历史不会重演，但会惊人相似：中国房地产极可能重走2015年老路？

房子挂了大半年没人问，政策却一波接一波地松绑，这场面是不是有点眼熟？

2015年那轮去库存，最后可是把房价一路推上了天。

历史真会照着老剧本再演一遍吗？

咱们先把这几年楼市到底发生了啥捋一捋，答案自然就慢慢浮出来了。

当前，CPI为0.1%，GDP增速为5.3%，消费增速为3.1%，M2增速为8.3%。

中国宏观经济处在货币相对宽松、物价低迷、消费尚未提振的环境中。

好在经济增速整体平稳，但增量部分主要依靠政府投资拉动，难以持续。

居民消费没有被提振起来，经济运行就难以形成良性循环。

再看房地产，房企债务高企，以恒大为首的一批房企已经倒下，对社会造成了很大影响。

站在2024年5月初回看部分龙头房企的数据，可以发现它们的债务压力依然沉重。

万科的资产负债率仍有72.7%，保利发展为75.88%，绿地控股达到88%，还有一些房企已经很久没有公布财报。

总体来看，房地产企业的债务风险尚未化解。

在成交低迷的环境下，房企卖不出房，资金就无法回笼，债务也就更难化解。

这种现象并非今年才出现。

从2021年年中开始，这种状态一直持续到现在。

疫情防控放开后，楼市成交量曾短暂回暖，但只是杯水车薪。

成交量长期处于低位，大批房子积压在房企手中，导致房地产库存再次攀升。

其实从2023年开始，二手房成交面积就已经超过新房，新房库存已经不能直接代表房地产的整体库存。

因此，可以用库销比和去化周期两个指标来衡量当前的库存水平。

库销比是商品住宅待售面积与商品住宅现房销售面积之比。

据部分机构测算，2024 年 3 月库销比处在阶段高位，全国狭义库销比 8.6 个月，高于 2016 年同期水平。

大批房子没人买，这一点与八九年前的情况比较相似。

再看去化周期：截至 2024 年 3 月末，多家机构监测的 80 城新房去化周期处于高位，样本测算均值约 24 个月；一线、二线、三线城市样本平均去化周期大致分别为 18 个月、22 个月和 31 个月。

形势最严峻的是三线及三线以下城市。

这些城市人口持续流出，经济发展基本停滞，却积压着大量房产库存，会给当地房企、银行和地方财政带来负面影响。

今后房地产市场将持续分化，多数小城市可能走向“鹤岗化”，成交量少，价格也难以上涨，这已是大势所趋。

为了守住不发生系统性金融风险的底线，政府也很难让房价在短期内快速大幅下跌。

因此，小城市更常见的困境是房价表面上没有下跌，实际上是因为没有成交。

想卖房的人按市场价挂牌很难卖出，要想成交，可能得降价很多。

当前政府面临的难题主要有三个：提物价、促消费、化债务。

CPI需要提升，才能尽快摆脱通缩，让经济回到正轨；消费需要提升，经济才能良性持续发展；房企债务需要化解，因为这是当前几大金融风险之一。

要实现这些目标，最好的办法就是把过剩的房地产库存卖出去。

从本次政治局会议后各地出台的政策来看，本轮去库存大体有两种模式：以旧换新和放开限购。

其中，房地产以旧换新又分为两种方式。

第一种是市场化的以旧换新。

房企与中介合作，有换购意向的居民向房企缴纳新房定金，房企为其锁定新房房源，中介机构则优先销售客户的旧房，旧房卖出后再完成新房交易。

目前深圳、南京、济南、宁波等城市已推出这种模式，但它只是提高了市场效率，规模有限。

第二种是政府收购式的以旧换新。

地方政府通过城投平台收购居民旧房，收购价基本参照市场价。

但置换有条件：旧房收购价不得超过居民所购新房的价格，目前普遍限制在80%以下。

居民用卖旧房的钱，再加上一部分自有资金，就可以换购新房。

城投平台收购旧房后，可以转卖、出租，或者用作当地保障房，目前大多用作保障房，因为各地政府原本就有保障房建设任务。

保障房建设之所以在近几年被提上日程，主要是因为中国的棚改已接近尾声，但仍有大量住房需求，同时房企也遇到了资金周转困难。

近两年房企债务高企，房子难卖，政府却依然维持限购，这表明了政府的立场：只为金融风险负责，不为价格负责。

如今政策再次出手，其实也是为了化解金融风险，由此引出了本轮去库存的第二个手段——放开限购。

从表面上看，2024年的房地产去库存与2015年非常相似，当时也有放开限购的政策，货币政策也相对宽松。

但实际上，两者存在很大差别，核心在于中国家庭的负债水平。

2015 年，住户部门债务占 GDP 比重约 36%；2024 年末央行口径住户部门杠杆率为 69.8%，处于历史高位。

与世界其他地区相比，这一数据高低不一：日本为65.5%，美国为64%，德国为52.2%，新加坡为54.1%，英国为83.5%，中国香港为92.7%。

有统计显示，日本房地产泡沫破裂后，1998 年至 2004 年间家庭债务占 GDP 比重曾在 75% 附近区间波动。

2015年那一轮去库存是通过房价上涨完成的。

房价上涨过程中，中国家庭透支了未来收入，加了杠杆，背上了更多债务，那一轮涨价的资金主要来自家庭贷款。

到了2024年，已经不可能再让全社会加杠杆，而且也不是所有地方的房子都值得人们为此加杠杆。

因此，这一次针对的是手里还有钱的人群。

第一类是工作几年、刚好攒够首套房资金门槛的年轻家庭，前两年提出的支持刚需购房，支持的就是这部分人。

第二类是已经有房，但房子比较老旧，或者家庭人口增加、想换更大房子的家庭。

最近一年各地陆续推出的以旧换新政策，针对的就是第二类人群。

第三类是富裕人群，他们本身资金充裕，一些城市彻底放开限购，针对的正是这部分人。

只要这三类人买房，他们得到房子，银行和房企得到现金。

原本房企欠银行的钱被偿还，转化成了购房者欠银行的房贷。

而这些购房者大多具备一定经济实力，信用状况良好。

这样一来，房企的高额债务就得到了化解。

因此，当前的政策方向进一步强化了这样一个等式：去库存，等于提物价，加促消费，加化债务。

了解了当前的重要宏观数据、房地产的真实状况以及政策的方向和意图，就可以大致判断部分价格趋势。

如果说长期价格走势主要由供需决定，那么从供给端看，当前房地产整体库存处于历史高位，但房源的分布差异很大。

小城市的房源供给多，而未来人口和经济能够带来的需求和资金却很少，体现在房价走势上，就是小城市去库存难上加难。

所以，小城市的去库存政策主要是支持刚需和以旧换新。

大城市的房源供应虽然也处在高峰，但预计未来会有更多资金流入大城市。

不过，这属于长期趋势，对中短期市场没有直接影响。

有量才有价，没有成交量支撑的价格基本没有参考意义。

后续房价走势必须以成交量放大为基础，本次政策进一步放松能否带来更多成交，是房地产市场能否尽快恢复的前提。

在当前偏悲观的市场情绪下，想靠民众大举买房来推动成交量，基本不太现实。

未来如果要放大成交量，最合理、最快的方式预计还是由卖盘推动买盘：越来越多的房主想卖房，价格逐步下探，直到触及众多买家的心理底线，成交量随之放大。

只有成交量在较长时间内持续放大，市场才能充分完成换手。

随后，房企债务完成出清，投机盘完成抛售，经营数据也会逐步恢复，市场才会进入新的周期。

如果政策既没有带来足够的买盘，也没有让价格逐步下探，那么只要成交量没有放大，当前阴跌的趋势恐怕就难以改变。

从这次的政策方向来看，今后小城市的成交主要靠政策，大城市的成交主要靠市场。

市场抛盘集中释放的时候，就是成交量放大的时候，房价也会在成交量放大的过程中逐步企稳。

在这一时间点前后的一年左右，或许就是房地产周期转换的时候。

话说回来，到了2026年，楼市跟当年真是越看越像。

中介小哥打几十个电话都约不来一个看房的，业主一周之内主动砍掉几十万报价，可支持政策还是一个接一个往下砸。

这冷热反差，谁看了心里不犯嘀咕？

8 月底的新规更猛：月供支出占收入上限提到 50%，月所有债务支出与收入比上限放到 60%，房贷最长能借 40 年，二手房带押过户也在全国铺开了。

不少人一看就拍大腿，觉得2015年那波普涨马上要杀回来了。

先别急着激动。

前几年房企成片暴雷，说白了就是账上没钱了。

境内融资被卡死，只好跑去境外发高息美元债，偏偏2022年美联储猛加息，借钱成本冲上5%以上。

旧债要还，新债借不起，资金链说断就断。

所以这一轮松绑，真正的目标是让钱重新流回房企账户，保住交房，别让坏账越滚越大。

钱能接上是一回事，房价能不能像2015年那样全面起飞，完全是另一码事。

这俩可千万别搅在一起想。

当年房价能普涨，靠的是人多，进城的年轻人也多，结婚安家都得买房，城里盖多少就有人接多少。

现在呢？

全国人口已经开始往下走，小城市的年轻人还在往大城市跑，家家户户的负债也早就压得不轻了。

更扎心的变化出在交易柜台上。

2026 年上半年，全国二手房成交面积已经超过新房成交面积，部分城市二手房成交套数高于新房。

当年买房只能去售楼处排队，开发商说涨就涨；现在手机一划，几十万套二手房随便挑，卖家只能你降我也降。

说到底，2015年是砸钱让大家赶紧买房、清掉库存；2026年是保房企不倒、保二手房能流转、保住大家心里那份稳定预期。

买套房放几年就躺赚的日子，基本可以翻篇了，想靠炒房翻身的朋友得换换脑子。

不过对真想安个家的普通人来说，这倒是件好事。

不用再被开发商的霸王条款牵着鼻子走，可以慢慢挑地段、挑户型，还能跟业主当面砍价。

首付更低，还款期更长，主动权总算回到了自己手里。