央行再度释放宽松的货币政策，明年房价上涨概率大幅上升

上海是全国70个大中城市里，第一个二手房价格同比由负转正的城市，9月的涨幅是0.8%。这个数字小得几乎可以忽略，可对盯着楼市的人来说，它的意义远超数字本身：过去几年，房价同比下跌已经成了常态，如今终于有一座城市率先翻了过来。

紧接着，10月30日，中国人民银行党委开会，再次明确要实施适度宽松的货币政策，用好多种政策工具，让市场上的钱保持充足。两件事放在一起，很多人心里冒出了同一个问题。

先说钱。货币政策宽松，落到老百姓身上，最直接的感受是房贷变便宜了。银行手里的资金宽裕了，放贷的意愿和定价空间就大了，房贷利率还有往下走的余地。

眼下首套房首付最低一成五，二套两成五，公积金贷款利率也调低过，还贷期限还能拉长。这些措施一叠加，一个普通家庭每个月少还的钱是看得见的。

拿一百万元、三十年等额本息来算，利率每降半个百分点，每月大约能省下两三百元，一年就是好几千块。对于收入不算高、手里攒了点首付的年轻家庭，这笔账足以让他们从观望变成行动。

再说量。按照机构的统计，10月，全国50个重点城市卖出的新房一共约一千一百四十万平方米，比9月多了4.5%，已经是连着两个月环比回升；26个重点城市的二手房成交套数，同比多了将近两成。

房地产市场有个老规律，量在价先，成交活跃起来，价格才有上行的基础。过去两年，很多城市是“以价换量”，价格一降再降才能卖出去；现在，一些城市开始出现量价同时企稳的迹象。

然后是价。一线城市二手住宅价格，9月环比上涨0.2%，已经连续涨了好几个月。

二手房的价格变化，往往比新房更真实，因为它不受开发商促销和限价的干扰，排除了开发商促销、限价这些干扰，是买卖双方真刀真枪较量出来的结果。业主不再急着降价抛售，买家想再大幅砍价就不那么容易了，这说明市场预期正在悄悄改变。

不妨回头看看历史。2008年国际金融危机之后，中国推出了一揽子刺激政策，货币大幅宽松，2009年楼市迅速从低谷反弹；2014年下半年到2015年，央行多次降准降息，叠加棚改货币化安置，2016年一二线城市房价大涨。

每一轮货币宽松，都在不同程度上推动了楼市回暖。当然，这一次的情况和过去不同，人口结构、城镇化阶段、居民负债水平都变了，不能简单照搬过去的剧本。

可货币环境对楼市的牵引作用，这个基本规律并没有失效。为什么我说明年上涨的概率明显上升？

除了钱、量、价这三条线，还有一个常被忽略的因素：供给在收缩。这几年，房企拿地、开工都大幅减少，新房的供应量明显下降，核心城市的好地段更是稀缺。

房地产开发投资持续负增长，意味着两三年后能入市的新房会更少。需求在政策刺激下慢慢恢复，供给却在收缩，一升一降之间，价格自然会获得支撑。

政策方面的态度，也比任何时候都清楚。从取消和放松限购，到下调首付和利率，从收购存量商品房用于保障性住房，到推动城市更新和城中村改造，楼市的支持政策已经从“止血”走到了“托底”。

央行这一次再次强调保持流动性充裕，等于告诉市场：政策的大方向不会变，该有的支持一样不会少。不过，我想泼一点冷水，也算给热心的读者提个醒。

明年即使上涨，也大概率是分化的上涨。一线城市和强二线城市的核心区域，人口持续流入、产业基础扎实、配套成熟，修复会更快；都市圈里交通便利、能承接大城市外溢需求的地方，也会跟着受益。

可那些人口外流、产业空心、库存高企的三四线城市，房价恐怕还要经历相当长的消化期。全国房价“一起涨”的时代，已经一去不复返了。

这里还要说一个容易被忽视的变化：居民的资产配置正在调整。过去几年，大量资金从楼市流向银行存款，居民存款余额屡创新高，可存款利率一降再降，一年期定期利率已经跌到1%出头，理财产品收益也在下行。

钱放在银行里越来越“不值钱”，一部分资金就会重新寻找出路。核心城市的优质房产，租金回报率和长期保值能力，在利率持续走低的环境下，吸引力会逐步回升。

这也是明年楼市可能回暖的一个潜在推力。所以，对普通家庭来说，判断趋势是一回事，入市决策是另一回事。

买房之前，先问自己几个问题：是自住还是投资？首付能拿多少，月供占家庭收入的比例是否在可承受范围内，一般建议不超过三分之一？

工作和收入稳不稳？房子所在的城市和板块，未来有没有人口和产业支撑？这些问题想清楚了，再决定出手，比听任何人的“明年要涨”都更靠谱。

尤其要警惕加杠杆、借钱炒房的冲动，过去几年因为高位接盘、断供而陷入困境的家庭并不少，这些教训不能忘。还要看到，楼市回暖对整个经济的意义。

房地产连着钢铁、建材、家电、家居、装修、物业等几十个行业，也连着地方财政和银行资产质量。楼市稳住了，就业、消费、投资都能跟着稳一些。

从这个角度看，央行的宽松政策，不只是为了托住房价，更是为了稳住整个经济的基本盘。房价企稳回升，本质上是经济信心恢复的一个侧面。

还要说一点，楼市回暖的节奏，最终取决于老百姓的收入预期。如果就业稳定、工资增长、对未来有信心，买房的意愿自然会回来；如果收入预期不稳，再低的利率也难以让人放心背上几十年的房贷。

所以，稳楼市和稳就业、稳收入是一体的。这两年，国家在扩大内需、稳定就业、提高居民收入方面推出了一系列措施，育儿补贴、消费补贴、养老金上调，都在给普通家庭增加底气。

这些政策和货币宽松叠加在一起，才能真正形成楼市回暖的合力。对开发商来说，楼市回暖也是一个调整的机会。

过去那种高周转、高杠杆、快速扩张的模式已经走到了尽头，未来能活下来的，一定是那些把房子盖好、把服务做好、把品质做好的企业。买房人越来越精明，好产品才有好价格。

楼市的每一次周期，都会筛选出一批真正懂得理性决策的人。在这一轮回暖中，希望更多的家庭能够量力而行，买到真正适合自己的房子，而不是被情绪裹挟着做出后悔的选择。

回到开头那个0.8%。它很小，却像早春枝头冒出的第一颗芽，提醒人们季节在变。

货币宽松提供的是土壤和水分，能不能长成一片林子，还要看需求的恢复、收入的增长和预期的修复。在我看来，明年的楼市值得期待，可期待之余，更需要每一个买房人保持清醒，按自己的需要和能力去选择。

房子是用来住的，这句话在任何时候都不过时。