重构与新生：2026观点住房租赁大会圆满闭幕

观点网 住房租赁行业的年度聚会，在上海落下帷幕。11月3日，以“重构与新生”为主题的2026观点住房租赁大会在上海浦东嘉里大酒店闭幕，观点机构主办，观点指数提供研究与报告支持。行业正站在“十四五”收官与“十五五”开局的交汇点上，压力与机会同时在场。

2026年，住房租赁市场在压力中完成了一轮深刻重构：市场格局、资本体系、企业能力、产品逻辑，几乎每个层面都在重写。行业要回答的已不再是“如何活下去”，而是如何在重构中真正找到新生。

新的机会藏在哪里？是藏在存量楼宇的改造里，藏在运营体系的颗粒度里，还是藏在REITs的定价机制里？嘉宾们的精彩演讲及思想碰撞，为大家给出线索，探寻前路。

市场新局：存量盘活的答卷

第一位登台的演讲嘉宾，把行业的主战场清晰地展现眼前。

瓴寓国际副总裁莫沸以《城市焕新的另一种答案：从空间到生活的瓴寓样本》为题发表演讲。“开发已走到短期终点，存量盘活将大有可为。”莫沸判断称，“十五五”的核心在存量盘活，而瓴寓早在2018年就已涉足城市更新，先行半步换来的是更完整的经验。

“压力之下，出路在运营。”莫沸介绍道，瓴寓自创“瓴寓搭台、租户唱戏”的模式，以租户自治和社团联盟把社区运转起来，远郊项目最终售予保险资金，成为行业第一个走通“投融建管退”全周期的项目。“存量盘活不是防守，而是一条从投资、融资、建设、管理到退出的完整生意。”

瓴寓国际副总裁莫沸

产品与运营，是他给出的两把钥匙。“产品差异化与精细化运营是获取资产价值的关键。”莫沸表示，团队从三个层面与周边产品拉开差距：咬合户型把面积做大、床全换1.5米、增加收纳空间；公区则围绕“读好书、跑好步”与交流空间展开。“年轻人普遍孤独，通过社群运营能让他们成为熟人社会。”

设计在存量改造中的分量同样关键。上海虹口的老电子市场改造是代表案例：做大的天井让房间打开，外立面以红色渐变呼应虹口的老砖红记忆；作为第一批虹口纳保项目，这里推出日式户型、sharehouse及小柚米、标柚、loft等产品，“让年轻人以可负担的价格租住”。项目出租率维持高位，这被莫沸视为产品设计价值的直接证明。

运营升维：体系是门槛，场景是护城河

如果说莫沸回答的是“做什么”，华润有巢科技生活部负责人李佳晟回答的则是“凭什么”。

以《战略引领下的科技赋能运营》为题，李佳晟晒出有巢的家底：布局15个城市、82个项目、在管9.9万间。“租赁运营的门槛是体系，不是规模。”他强调，“规模只是结果，体系才是门槛。”

这套体系被拆成三大模块：业绩管理体系支撑项目业绩兑现；运营保障体系以SOP标准化、数字化平台与EHS安全管理为底座；社群服务体系则以马桥项目为代表，探索属地政府、租客与运营方“三位一体”的社区治理。

华润有巢科技生活部负责人李佳晟

收益管理是最能体现体系思维的一环。“出租率不是越高越好。”李佳晟表示，有巢在维持95%左右出租率（剔除维修房）的前提下，用智能调价模型追求出租率与租金的最大乘积，“出租率是约束条件，不是目标本身”。渠道策略遵循“开放—收敛—开放—收敛”的节奏。

至于标准化，归宿也在系统里——“标准化要内嵌在系统流程里。”2024年系统迭代后，营销、运营、成本、财务四大业务中心被串进一条流程，管家排行、AI智能客服、AI智能工牌随之落地。

珠海大横琴新消费业务公司总经理陈博则把“运营力”讲成了跨境样本。在《一间公寓，一种跨境美好生活——从青年理想家，到珠澳琴跨境生活新场景》的演讲中，他给出的判断是：“租赁的护城河不是房源，是运营力。”

“2023年负责公寓业务时房源不足2000间，到2025年已到1.5万间，路径是‘大社区+大运营’。”陈博回顾道。

珠海大横琴新消费业务公司总经理陈博

琴澳青年城在营项目7个、在管公寓1.5万间、总建面62.6万平方米；高端服务公寓琴澜试点128间，常年出租率85%以上，部分长租房单平方米租金超60元——这一水平通常只在上海、北京、深圳出现。“国资团队进入租赁较晚，学习与适应能力不如民企，但平台也带来了闭环的价值链。”他坦言。

运营力的出口，是把珠光的商业、文旅与公共资源拧成一张网：商业在管8个项目、全年客流超3300万人次，自研跨境会员体系“跨境珠光通”两个月收获26万会员。陈博把整套逻辑总结为一句话：“把过境的人变成停留的人，把停留的人变成留下的人，最后把过境通道打造成生活的共同体。”

资本引擎：定价逻辑正在重写

资本环节的第一个判断，来自中航基金不动产投资部总监王雨宸。围绕《保障房REITs的全生命周期管理》，他把保障房与长租公寓称为最适合公募REITs的品类：政策与监管持续支持；中小保险机构每年配置额度约200亿至300亿元；原始权益人退出路径合适，保守测算NOI在20倍以上。

数据也给足了注脚，截至10月底，全市场上市REITs达102单、规模接近3000亿元、单数居亚太第一，其中租赁住房11只、182亿元。今年5月上市的北京昌平保障房REIT，3个资产合计估值仅8亿多元，却吸引约2000亿元资金认购。

“几个主流投资者，大家叫得上名字的，都是100亿元的认购。”王雨宸介绍道，“投资人现在想要的更多是确定性，保障房天然具备这个优势。”

更关键的判断在定价端。“REITs资产定价已经变成运营定价。”王雨宸直言，估值端只有DCF法一种语言，已上市项目资本化率多在4.5%左右，11只保障房REITs中10只询价录得5%至13%的正溢价。“现在大家买资产可能不看区位，不同的运管机构，运营成效不同，资产的价格就不一样。”

中航基金不动产投资部总监王雨宸

鼎晖不动产董事总经理孙丹则把镜头拉到太平洋对岸。“长租公寓的回报不来自租金大涨，而来自区域供需缺口与可控的运营改造。”

他以鼎晖自2016年起在美投资的近十个项目为例：得州圣马科斯校内宿舍仅能满足约20%本科生需求，鼎晖只做轻改造，持有两年间租金分别上涨7%与9.5%，项目IRR约23%。“美国的融资成本非常高，当市场出现不错的时间窗口，我们就果断退出。”

回到中国，孙丹的判断干脆利落：“定价要看现金流，投资要先定退出。”在他看来，REITs的推进让市场自2021年、2022年起逐步成熟，“随着更优质的投资人和运营商进来，市场的信息不对称会越来越小”。

策略就此收束：“区域选择要以退出策略倒推，能否REITs，退出是重要考量；进入成本要合理，现金流与债权融资要匹配，通过DPI提升释放风险。”

鼎晖不动产董事总经理孙丹

产品运营与深耕

五个演讲之后，下午的议程转入讨论环节。上海睿杰和泰公寓管理有限公司创始人兼CEO王纯杰担任讨论会一的主持，他把这场讨论框定在存量经营周期之下，依次抛出“供给格局迭代与赛道分化”“存量改造投入与收益约束”“租住需求升级与服务深耕”三个分议题，引导嘉宾聚焦存量周期里的产品打磨与精细化运营。

base佰舍CEO陆志刚率先把行业的“混战”摆上台面，指出保租房与服务式公寓的产品界限越来越模糊，竞争重心已从产品设计移到运营。

陆志刚提到，几年前他曾在同一个场合判断，未来几年行业产品会进入“混战”，这个判断如今兑现了。做中高端服务式公寓的企业往下探做保租房，做法是做减法；做保租房的企业往上加服务，做法是做加法。路径相反，终点撞在同一区间。在他看来，两类产品共同把租住生态补得更完整，“它是一个生态”。

百瑞纪集团联合创始人杨稷的观察更进一层：“保租房做大了市场，也压低了租金。”“上海的保租房供给量应为全国最大，地价最低，租金降幅也是全国最大。”杨稷直言，但它“把整个消费群体快速做了一次普及化”。

百瑞纪的应对是角色切换：“我们就服务中型国企和中型基金，专注把运营做好、资产管理做好。”

主题讨论会一：产品运营与深耕

主持嘉宾：上海睿杰和泰公寓管理有限公司创始人兼CEO王纯杰

讨论嘉宾：base佰舍CEO陆志刚；百瑞纪集团联合创始人杨稷；滨江集团资产板块负责人、滨江暖屋总经理陈驰；上海泊寓相关负责人；自如华东首席发展官高彤

滨江集团资产板块负责人、滨江暖屋总经理陈驰认为，差异化由战略决定：“很多差异化要结合自身的企业战略意图和产品条件，来决定往哪里走。”2017年杭州拍地竞自持时，他曾建议不组专门团队，决策层的理由是“我要的是在资产运营领域里面深耕，我们是主动进入，而不仅仅是被动面对去解决问题”。同时，定位还结合自身产品条件进行了反推：放弃市场主流白领公寓小面积主力段，转向家庭市场，一度自创“凭社保才能租房”，避开保租房最密集的价格带往改善走。

自如华东首席发展官高彤给存量改造立了一条规矩：“存量改造值不值得做，不靠经验判断，靠可复用的定价依据倒推。”其介绍，自如目前开业285个项目、约7万间，借助分散式业务在核心商圈、核心区位的规模覆盖，用底层实际运营数据得出合租、整租、一房、两房、三房乃至豪宅各户型的真实坪效水平。

不同投资人的回报要求不同，有的三年回本，有的五年回本；重资产还要考虑退出，产品配置随之调整。“我们目前实现的整个资产的未来投资偏离度不会超过5%。”高彤自信地表示。

资管进阶与资本实践

由仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛主持的第二场讨论，围绕“资管升维”“城市更新资产培育”“REITs常态化运作”展开。他给这场讨论设定的问题意识十分明确：如何打通资本化闭环，让运营价值转化为资本市场认可的资产价值。运营到底值多少钱？答案藏在估值方法的切换里。

领禾盛铭创始人兼CEO耿俊峰把切换说得直白：“原来管物业更多是服务，把服务做好、把安全做好；到管资产，就是通过财务视角、可量化的指标去看经营。”募资、投资、开发建设、管理运营到资本化，各环节“相互之间有分离，但又不能分离”，考验的是全链条视角与量化管理能力。

杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳分享了首单REITs落地后的策略调整：项目9月30日完成注册、10月23日在深交所敲钟，公司从重资产投入转向资产资本化，但“最终仍要回到生活的本质”。“资金回来之后，我们会去反哺一些优质资产。”余佳表示，上级集团安居集团近年收进的自持房源，是后续可资本化的储备。

朗诗绿色生活董事长刘守伟表示升维是被逼出来的，只做物业管理的路在走窄，必须往资产管理走。朗诗长租公寓原以重资产包租为主，2017至2019年收购的资产，多数在2022年前后相对理想的窗口完成退出；今年，公司在物业板块下专设资产管理板块，参与资产交易，“然后才是做运营”。

“原来运营就是运营、投资就是投资，现在希望把它完整整合起来。”他说。

主题讨论会二：资管进阶与资本实践

主持嘉宾：仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛

讨论嘉宾：耿俊峰领禾盛铭创始人兼CEO；杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳；朗诗绿色生活董事长刘守伟；大华集团商业副总经理陈发祥；漫柏集团总裁韩富贵

大华集团商业副总经理陈发祥带来城市更新的“重置一重生一价值重估”三步论：先改内容，才可能改价值。大华享寓旗下海口项目XINN是样本，团队用数月时间，在其中一栋做出公寓与酒店结合的产品，并已开业，重置、重生后带来的经济效益很快有所体现，迅速促进了项目内另一栋办公的大客户成交，整个项目被盘活。

“不是把办公置换成公寓加酒店就结束了，是要从产品、内容、生态去重置。”陈发祥总结，“先让资产重新产生现金流与场景吸引力，再让市场重新定价。”

压轴发言的漫柏集团总裁韩富贵，把牌桌的比喻留给了全场：“行业量价齐跌、一批人离场之后，留在牌桌上的运营商正迎来机会，因为资产估值方式正在从成本法转向收益法。”漫柏从疫情开始做差异化，“避开一线城市竞争，从苏锡常这类主流品牌不太看的市场切入”。

他透露，常州高新区首个项目曾与约40个主流品牌竞争，“别家做轻资产，漫柏选择投钱，带2.9亿元从修路开始做”——3000多套房源出租率从30%升到99%以上，年营收从不足1000万元增至5000万元。“今年进入二十多个城市，上周签约13个，上半年新增五千多套，年底预计8000至1万套，连续两年翻倍以上增长。”目前，漫柏一支机构间产品准备挂牌、一支公募REITs在推进。

重构，是存量对增量的替代、运营对开发的重写、资产对物业的升维；新生，则属于把运营做成体系、把现金流做成定价逻辑的企业。两场讨论会像一枚硬币的两面——上午聚焦产品与运营，下午关注资产与资本，拼在一起才是完整的生存法则。

会议落幕，议题不会散场，保租房还要继续入市，REITs还要继续扩募，存量资产还要继续寻找买家。当估值方式从成本法转向收益法，行业的新生不再属于持有最多资产的人，而属于把每一间房经营出确定现金流的人。

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