广东
茶山站TOD两宗宅地落定！
两宗地均，以底价成交，由东莞交控与东实联合体拿下。
2026WR010号地块，以总价约6.8亿成交，成交楼面价约6500元/㎡。
2026WR009号地块，以总价约9.99亿成交，成交楼面价约6501元/㎡。
接下来地块情况。
01
茶山站TOD两宗地：联合体底价连拿
两地块就在茶山站旁，同属茶山站TOD范围，2026WR010号地块紧邻B出口，2026WR019号地块紧邻A出口。
从周边条件看，商业方面旗云广场、综合市场在附近，生活配套方面很便利。
另外，附近有鲁能公馆、保利锦城、纳帕溪谷、嘉华嘉誉湾、美丽湾畔等十余个小区，已形成一定入住规模，日常生活氛围较为成型。
①2026WR009地块
编号2026WR009地块，占地约6.1万㎡，容积率最高2.5，总计容建面约15.4万㎡，限高80米。
②2026WR010地块
编号2026WR010地块，占地约4.2万㎡，容积率最高2.5，总计容建面约10.5万㎡，限高80米。
02
万江汽车总站旧改：招商蛇口包揽两宗
上周10月29日，东莞土拍同样有相邻两宗地，由同一家房企拿下。
万江曲海社区2026WR006号、2026WR007号两宗商住地完成出让，均由招商蛇口竞得。
拿地之后，万江汽车总站的后续动作很快，当天地块现场已出现开工横幅。
并且，就在本月3日，完成投资备案。
从拿地到现场动作、再到备案，万江汽车总站的推进节奏比想象中快。
产品层面，根据备案信息做猜测，备案名为【招商缦境花园】，据此推测项目可能对应招商蛇口“缦境系”产品线。
可参考成都招商·林屿缦境，“缦境”核心主张“缦调”，本质是快慢切换，把高频通勤和日常事务的效率提上去，把居住和休闲的节奏放下来。
面积段方面，成都项目主打建面约89-119㎡的新规小高层，但万江项目最终以官方发布为准。
03
四宗地看东莞土拍
把东莞最近成交的四宗地块放在一起看，可以发现几个共同点。
第一，相邻地块由同一主体或同一联合体连拿，成片开发特征明显。
万江两宗地由招商蛇口包揽，茶山两宗地由东莞交控与东实联合体连拿。
对房企而言，相邻地块统一规划、统一开发，更利于产品排布和配套统筹；对片区而言，也有助于减少碎片化开发。
第二，拿地主体以央国企、地方国企为主。
招商蛇口为央企，东莞交控、东实为市属国企。联合体拿地可以分摊资金压力、降低开发风险，也符合当前房企更重视安全边际的投资逻辑。
第三，这批地块均要求现房销售。
现房销售对开发商的资金实力、工程管理和回款节奏提出更高要求，客观上会提高拿地门槛，也让资金成本更低、开发经验更稳的主体更有优势。
第四，这批地块均底价成交。
底价成交则说明，房企报价整体谨慎，利润测算更严格，市场并未出现明显溢价竞争。
第五，TOD是东莞土地市场的重要主线。
万江两宗地紧邻曲海地铁站，前身是汽车总站旧改；茶山两宗地位于茶山站A出口旁，属于茶山站TOD范围。
相比远郊大体量地块，这类有轨道、有配套、有片区规划支撑的地块，更容易获得确定性承接。
写到最后：
从目前出让结果看，东莞土拍市场呈现的是“理性筑底、结构分化”的状态。
所幸的是，东莞优质轨道地块、旧改地块和成片开发地块仍能找到对应买家。
现房销售试点、联合体拿地、国企主导，将成为东莞土拍的共同注脚。
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