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太原楼评☞| 业内视角
960篇/文1660字/阅读6分
导读
晋阳湖东岸，龙城大街南侧，汾河西岸，紧邻晋阳公寓和泰禾的优质地段。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
西寨“商转住”｜激活片区
曾经的太原、主干道两侧优先布局商办，如迎泽大街、长风街、龙城大街。
如今的太原，主要是房企愿意拿地，利于城市开发，用地调规水到渠成。
2024年1月10日，太原市规资局为推进晋阳湖区域城改，对JY-02片区05街区局部用地控制性详细规划修改必要性研究报告（草案）公示。
从现行控规图看：龙城大街和环湖东路这类主干道用地都是商办属性，区域内商办占比极高，区域本身人烟稀少商业消费薄弱，用地调规也是实情所在。
2026年10月29日，太原规资局发布JY-02片区05街区003等用地控制性详细规划修改（草案）公示，具体调整结合用地出让即可窥探知晓。
NO. 1｜西寨城改用地集中挂牌
2026年11月3日，太原规资局公示西寨城改三宗用地，鉴于龙城南街、长治路体院地块等前车之鉴，此次三宗用地明确了：须同时竞拍确定同一竞得人。
具体看三宗用地的指标情况以及发展产品基本定位，用地分为三个部分，北侧为商业用地，南侧、东南侧为住宅。
一；北侧SWP−2649占地40.07亩，容积率6.5，限高100米，建筑密度55%，起拍价4.585亿，亩均超1100万。
导向集中式商业+写字楼，作为双景观用地，建议突破限高参考星河湾的北侧的祥澐国际，不过，只是建议。
二；南侧SWP−2650占地49.68亩，容积率3.5，起拍3.965亿元，亩均798万，楼面价3420元左右。
导向高品质住宅，结合用地规划和条件，这个地块和汾河湾五期有点类似，预估住宅也是奔着大平层发展。
三：东南侧SWP−2651占地39.46亩，容积率3.8，起拍3.302亿元，折算亩均836万，楼面价约3300元。
结合卫星地图看一下区域基本现状，其中圆圈处为商业用地，余下二宗住宅用地，西侧用地有晋阳湖一线湖景，结合龙城大街给予的视线条件，汾河景观也有资源条件。
区域内开发基本进入未期了，作为和泰禾紧邻的用地，开发过程中不免有些前车之鉴，优先国央企大于民企。
NO. 2｜晋阳湖东岸用地定位思考
晋阳湖，举老太原全城之力，涵盖有大量省、市、区级机关单位，大中型国企为代表的中产市民家庭团购。
作为六城区中人口密度较低的晋源区，依托地缘需求的发展空间有限。
参考晋阳湖在售的金地华章、晋阳金茂府、海尚府、文旅御湖天萃、青运城等，主力客群“泛全城化特征”。
周边存量二手房盘形成价格锚点：保利西江月、晋阳湖壹号、万科翡翠晋阳湖等已交付，配套也是齐备。
晋阳湖东岸最出名的万科中央公园，超高层+L型边厅，249和330二个户型，助力万科成为太原豪宅一席之地。
其次是泰禾混合型改善，120-165分布为外围，占比超80%，辅助少量190-300大户型拔高项目的品质上限。
保守方案140-160为主力，参考泰禾，高于金地华章，客群更广，小幅度溢价。
激进方案180-190为主力，参考金茂、呼应瑞府、澐玺，河景豪宅VS湖景豪宅，降低流速追求。
发展借鉴：地块属性和格盟、杨家堡地块有一定程度的相似，部分景观溢价布置、也有低价值属性用地，分开定位，一个跑流速吧一个保利润。
最后一个层面，西寨城改推进速度较慢，控规修订，优化商住兼容比，也是为推进解决历史遗留问题，从规划层面条件降低开发风险已成为常态化。
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