从今年开始，需做好“潮水暴涨”前的准备？2027房地产或超出想象

杭州临平有一套总价130万元的婚房，买家贷款100万元。照原来的利率，每月要还4200元左右。到了今年10月，贴息后前5年月供由4200元降至3400元，接近当前市场租金水平。

每月少还800元。对一个刚成家的小家庭来说，这差不多是一个月的买菜钱。在不少城市，买房和租房的账第一次算得这么接近。这800元是从哪儿来的？

来自一份通知。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布居民购房贷款贴息政策：自2026年10月1日起，对居民使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房实施贴息，年化贴息1个百分点，最长贴息5年，实施期限暂定一年。

条件有三个：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，所购住房建筑面积不超过120平方米，所购住房价格不超过150万元，单户可享受贴息贷款规模上限为100万元。多位专家说，这是中央财政首次对个人住房贷款给予贴息。

把这笔贴息和8月底出台的楼市新规放在一起看，2027年的楼市大概会是这个样子：成交先热起来，房价只在少数地方往上走；更大的变化在规矩上，买房、卖房、盖房的规矩差不多整套换了。

先说成交。清华大学房地产研究中心主任吴璟提到，贴息后2.05%的购房资金成本，在相当部分城市尤其是三、四线城市，已接近甚至低于当前的租金收益率。房贷利息比租金还低，原来一直租房的家庭，心思就会活起来。

能享受贴息的房子有多少？一位西部房企营销负责人说，在四川、湖南一些三四线城市，90%以上的房源能享受政策优惠，但在省会城市，满足条件的房源可能也就50%多一点。成都更高，满足总价≤150万元且建筑面积≤120平方米的房源占全市存量挂牌总量的81.7%。

其实买房的人一直都在，只是买法变了。1—9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。二手房的成交面积已经比新房多了。

成交多了，房价是不是就跟着涨？杭州的情况不是这样。国庆前后，有经纪人说，挂牌超一年半的房源业主近日密集来电询问“能否调到149万”，部分房东已直接修改挂牌价。

拱墅区朝晖片区老房子多，降价也明显：一套58平方米房源由165万元降至142万元，一套88平方米房源由198万元降至143万元。降价之后果然好卖了些，符合条件的二手住房成交占比由9月的32%升至10月以来的35.1%。

这就是低总价房这一边的行情：买的人多了，卖的人也更急了，成交大多是靠让价换来的。中小城市到了2027年，更可能是成交量上来、价格慢慢稳住，大涨的可能性不大。

大城市又不一样。9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手房环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。上海最明显，新房同比上涨2.8%，二手房上海上涨0.8%。

上涨的城市也多了几个，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加2个；二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。可放到全国看，70个大中城市新建商品住宅价格指数在9月按年下降2.8%，是年初至今的最小降幅。降得少了，但还在降。

大城市回暖有个原因不太显眼：卖房的人变少了。业内人士分析，挂牌量下降、成交保持活跃，表明重点城市存量房源的供求关系持续改善。小城市房东忙着降价抢买家，一线城市不少房东却把房子收回去不卖了，两种情况同时存在。

成交和价格都还好理解，2027年真正可能出乎意料的是另一件事。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》正式发布，要求各地有力有序推行商品住房现房销售。同一天，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

北京的细则写得很细。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；而且2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款。

这条规定分量很重。过去开发商卖了期房，银行贷款很快就到账，很多企业就靠这笔钱接着拿地、盖楼。以后按新规走的项目，要等房子盖好、验收备案以后，按揭款才能放出来。

各地也在陆续跟进。截至10月18日，已有北上广深、杭州、天津、武汉、宁波8城出台商品住房销售制度改革细则。10月26日成都也出了细则，实行现房销售的项目可以收取不超过房屋总价5%的定金，定金实行封闭管理。

对买房人来说，这是好事，交了钱却拿不到房的担心会少很多。对开发商来说，压力就大了，要先拿自己的钱把房子盖起来。今年房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%，开发企业到位资金里国内贷款7624亿元，下降33.1%。

房子从开工到上市，一般要一两年。今年少开工的这些，到2027年就体现为市场上少了的新房。不过库存还压着，9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，待售面积虽持续减少，但受去化速度放缓影响，去化周期未明显改善。多数城市要先把存货卖掉，新房少了也不会马上抢不到房。

为什么偏偏是2027年？因为好几件事会在这一年碰头。贴息暂定一年，大约到2027年秋天结束。新规的过渡期也差不多到期，以成都为例，8月28日前拿了地、还没拿到规划许可证的项目，2027年12月31日前仍可按原预售条件申请。

也就是说，2027年市场上会同时有两种房子在卖：按老办法卖的期房，和按新规矩盖好再卖的现房。一种价格可能低一些，但要等；另一种看得见摸得着，开发商成本高，价格也不好压。买房人第一次可以拿这两种房子放在一起比。

政策也还可能继续加码。9月28日，国常会强调要“推出一批务实管用的增量政策”，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。2027年楼市怎么走，有不少要看这些后续政策力度多大。

家里有年轻人要买第一套房的，可以先看看中意的房子在不在120平方米、150万元以内。贴息窗口只有一年，首付、收入证明早点备好，看房时多比几家刚降过价的房源。

手里有几套房、又在中小城市的家庭，可以趁早重新算账。同一个小区有人挂149万元，你挂160万元，买家就会先去看别人家的。房子租不租得出去，每年物业费、维修费要花多少，都值得算清楚。

父母帮子女出首付，或者打算拉长贷款年限的，记住一点：年限越长，月供越轻，可总利息也越多。养老钱、看病钱要先留够，再说买房的事。

回头看临平那套婚房，每月省下的800元是实打实的。2027年楼市会热起来，但热的是刚需小户型的成交，是核心城市好地段的价格，还有现房销售这套新规矩。至于各家所在的城市和小区会怎样，接下来几个月的成交量、挂牌量和库存数据会慢慢给出答案。