上海
一家米其林一星餐厅，一份每年20.5万英镑的租约，一个归国王所有的“房东”。
11月5日，也就是昨天，双方在伦敦中央郡法院正式对簿公堂。
餐厅叫Veeraswamy，是英国现存最古老的印度餐厅。
它1926年开张，从第一天起就待在伦敦摄政街的Victory House里，离皮卡迪利广场只有几步路。
今年3月16日，它刚过完100岁生日。
房东叫皇家地产（The Crown Estate），替国王打理名下的大片房产，摄政街是它最有名的资产之一。
它想收回这间铺面，餐厅不肯走。这场拉锯战，已经打了两年多。
1.百年老店的传奇家谱
Veeraswamy的故事，要从一个叫Edward Palmer的人说起。
他1880年来到英国学医，心思却一直在印度菜上。
这份热爱来自他的海得拉巴祖母。
1896年，他先开了一家香料公司。
30年后，他在摄政街开出了这家餐厅。
他的家世也很有看头。
他的曾祖父William Palmer将军，是第一任印度总督沃伦·黑斯廷斯的军事秘书。
1935年，William Steward爵士接手餐厅。
这位新老板对细节近乎偏执，会按菜谱的产地，专门去请对应地区的厨师。
1967年以后，餐厅几经转手，水准一路下滑，变成了一家高档咖喱馆。
转机出现在1996年。
Ranjit Mathrani和妻子Namita Panjabi买下了它，重新装修，主打英国少见的印度地方菜。
1998年，Time Out评它为伦敦最佳印度餐厅。
2016年，餐厅90岁那年，意外摘下米其林一星，一直保持到今天。
一百年里，它挺过了二战时的伦敦大轰炸，接待过甘地，还两次在白金汉宫为已故女王承办晚宴。
安妮公主也是这里的常客。
掌舵人Mathrani同样不简单。
他今年83岁，做餐厅之前当过高级公务员，又做过投资银行家。
2.一辆小货车车厢大小的地方
变故发生在2024年。
皇家地产通知餐厅，租约到期后不再续签。
理由听上去很直接：
2023年底，Victory House地下室进水，楼上的办公室从那以后一直空着。
皇家地产想全面翻修整栋楼，顺便扩大办公室的大堂。
办法是拆掉大堂和餐厅入口之间的那堵墙。
多出来的面积大约11平方米。
英国媒体形容，只有一辆厢式货车的后车厢那么大。
皇家地产的算盘是，大堂气派了，写字楼就能租出更高的价钱。
这栋楼是二级保护建筑，能动的地方不多。
2025年夏天，皇家地产拿到了翻修的规划许可。
餐厅这边提出过好几个方案。
入口可以两家共用。餐厅愿意按办公室的租金水平付租。
施工期间，餐厅还可以连续几个月停掉午市。
在Mathrani看来，对方几乎没有回应。
皇家地产的立场也很清楚。
它说自己有法定责任管好名下的土地和房产，为英国创造长期价值，利润要上交国库。
它请外部顾问评估过各种方案，包括餐厅提出的那些，结论是没有一个能同时兼顾保护建筑、法律义务和公共资金。
3.请愿书送到了白金汉宫
2025年夏天，租约到期。
按照法律，餐厅可以先照常营业，等法院裁决。
接下来的一年，这家老店把声势做得很大。
2025年12月，Richard Corrigan、Michel Roux、Phil Howard、Raymond Blanc等名厨公开声援。
一份请愿书收集到超过2万个签名。
今年2月，餐厅员工把它送到白金汉宫，又走到附近圣詹姆斯区皇家地产的办公室门口。
白金汉宫的回应很简短：
这件事由皇家地产决定。皇家地产是独立运作的房产机构，利润归财政部。
官司反倒带火了生意。
百岁生日前后，餐厅二楼的用餐区比平时热闹得多。
Mathrani一边点了一瓶勃艮第一级园白葡萄酒，一边自嘲：
没有什么比一家餐厅可能马上倒闭，更能把客人吸引上门了。
他还呼吁印度政府出面，说印度菜是印度在英国的软实力。
他也公开质疑，换成一家同样分量的英国餐厅，皇家地产会不会这么做。
皇家地产否认偏向任何菜系。它指出，自己在西区的餐厅租户来自世界各地。
4.50万和500万之间
钱，是这场官司绕不开的话题。
皇家地产提出两样东西。一
是帮餐厅在自己西区的其他房产里找新址。
二是一笔略超过50万英镑的补偿。
这笔钱只比法定下限多一点。
按照英格兰的法律，在同一处经营满14年的商业租户被迫搬走，可以拿到相当于房产应课税值两倍的补偿。
Mathrani算的是另一笔账。
他估计搬家至少要花500万英镑，搬迁成本和生意损失都算在里面。
很多老客人是冲着“摄政街百年老店”这块招牌来的，换了地址，营业额很难回到从前。
如果新址迟迟找不到，餐厅只能先关门，50名员工的饭碗也就悬了。
他还声称，皇家地产为这场官司已经花了大约180万英镑。
5.一部1954年的法律，决定百年老店的去留
这场官司的核心，是英格兰的《1954年房东与租户法》。
按照这部法律，商业租户的租约到期后，通常有权留下来续签新约。
房东想收回铺面，必须拿出法律列明的七个理由之一。
皇家地产援引的理由，是翻修期间需要收回这块地方。
餐厅如果赢了，受保护的租约最长可以再续14年。
如果输了，按今年3月的预期，这家百年老店很可能在年底前离开摄政街。
原定6月29日开庭的五天听证，被法官以“行政原因”临时推迟。
直到昨天，双方才终于在法庭上见面。判决还要再等一段时间。
6.给投资者的一点启发
这个故事里，房东和租户各有各的道理。
对商铺投资者来说，英格兰的商业租户受到的保护相当扎实。
租户经营多年后，续约权和补偿规则都写在法律里。
买铺之前看清租约条款，心里才有底。
另一面同样值得留意。
皇家地产愿意为了11平方米打两年官司，为的是让整栋写字楼租出更好的价钱。
伦敦西区核心地段的分量，由此可见一斑。
Veeraswamy这个名字来自梵语veera，意思是勇敢。
一百年来，这家餐厅熬过了战火，也熬过了几度易主。
这一次，它能不能留在摄政街，就看法官怎么判了……
ref：
https://www.thecaterer.com/news/veeraswamy-enters-court-battle-to-retain-premises
https://www.restaurantonline.co.uk/Article/2026/03/17/london-indian-restaurant-veeraswamy-celebrates-its-100th-birthday-aid-legal-dispute-with-the-crown-estate/
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