资产新坐标下的价值新生：2026不动产资管峰会圆满闭幕

观点网 11月4日上午，上海浦东嘉里大酒店的宴会厅里座无虚席。来自资产管理机构、商办运营方、资本平台的嘉宾轮番登台，台下不时响起快门声与记录声——2026不动产资管峰会在此举行，作为2026观点商业年会“未来的可能”下的平行峰会之一，它把议题聚焦在最受行业关注的三件事上：资产重估、资本循环、资管提效。

这是一场开在行业转折点上的峰会。过去几年，房地产从增量开发转入存量运营，公募REITs发行常态化，中国REITs市场五年间发行95单、总市值超2400亿元，成为全球第二大REITs市场。资产还在那里，价值却需要重新发现；资本还在场边，却迟迟找不到确定的入口。

另一重背景是，写字楼空置率高位徘徊，商业地产进入“运营定生死”的阶段，低利率环境下保险资金与长线资本对稳健现金流的渴求前所未有。老办法越来越不管用，新范式还没有完全长成——存量资产的出路究竟在哪里？

带着这个设问，13位嘉宾在半天时间里给出了各自的答案：有人宣告“钻石时代”的到来，有人交出租金明显高出区域平均水平的运营成绩单，有人指出香港资本循环的窗口正在打开，也有人坚持用产业聚集去对抗空置。

资产重估：告别普涨红利

F.O.G.富尚资产集团董事长、APREA亚太不动产协会中国区主席陈晓欧以《耐心资本与存量盘活——房地产变局中的涅槃》为题，为峰会定下了第一个关键词。他表示，中国房地产正在从“黑铁时代”进入“资产为王”的钻石时代，“守着金山要饭吃”与“资产荒”并存的局面，恰恰说明行业缺的不是资产，而是把资产变成资本的能力。

在他看来，REITs不是一种融资工具，而是资产价值与资产形态转变的平台，本质是实现资产与资本的配对。操盘思路也要随之转向，从开发销售逻辑切换为以NOI为导向的全周期资产管理。一句“资产为王”，成了峰会前半程被引用最多的话。

F.O.G.富尚资产集团董事长、APREA亚太不动产协会中国区主席陈晓欧

国浩房地产中国区总裁周云鹏紧随其后，在演讲《循道致远：资产管理的内外修行》中晒出一组成绩单：投资性物业可持续收入从2017年约3.5亿元增至最新财年约15亿元，增长约4.2倍，投资性物业资产价值已超360亿元。支撑这条增长曲线的，是上海长风片区四次定位迭代、聚集超700家科技金融企业的耐心。

他指出，精细化运营是租赁竞争力的支撑——长风城租金明显高于区域平均水平，背后是核心租户全周期跟进机制，连一次“VIP lounge”的使用率都翻了一倍。

国浩房地产中国区总裁周云鹏

写字楼赛道同样在换打法。招商商管写字楼管理部总经理张梓悦在《低效资产蜕变：改造、转型与功能重构的破局路径》的演讲中直言，写字楼不能只拼租金，要拼产业；运营要从物业管理升级为“产业成长全场景伙伴”。

她的团队选定“低空经济”这一细分赛道深耕2-3年，把楼里做成了上海市低空经济会客厅，成为所在区的招商名片。

招商商管写字楼管理部总经理张梓悦

告别普涨红利之后，核心资产的成色，正是在这些运营细节里被重新定价。

资管提效：运营定义价值

如果说第一环节回答的是“资产值多少钱”，接下来的嘉宾回答的则是“钱从运营里怎么长出来”。

当空间不再稀缺，稀缺的变成了运营。高格办公空间副总裁、联合创始人周兴强在《新时代办公资产健康经营之道》的演讲中判断，共享办公迎来了真正的元年。在他看来，经济环境的变化正在促使企业主动寻求成本节约，灵活办公从“备选项”变成了“必选项”，需求的确定性让这个赛道第一次有了成为独立行业的底气。

高格办公空间副总裁、联合创始人周兴强

元年不只是情绪判断，更有一套可落地的经营逻辑。周兴强提出，未来楼宇中共享功能的占比应达到20%，并实现独立核算——共享空间不再是配套，而要成为独立经营单元。与之相应，传统被动等客的招商模式已经失效，业主需要构建自营销能力，主动为项目制造热度；资产持有方也应从“房东”转型为项目运营者。

高格自身正是这套法则的践行者：保持每年超500万元的投入，以“变小、变灵活”换取效能与抗风险能力。在他看来，这不仅是运营商的生存之道，也是办公资产穿越周期的解法。

运营之外，市场同样在验证资金的信心。柏卫资本集团执行长吴旨贤的观察落在了香港，他在《香港不动产资本循环》的演讲中表示，香港资本循环的窗口正在打开，香港要从封闭循环变成开放的“超级联系人”。

他指出，港交所上市条例第20章改革正在重塑香港的资本循环机制：2025年一季度，港交所允许证监会认可的开放式基金公司上市，为普通投资者提供了更便捷的参与方式，也解决了传统私募基金门槛高、流动性差的痛点。在他看来，这一变革使香港从封闭系统变为开放系统，将更有效地连接内地资产与国际资本，为长三角等地的机构投资者提供更透明、更具流动性的平台。

数据印证了这一判断：商业物业资本指数在2026年三季度回升至59，这是连续18个季度下跌后的首次回升。

柏卫资本集团执行长吴旨贤

窗口打开，等的是好资产。MFG执行总裁全斌带来的正是这样的供给——今年“平均一个月开一个新项目”，全国存量项目入驻率保持在95%以上，新项目12个月内入驻率达到90%以上。因为MFG不变的选择标准是“在最好的地段，选最好的楼，做最好的产品，找最好的客户”。

他强调，“MFG不是租户，而是战略共同体”，通过轻资产模式与业主共担风险、共享价值，客户结构中500强企业、头部企业与成长型公司各占三分之一，做到“有限空间，无限可能”。

MFG执行总裁全斌

从共享办公的元年判断，到轻资产的规模扩张，再到资本市场给出的回暖信号，分享共同指向一个判断：存量资产的出路，不在于单纯地把空间填满，而在于用新的模式与分工重构空间的价值——这正是存量时代资产经营的新逻辑。

资本循环：窗口正在打开

资产有了价值，资本在哪里？

高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍把话题拉回投资本身，她在《后分化时代：商业资产投资的新边界》中提醒，商业资产的投资边界需要重新认识，投资范围应从传统一二线城市，拓展至更广泛的消费活力城市。

这一判断背后是高和资本的研究发现：部分传统线级不高的城市已具备较强的消费基础；城市规模对头部项目的影响呈“高位分化、向下收敛”——城市规模决定商业体系的能级上限，而副城市级、区域级头部项目的经营表现，取决于所在有效市场的消费基础与竞争格局。

她提醒，头部商业资产并非一劳永逸，市场竞争格局仍在动态重构，投资决策要跟上消费活力本身的迁移。她此前提出的“高和商业投资三把尺子”，在峰会现场被再度拿出来对照当下的投资决策。

高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍

需求侧的数据也为上述判断提供了注脚。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨在《中国商业地产市场趋势与展望》中指出，AI正在驱动办公楼需求复苏，2026年三季度第三季度，国内十个主要一二线城市净吸纳量累计超过80万平方米，市场呈“K型”分化——北京中关村租金已上涨，空置率降至6%-7%；与此同时，全国空置率仍高，但一线城市核心区出租率约85%，未来3-4年核心区新增供应稀缺，超90%的租户希望留在核心商务区；近60%的乙级楼宇租户有升级至甲级的意愿。高标仓空置率则有望在2028年底回落至11%-12%。

他续指，需求主要由人工智能、先进制造业和现代服务业驱动，其中AI及其上下游企业净扩张意愿达32%；新增需求集中在深圳、上海、北京、杭州，占80%以上——这些正是AI资源与产业的集聚区。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨

低利率环境同样是资本端绕不开的关键词。这一疑问在随后的主题讨论中得到了更集中的回应：资本要的，正是那些能把现金流做实的资产。

资产的新生：双向奔赴

峰会后半程的主题讨论环节“资产的新生”，由北京大成（上海）律师事务所合伙人、律师张伟主持，聚焦三个分议题：耐心资本的不动产配置新动向、写字楼从填满面积到锁定产业的招商新逻辑，以及REITs扩容下的底层资产培育与存续期价值管理。

张伟开篇点题：“资产的新生，靠的是运营与资本的双向奔赴。”在他看来，市场供需关系正在经历结构性调整，价格内卷随之而来。这意味着企业选址的逻辑已经变了——需求从单纯的物理空间，转向业务功能多元化、营商环境服务以及人才生态位置的综合考量。

围绕这一主题，四位对话嘉宾从不同视角给出了简短而精辟的回答。上海交易集团上海总部副总经理万雅宁认为，存量不动产的核心矛盾是信息不对称，要“通过搭建产业地图和AI匹配工具打通信息不对称”，打通物业与企业、产业与客户两端，同时按照“反内卷”的要求，平台不做区与区之间的存量搬移，而是投入到潜力企业的挖掘与培育，创造资源汇聚的可能性，服务政府提升重点产业的韧性和梯队培育机制。

鼎晖投资不动产投资董事总经理孙丹从资方角度表示，“低利率环境与稳健现金流预期是投资主线”，强调当前宏观环境下安全边际的重要性。他还提到鼎晖此前做过一些带长期租约的项目，这类资产现金流相对稳定，“如果有这样的机会，我们会果断地抓住”。

主题讨论会：资产的新生

主持嘉宾：北京大成（上海）律师事务所合伙人、律师张伟

对话嘉宾：上海交易集团上海总部副总经理万雅宁；鼎晖投资不动产投资董事总经理孙丹；铁狮门高级总监兼办公租赁负责人杨松；苏州恒泰招商发展有限公司楼宇招商总监杭海

铁狮门高级总监兼办公租赁负责人杨松算的是另一笔账：“招商要把前期投入当作投资来算账”--改变把招商当成本中心的传统观念，前期投入换来的产业生态，才是资产长期价值的一部分。

苏州恒泰招商发展有限公司楼宇招商总监杭海的答案则落在产业聚集上：空置率高企之下，用产业聚集破局，通过打造产业集群增强资产粘性，比单纯降价更能稳住资产的长期价值。

研讨会渐次收尾，宴会厅里的交流却没有散场。从“钻石时代”的定调，到精细化运营的成绩单，再到香港资本循环窗口的打开，半天议程勾勒出存量时代的完整路径：资产重估给出价值坐标，资管提效夯实现金流底座，资本循环打开退出通道。

中国REITs市场五年发行95单、总市值超2400亿元的事实已经说明，资产与资本的配对不再是设想。剩下的，是每一个项目、每一栋楼宇里日复一日的运营功夫——正如主持嘉宾所言，资产的新生，靠的是运营与资本的双向奔赴。2026观点商业年会仍在继续，“未来的可能”，正在从这些讨论里长出来。

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