有人预测：2026年后，越来越多人会搬离“超高层”，原因特别现实

平时刷二手房平台的朋友最近肯定发现个怪现象，不少挂牌的超高层房源挂了大半年没人问，同小区低楼层的成交价甚至比高楼层贵上大几千。之前抢破头买的江景高楼层，现在居然成了烫手山芋，不少住了十来年的业主都在琢磨着换房。

最近两个公开数据凑一起特别有嚼头，南京今年第一批获批更新的老旧住宅电梯就有1956台，19层及以上的每台直接补20万，另一边2026年10月全国百城二手住宅均价同比跌了6.72%。之前花几百万咬牙上车的大高层，怎么住了十来年反倒成了甩不掉的麻烦资产，根本问题根本不是楼层高看得远不好，是房子老了之后，那笔年年涨的维护账单没人愿意兜底。

咱们平时说的大高层基本都是三十层上下，接近或者超百米的住宅，不是凭空冒出来的，是过去二十多年城市大扩建、住房商品化一起催出来的产物。1998年房改之后，高层住宅慢慢成了商品房供给的主力，北京大学林肯研究院2023年11月的研究也说了，市场需求涨加上土地资源紧，才推着高层住宅全面普及。

开发商往高了盖的小心思明摆着，土地成本是一次性掏的，容积率越高，同一块地能盖出来的可售面积就越多。举个最简单的例子，一万平的地，容积率1.5只能盖1.5万平的房子，要是容积率调到5，直接能盖出5万平，摊到每套房上的土地成本直接降一大截。

当然实际盖楼还要扣公摊、配套这些，只是算个简化的账而已，可问题是卖房的时候多出来的面积是实打实的收入，几十年后电梯坏了、消防要换、供水要修、外墙脱落要补的成本，可不会跟着卖房合同一起消失。2021年10月住建部和应急管理部早就发文说，一般不许新建超高层住宅，80米以上的住宅项目审批的时候，必须要征求消防救援机构的意见。

政策转弯的理由也写得明明白白，盲目比楼高只会抬升建设成本，增加能耗和后期安全管理的难度，之前那种卖完房就啥都不管的老思路，根本兜不住一栋楼七八十年的使用需求。房子老了之后最先出问题的肯定是电梯，广州政协2025年12月的调研数据就摆在这里，越秀区有些八九十年代建的高层住宅，电梯老龄化率超过六成，海珠和荔湾部分区域，服役超过15年的电梯都快占到一半了。

业内人算过账，一台高层电梯拆旧换新，杂七杂八加起来最少15万，最多能到40万，楼层越高、要换的电梯越多，摊到每户业主头上的钱就越肉疼。广州政协披露的真实案例里，不少小区修电梯的维修基金早就花光了，业主们要么嫌分摊比例不合理，要么嫌选的电梯牌子不好，还有人怕施工期间影响自己出行，扯来扯去大半年都定不下来方案。

平时住高层你根本意识不到这些公共设备有多重要，早晚高峰挤电梯等十几分钟是常事，遇上停电几十层楼爬得人怀疑人生，二次供水出问题连热水都用不上，更别说消防隐患真出了事，连疏散都要比低楼层麻烦太多。之前上海胶州路公寓的火灾事故所有人都该记得，违规电焊溅出来的火星点着了外墙保温材料，最后造成了特别重大的人员伤亡。

这事之后所有人都反应过来，房子交了不代表安全就一劳永逸，外墙维修、材料管理、消防通道畅通，任何一个环节掉链子都是要命的事。咱们平时说的普通房屋设计使用年限是50年，这不代表房子住满50年就必须拆，住建部2017年的公开答复也明确说了，设计使用年限不等于实际使用寿命，只要做完可靠性评估没问题，照样能接着住。想要安安稳稳住下去，前提就是定期检查、及时维修，该掏的钱一分都不能少。

几百户业主凑一起凑钱修东西，简直是地狱级难度，小区的维修基金不是某个人的存款，是全体业主共有的钱，民法典里也写了电梯、屋顶、外墙这些公共部分的维修改造，都可以走维修基金的流程。但走流程之前得所有业主投票啊，几百户人，有常住的有常年在外打工的，有抠门不愿意掏钱的有对方案不满意的，想要凑出足够的同意票，没个小半年根本下不来。

更头疼的是房子老了之后，物业的日子也不好过，克而瑞物管监测到2025年有173个物业主动撤场的项目，近七成都是物业主动不干的，光第三第四季度就走了130个项目。中指研究院2026年9月的行业报告也说了，现在物业都在主动撤那些物业费收缴率低、赚不到钱的项目，2026年上半年就有好多家头部物业开始大批量退盘。

大高层的公共设备多，每天运行的成本本来就比矮楼高很多，维护需求可不会因为物业费收不上来就凭空消失。物业撤场之后要是找不到新的愿意接盘的物业，小区服务质量肯定哗哗往下掉，住得不舒服大家更不愿意交物业费，最后直接陷入死循环，越没钱越修不起，越修不起房子越不值钱。现在二手房市场买家都精得很，买房之前绕着小区转三圈，问问小区业主物业咋样，电梯坏了修得快不快，这些隐形的成本大家都要算进房价里。

之前法国有个德彪西住宅楼早在上世纪80年代就被爆破拆除了，当时就是中产住户陆续搬走，剩下的人掏不起维护费，最后整个社区商业全关门，直接彻底垮掉。当然咱们国家的高层都是商品房，制度背景完全不一样，不可能直接照搬人家的结局，但这个事给咱们提了个醒，小区最可怕的不是楼龄老，是有能力掏钱维护的人先跑了，剩下的人根本扛不住公共开支，最后配套和服务全崩。

别想着等拆迁就能一夜暴富，现在想拆老的高密度大高层根本不现实，原址安置几百户业主，还要掏拆除、建设、过渡的成本，原来的容积率已经拉满了，根本盖不出多少额外的可售面积来覆盖成本。2021年之后超高层审批又卡得特别严，根本不可能靠继续往上加层高来摊拆迁成本，算下来开发商根本赚不到钱，谁愿意来当这个冤大头。

之后的大高层肯定会出现两极分化，位置好、地铁近、配套全、物业负责、梯户比合理、维修资金管得规范的次新大高层，该值钱还是值钱。真正要踩坑的，是那些在远郊、人口流入少、密度拉满、设备早就老化、物业早就躺平的小区，他们面对的不只是房价跌的问题，是维护成本、居住体验、接盘人群同时缩水的多重打击。

说白了买大高层的时候你看的是窗外的全景风光，住个十几年之后，要算的就是电梯、消防、外墙、物业这好几笔实打实的账单。2026年之后会不会出现大范围的搬离大高层的浪潮，最后还是要看房龄、物业、区位这几个因素怎么叠加，现在还没有全国性的统计数据能实锤所谓的搬离潮，但不少高风险小区的业主早就开始琢磨置换了。大高层肯定不会集体消失，但一批远郊、高密度、维护能力弱的老旧大高层，真的有可能从当年抢破头的热销盘，变成现在难卖、以后难修、再往后根本没人愿意接手的烫手资产。现在最值得大家盯着看的，不是网上那些喊着房价腰斩的段子，是这些小区能不能接得住未来几十年一笔接一笔的维护账单，房子能不能保值，说到底看的不是当年卖的时候吹了多少牛皮，是未来还有多少人愿意住、愿意管、愿意接盘。

参考资料：人民日报 高层住宅后续维护相关民生观察报告，中国建设报 超高层住宅建设管理相关政策解读，南方都市报 广州高层住宅电梯老化问题调研报道。