如今的中国楼市出现魔幻一幕：以前贷款买房，现在是贷款卖房？

前两年网上刷到有人买房买到倒欠银行钱，我本来以为是编出来的段子，结果翻了不少公开数据才发现，这居然是越来越多人正在经历的真事。去年秋天爆火的相关财经报道热度到现在都没消，连身边好些当初咬牙凑首付上车的朋友，聊起手里的房子都直叹气。

国家统计局10月放出来的70城房价数据明明白白摆着，二线三线城市二手住宅价格同比分别跌了4.5%和5.4%。人民银行公开的数据也显示，到9月末个人住房贷款余额是35.91万亿元，同比少了4.1%。房价往下走，大家又都在抢着提前还贷，夹在中间的就是那些房子卖完都不够还清贷款的业主，“贷款卖房”说的就是这群人的处境。

经济观察报那篇报道里举的三个例子特别有代表性。杨青2019年在一线城市核心区买了套四百万元左右的小两居，前后已经还了将近一百万，剩的房贷本金还有二百三十万，现在房子的市价只有二百二十万上下，真要卖的话，自己还得额外掏十几万补上差额才能解押过户。王斌2021年在一线城市郊区花两百零三万买的房，如今房价跌到一百万左右，欠银行的贷款还剩一百二十万，卖房等于直接倒贴二十万。马燕的房子在三线城市，她想把房出手，也得先借二十万才能把剩余尾款结清，不然连过户的门槛都摸不到。

还有不少人连这笔要补的差额都借不到，房子挂在中介大半年，连个诚心问价的客户都没有，砸在手里想卖都卖不掉。捋完这几个人的账你就能发现，杠杆这东西涨的时候有多香，跌的时候就有多疼。杨青那套房从四百万跌到二百二十万，账面直接蒸发一百八十万，这些年掏的首付、月月按时还的月供几乎全部打了水漂，卖完之后手里半毛钱剩不下，还得倒贴钱填坑。王斌那套房价近乎腰斩，当初首付三成掏了六十多万，加这几年的月供早就亏得一干二净，最后账户上还负二十万，攒了好几年的辛苦钱全泡汤，凭空多出来一笔新债务。

不少人之前从来没想过买房居然是风险这么高的金融投资，毕竟大家掏首付的时候，默认房子是只涨不跌的硬通货。首付掏三成，相当于直接加了三倍杠杆，拿一百万的房子举例子，普通人打十年工攒三十万首付，这套房他自己实打实拥有的份额也就三成，剩下七成本来就是银行的。房价要是跌三成，你亏的根本不是直觉里的百分之三十，是百分之百，你手里那三成的自有权益直接被跌没，本质上和签了个三倍杠杆的期货合约没啥区别。

普通人贷款买期房，拿到手的本来就是开发商未来交房的承诺，自带远期合约的属性。远期合约本来就有交割方违约的风险，房价往下跌的同时，要是开发商资金链出问题，房子迟迟交不了，买房的人既要担房价下跌的损失，还可能落得房财两空。这两年各地都在推现房销售改革，就是想把这层风险从购房者身上剥离出去，看得见摸得着再掏钱，相当于把之前的期货直接换成了现货，稳妥多了。

一百万的房子跌到七十万，三十万首付直接亏光，净资产直接清零，放在金融圈这就是标准的爆仓。之前房价连涨十几年的时候，大家根本不怕杠杆，三倍杠杆下房价涨三成，你三十万的首付直接变六十万，收益直接翻番，这就是过去那么多人靠买房发家的公开秘密。那时候所有人都盯着杠杆放大收益的爽点，没人想过它跌的时候也能同等比例放大损失，数学从来都是公平的，涨的时候翻多少倍，跌的时候就亏多少倍，之前涨了二三十年，不少人都默认房价永远只会往上涨，根本没做好另一种情况出现的心理准备。

爆仓之后按道理银行是有权让你追加保证金，把你的净资产差额补上的，1997年之后香港就出现过这种情况，大量业主直接沦为负资产，月月还月供就像往永远填不满的窟窿里扔钱。现在内地银行没这么干，给了大家缓冲空间，只要你按时还月供，就不会被强制平仓。你真要卖房的时候，就得自己掏腰包把贷款余额和成交价之间的差额补上，房子才能解押过户，这就是所谓贷款卖房的由来。第一次贷款是因为钱不够买不了房，第二次借钱是因为卖了房的钱不够还贷款，不得不借。

真要是银行像期货公司那样强制追要保证金，参考当年香港的情况，补不上钱的业主房子被收走拍卖，拍卖价又会把周边的房价往下拽，更多业主掉进负资产的坑里，越跌越卖，越卖越跌，整个市场直接进入恶性循环。内地银行没走这一步，相当于给了所有还在还贷的业主喘气的机会，只要你收入稳得住，月供能按时交，就不会被强制清盘。对这些负资产的业主来说，最值钱的根本不是手里那套估值缩水的房子，是每个月到账的稳定收入。

普通人听见三倍杠杆期货这几个字，都知道这是高风险的玩意，没几个人敢随便碰，换成房子之后，绝大多数人根本反应不过来自己签的居然是份带高杠杆的金融合约。过去二十年房子被包装成成家刚需、稳赚不赔的消费品，大家掏钱包的时候想的是买个家安身，压根没意识到自己同时担着利率波动、房价下跌、收入断供的多重风险，普通家庭哪有能力评估这么复杂的风险。你去证券期货市场开个户，人家先给你做风险测评，摸清楚你能扛多大波动才敢给你开户，这叫投资者适当性管理。放到房贷市场，过去二十年审核基本只看你能不能还得起月供，没几个人会直白提醒你，你现在用的是三倍杠杆，房价跌三成首付直接亏光，甚至可能倒欠银行钱。

银行靠着房贷产品赚了十几年的利息，本来就有义务把风险明明白白告诉每一个贷款人，也该和监管一起维护市场平稳，不能光躺着赚利差，对系统可能出的风险不管不顾。这不是否定房贷的作用，是风险提示这课补得实在太晚了。那篇爆火的报道相当于直接撕开了买房的另一层面纱，之前大家眼里买房是奔着安家的温情事，转头才看见温情背后藏着冷冰冰的金融博弈。

好多普通家庭稀里糊涂就进了个规则都没摸透的高风险游戏，他们啥错也没有，就想有个房子，让孩子能在安稳的地方长大，之前二三十年规则一直是这样，房价也一直在涨，谁能想到偏偏轮到自己买房的时候行情就变了。报道里那三个业主全是2019到2021年间结婚生子买的房，正好踩中这轮楼市的最高点，基本都是八五后到九五前的人。这代人运气确实有点拧巴，该买房的时候房价一路涨，好不容易咬牙上车，转头房价就一路往下掉，找工作的时候赶上企业缩招，背着房贷又遇上收入增速放缓，小时候没吃过多少苦，成年之后好几重压力直接堆到肩膀上。

你要是收入稳，月供完全还得上，房子又是自住，账面的亏损就只是浮亏，不卖就不算真亏，攥紧现金流比着急割肉划算太多。今年10月开始实施的首套房贷贴息政策虽然只针对新发放贷款，但是整体房贷利率一直在往下走，也在给存量业主减负，完全可以主动找银行问问，能不能调整个更适合自己的还款方式。要是收入已经兜不住月供了，千万别硬扛到断供，尽早评估卖房要补的缺口有多大，提前把钱筹好，别等征信黑了房子被拍卖，亏得更多。

贷款卖房的人多了，反过来也会拖着楼市往下走。房价涨的时候房子升值，可贷额度涨，大家接着买房，是正向循环，房价跌的时候抵押物缩水，银行贷款门槛收紧，更多人急着卖房，整个市场直接进入收缩螺旋。急着卖房的业主只能不断降价，成交的低价又成了周边房源新的定价参考。这也是为啥现在政策接连出贴息、降利率、收储这些手段托住需求，就是怕这个螺旋转得太快刹不住车。还没买房的朋友，这魔幻的一幕相当于给大家免费上了一堂迟到的金融课。买房之前先算三笔账，首付全是自己攒的积蓄，不是从七大姑八大姨那凑来的外债，月供占家庭总收入的比例控制在三分之一以内，就算房价跌个两三成，收入断供半年，家里的余粮也能扛得住。尽量选已经建好的现房或者准现房，挑人口持续流入、周边配套早就成熟的地段，比追啥概念、啥未来规划靠谱多了，房子的居住属性从来没消失，楼市也不会彻底消失，但是闭着眼买躺着赚的时代，早就一去不复返了。

参考资料：国家统计局 70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，中国人民银行 金融机构贷款投向统计报告，经济观察报 贷款卖房背后的楼市现象调查