭定向倾斜、异地互认互贷实操落地，装修、物业费、取暖费、契税、车位提取成为全国多地集中落地的新增业务，同时少数城市同步强化交易真实性审核，防范公积金套现风险。制度承接层面，本月深圳、天津、杭州、宁波、苏州、成都、合肥、武汉、十堰、温州、长沙、西安、济南、南京、金华、亳州等城市纷纷跟进，针对新出让项目、存量在途项目设置差异化过渡期等作出安排；截至10月31日，全国已有19个城市发布“828新政”实施细则。

（条）

图3 2025年1月—2026年10月地方楼市调控政策数量及调性变化

注：政策调性分类依据是当期基于上期相对变化；“保障性租赁住房”相关政策对房地产调控无直接影响，故纳入“中性”。

数据来源：克而瑞研究中心整理。

行政干预核心举措包括发放购房补贴、推行房票安置、推进住房“以旧换新”、落实“828新政”实施细则等

在行政干预方面，核心举措包括发放购房补贴、推行房票安置、推进住房“以旧换新”、支持“好房子”建设等。典型代表如：云南接续实施四季度购买新建商品住房补贴，以“彩云住房消费券”和“彩云住房以旧换新叠加消费券”分档发放，房屋总价不足80万元补贴5000元/套、80万至160万元补贴10000元/套、160万元及以上补贴15000元/套，以旧换新试点叠加补贴5000元/套；东莞对购买新建商品住房给予合同总价2%、单套最高3万元补贴；北海对新建商品房给予5000元/套、产权车位1000元/个补贴，资金总额600万元、补完即止；岳阳实施住房“以旧换新”，收购置换和自行置换均可按新房价款2%享受一次性购房补贴，并对国企收购存量商品房和二手房给予5年财政贴息；新乡推行A、B两类房票安置，房票实名制、可转让一次、有效期6个月。此外，本月新增武汉、深圳、天津、杭州、宁波、苏州等16城落地“828新政”实施细则，全国累计已有19个城市落地“828新政”实施细则。

公积金政策核心举措主要包括上调最高贷款额度、新增提取场景、扩大异地提取范围等

在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、新增装修/物业费/取暖费/契税/车位提取、扩大异地提取范围、支持代际互助等。典型代表如：杭州明确装修自住住房提取最高不超过25万元，取得不动产权证15年以上的自住住房适老化改造、翻新装修可按1000元/平方米定额核定，并支持公积金贷款用于城市危旧房自主更新；郑州普通家庭最高贷款额度提高至130万元、二孩及以上家庭156万元、高层次人才180万元；海南出台公积金贷款业务操作规程，单方最高贷款100万元、夫妻双方120万元，多子女家庭、高层次人才、绿色建筑、保障性住房等上浮比例可叠加；湖州支持装修提取最高20万元、车位储藏室提取，单人最高贷款80万元、双人及以上160万元；沈阳支持“以旧换新”贷款额度上浮1.4倍，扩大物业费、采暖费、充电桩安装、车位租赁管理费等提取等。

人口人才政策主要涉及人才社区、青年社区建设等

人口人才政策主要涉及人才社区、青年社区建设等。典型代表如：芜湖市出台《芜湖市紫云英人才社区认定支持办法（试行）》，将人才社区划分为专家型、品质型、基础型、青年驿站型四种类型，明确认定程序以及保障性住房再贷款、停车配建、租房补贴等支持政策，并同步印发《芜湖市紫云英人才社区建设导则（试行）》对建设标准作出规范；江苏省印发《关于支持青年社区建设若干措施的通知》，提出增加青年驿站免费入住次数和天数、推广公积金按月直付房租、发放青年人才房票、对住房困难青年提供购房补贴或贷款贴息、探索支持青年使用公积金贷款购买产权公寓，并由省财政对遴选出的青年社区项目给予资金支持。

城市更新类政策主要涉及发布“十五五”专项规划、支持老旧住房自主更新等

城市更新类政策核心举措主要涉及发布“十五五”专项规划、支持老旧住房自主更新等。典型代表如：广东发布城镇老旧住房自主更新试点指导意见，明确B级、C级、D级危险房屋、非成套住宅、砖木结构房屋、海砂建造房屋及预制板房等可开展自主更新，允许适度增加建筑面积、增配服务设施，资金以产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本参与为补充；山东印发城市更新“十五五”规划，提出到2030年新开工改造城镇老旧小区2500个、改造提升240个老旧片区和老旧街区厂区、建设改造2万公里城市地下管网管廊；上海发布城市更新三年行动计划（2026—2028年），提出实施70万平方米旧住房成套改造、约2400万平方米老旧小区改造、1200万平方米既有居住建筑节能改造、不少于90幢商办楼宇更新；西安开展危旧住房自主更新、原拆原建试点，明确业主表决比例、新增面积上限、公积金提取和“带押更新”等规则。

住房保障政策主要涉及住房租赁补贴家庭人口和住房面积认定等

住房保障政策主要涉及住房租赁补贴家庭人口和住房面积认定等。天津印发通知，对申请家庭人口、户籍、离婚年限、住房面积认定、征收拆迁和售房情形等作出细化，明确申请家庭包括申请人及其配偶和未成年子女，成年未婚子女可共同申请，服刑人员不计入申请家庭，离婚人员作为申请人应离婚满1年以上等规则。

紧缩性调控主要涉及住宅专项维修资金监管、存量房房源核验、住宅工程质量预看房等

紧缩性政策主要涉及住宅专项维修资金监管、存量房房源核验、住宅工程质量预看房等。典型代表如：成都出台住宅专项维修资金管理实施细则，明确交存范围、免交范围、交存标准和开发建设单位与业主交存比例，其中15个区每平方米建筑面积计算成本价为1100元、8个县（市）为720元；北海推进存量房房源核验，要求经纪机构对外发布房源前先行完成核验，过渡期结束后未完成核验的房源不予受理交易合同网签备案；东莞推行住宅工程“业主预看房”，明确预看房前置条件、问题记录、整改闭环和竣工验收前抽查复核要求。

03 · POLICY REVIEW

2025年至今中央层面重要房地产政策梳理

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

04 · OCTOBER REVIEW

10月重要事项复盘

数据来源：国家政府网站，克而瑞研究中心整理。

05 · OUTLOOK

房地产政策展望

中央层面

货币信贷方面，10月央行行长在金融街论坛明确，将研究择机把公开市场主要操作品种期限切换为隔夜，隔夜回购利率将相应成为主要政策利率，同时推动贷款定价基准从较单一参考LPR向更加多元的定价基准转型。对房地产而言，这意味着房贷定价的“锚”可能从5年期以上LPR逐步向更多元的市场利率基准过渡：短期看，LPR已连续17个月持平、商业银行净息差仍处历史低位，四季度LPR下调动力偏弱，房贷利率下行更多依赖加点压缩与地方自主定价空间；中期看，若隔夜利率正式成为主要政策利率，利率向房贷端的传导链条将缩短、调整灵活度提升，但个人住房贷款仍以LPR为核心定价基准，切换对存量房贷影响有限。需关注的是，若四季度经济下行压力加大，结构性工具与降准仍可能先行，全面降息时点有待年末中央经济工作会议定调。

本月六部门老旧街区厂区改造文件与地方“十五五”规划、三年行动、自主更新试点形成衔接，存量提质是补缺口重要抓手。随着1500个老旧街区厂区改造项目进入项目储备和集中开工阶段，财政补助、信贷支持、专项债券、REITs等配套文件有望加速落地；老旧住房自主更新、原拆原建的操作细则将继续补充。中长期看，城市更新和存量盘活是“十五五”期间政策主线，但受项目现金流和财政约束，推进节奏更可能稳步展开，大规模强刺激存在不确定性。此外，居民购房贷款贴息自10月1日起正式实施，国家发展改革委10月20日强调抓好贴息落地，国常会10月23日提出优化家庭住房支持。短期贴息将直接降低符合条件的首套刚需家庭利息负担，后续需关注贴息是否向改善性需求、存量贷款延伸，以及实施期到期后是否延期或转为常态化安排。

地方层面

地方政策将呈现“制度承接加快、需求托底加码、供给改革渐进”的格局。“828新政”实施细则已在19个城市落地，后续更多省市配套文件将加速出台，核心博弈仍集中在两方面：新出让土地优先现房销售如何执行，以及存量已出让、尚未取得建设工程规划许可证项目的过渡衔接规则如何设计。高库存三四线城市推行现房销售动力更强，但受房企自有资金不足约束，落地难度不小；主办银行制也将呈现明显城市分化，部分地区可能出现“文件先行、实操滞后”。需求端，中央购房贷款贴息已于10月1日启动，后续各地有望通过地方财政追加贴息、放宽套数与面积认定、叠加购房补贴和房票安置等方式形成“中央+地方”双重减负，但受财力差异影响，落地节奏与力度梯度将更为明显，三四线城市更依赖房票安置等低成本工具。公积金政策增量空间将进一步转向场景扩容和代际互助，灵活就业人员缴存、装修及物业费提取认定、全国异地互认实操流程有望在更多城市明确。

供给端，城市更新和“好房子”建设仍是中长期主线。各地预计继续出台品质建设标准、容积率奖励、公积金额度上浮、融资白名单等配套工具，结合“十五五”规划推进城中村、老旧小区改造，城市更新投融资创新、资产证券化试点和专项债券支持有望扩围，但受财政资金和项目现金流约束，整体推进节奏偏慢，大规模强刺激难现。总体而言，政策仍以托底缓冲为主，市场全面修复取决于居民收入预期与房价预期的实质改善，短期更可能延续结构性分化、缓慢磨底格局。

IN THE END