凯诺拆迁律师：未登记建筑在遇到拆迁后一般如何补偿

　　无论是什么样的建筑，只要涉及占用土地（无论是国有土地还是集体土地）都需要办理相关的建设手续，比如乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证，办理审批手续，产权登记等等。而审批手续指的就是，在涉及建房需要占用农用地时，则需要向有关部门办理农用转地审批手续，在办理了农转用地审批手续，那么才可以进行建设，如果没有办理相关的规划许可证，或者是审批手续，直接就占了土地，甚至是永久基本农田，那么所建建筑就可能属于无证房屋。

　　无证房屋在实际生活中并不少多，尤其是农村地区，即使是现在也有许多村民的房屋还存在未办理相关审批手续，规划许可证的情况。结合当下的法律法规来说，那么此类房屋则是明显的违法建筑，房屋若是违法建筑，则会对当事人非常的不利，比如说房屋随时可能会面临着被相关部门直接认定为违法建筑且强制拆除的可能，或者说是，房屋在被拆迁后，拿不到任何的补偿等等。

　　那么，真的是所有的未办理相关建设规划许可证（建设工程规划许可证）、审批手续的无证房屋都是违法建筑吗？在拆迁后真的拿不到任何的拆迁补偿吗？违法建筑一般情况下是怎么认定的？下面凯诺律师就结合自己的办案经验及相关的法律法规来简单地为大家浅析一下

　　事实上，就无证房屋是否是违法建筑，有没有补偿在此之前我们已经说过很多次，今天我们再来温习一下。

　　首先，无证房屋并不等于都是违法建筑。

　　虽然，按照现在的《城乡规划法》《土地管理法》等法律政策来说，现当下建房，无论是谁都需要依法办理建设规划许可证和审批手续，办理相应的产权登记手续等等，但无证房屋的形成有很多种原因，有的是因当事人自身的原因，也有的是因地方相关部门的原因，另外，还有的则是因历史遗留问题的因素形成的无证房屋等等。

　　但重点要说的是，无论是因哪种原因导致成的无证房屋，相关部门需要严格按照法律规定的程序调查、认定和处理，不能仅凭有证或者是无证来确认房屋的合法性。一般需要实地进行，且要结合房屋具体的情况，比如房屋的始建年限，了解房屋没有办理相关规划许可证或审批手续是否存在当地相关部门的原因等等，在了解了具体情况之后，才能确认房屋的合法性，才能作出相应的处罚决定书。而且，为了保障被征收人在征地拆迁中的权益，《武穴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中还对未登记建筑认定为分了五个类型：

　　1.一类未登记建筑是，已经市自然资源和规划局、住房和城乡建设局批准，但未办理产权登记手续的建筑；镇（街道）出具相关手续的。

　　2.二类未登记建筑是，属于1986年第二次土地普查以前历史遗留的建筑物。

　　3.三类未登记建筑是，征询改造意愿调查公告发布前就已经建成，超出规划条件建设的部分建筑物。

　　4.四类未登记建筑，未超过批准期限的临时建筑。

　　5.五类未登记建筑，未经自然资源和规划局、住房和城乡建设局批准建造的或超过批准期限的临时建筑。

　　从该分类来看，一类房屋是有相关的规划许可证和审批手续，但是没有产权登记证，二是房屋是存在历史遗留问题的无证房，也就是房屋建成时间是在1986年之前，即土地管理法实施之前，建成时间比较早，三是改造意愿发布之前就已经建成，但是超出了规划条件建设的部分建筑，四是临时建筑，但没有超过批准期限，五是没有得到有关部门批准，超过批准期限的临时建房。

　　根据该条规中的规定，如果无证房屋属于第一种情况和第二种情况，那么在拆迁之后，征收方则需要按照合法建筑，给予被征收人合理、公平的补偿。那也就是说，1986年之前建的房屋，严格来说是属于历史遗留问题造成的。想必大家都知道，在1986年之前，我国相关的法律法规并不完善，土地管理也相对于来说比较松，很多老百姓只需要向村委会说一声，便会直接建设房屋，因此，七八十年代所建的房屋，即使没有审批手续和产权证，征收方也不宜直接认定为违法建筑，而是需要按照合法建筑给予补偿。另外，对于有审批手续，但是没有产权证的，同样也需要按照合法建筑给予被征收人合理、公平的补偿。

　　不过，无证房屋属于第三种和第四种情况的，则会按照基准价格给予补偿，但不能享受房票补助政策。对于属于第五种情况的，则会直接不予补偿。

　　其次，对于无证房屋被一刀切认定为违法建筑的，一定要注意。

　　这里凯诺律师需要提醒大家的是，若征收方在未经过任何调查、认定的情况下，直接将无证房屋全部一刀切的认定为违法建筑，且不予任何的补偿，建议被征收人此时一定要格外的注意，千万不要顺着征收方的意思走，即不要马上拆除自己家的房屋，更不要对相关部门作出的文件予以默认，否则自己的利益就有可能会损失。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，无证房屋并不等于就是违法建筑，因此，当房屋被征收方认定为违法建筑时，一定要尽早收集相关的证据材料，若收到责令限期拆除决定书，应尽快咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。