银行处置法拍房，有点急了

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

银行的法拍房，不再低调。

扎堆上架法拍

11月6日，东莞银行搞了个法拍房专场，一口气拿出10套房源进行法拍。

位置都非常优质，基本都集中在东莞的南城、东城、松山湖这些核心区域。

比如展示的第一套法拍房源，就位于东莞市南城区。

不过这套房源已经是第四次进行拍卖。

该房源从2024年12月首次进行拍卖，一路拍卖一路流拍，到2025年4月进入变卖的阶段，但依旧无人接手。

而这套房源的价值也从2024年12月的评估价367.47万元，起拍价257.23万元，降到2025年1月的二拍的起拍价205.78万元。

（来源：京东拍卖）

到了2026年11月11日重新再次拍卖，市场价只剩161.075万，而起拍价降至144.97万，起拍均价约11250元/㎡。

（来源：京东拍卖）

实际上，自从2024年以来，东莞银行就一直充当着东莞本地法拍房超市的角色，曾经多次扎堆推出精选法拍房源。

今年9月14日东莞银行就精选出11套法拍房源，其中还包含3套位于深圳的房源，最低26万起拍——

今年6月还有10处房源也被集中推向法拍台，最低25万起——

而东莞银行2024年12月—2026年6月，还分别进行了9场法拍专场的精选房源推送——

根据不完全统计，这两年东莞银行已经集中向市场推出了80套法拍房，其中2025年10月24日一次性更新了17套法拍房源。

而这些房源不少要么二拍，要么进入变卖阶段。真正能够顺利在一拍就法拍成功的都已经算比较顺利的处置了。

比如位于深圳市光明区规划通兴路与根玉路交汇处的华润置地公园九里花园2栋1301房源，一拍起拍价245.39万，评估价306.74万，但10月9日流拍后，10月27日二拍，起拍价降至196.31万才拍卖成功，最终223.79万。

（来源：京东拍卖）

再比如深圳市南山区龙珠大道南侧桃源村74栋0804房产，一拍起拍价：288.72万，市场价360.9万，但10月9日无人应拍而流拍，11月9日即将二拍，起拍价降至230.9729万。

（来源：阿里拍卖）

再比如东莞市南城区莞太路376号白马驿舍2座2单元1003房产同样如此，起拍价及评估价均为65万，今年6月10日一拍流拍后，7月二拍起拍价52万，最终59.5万成交。

（来源：京东拍卖）

虽然市场上的法拍房，几乎都离不开银行的金融借贷纠纷，大量企业或者个人的房产也都抵押在银行手里，当债务人债务偿还不了的时候，银行进行资产处置是极平常普通的一件事。

但银行职能充当起法拍房撮合的角色，对市场的意义就不一样了。

一方面，银行手里积攒着不少的法拍资产，市场都是知道的，但在库存增加的情况下，如何才能顺利交易出去？

过去银行对不良抵押资产普遍偏向低调处理，避免引发市场对自身资产质量的担忧。

现在银行从后台债权方走到前台，公开透明地推介法拍房源，而不是干等着法院挂网拍卖回款，说明银行手中的法拍房已经排完雷，到了常态化去库存的阶段。

另一方面，银行充当了房产的评估角色，代表了房产的评估基准。

相当于直接市场资产定价，而不是普通的业主或者中介交易撮合。

当银行低价房源扎堆推到市场上，市场天然认定为市场价需要重新锚定，是银行手中住宅资产的一次重估。

而每一套被推向市场的法拍房源，真正成交的那一刻，就会成为小区新的价格锚点。

东莞目前的整体市场已经落到低位区间。

超过4层的新建住宅，虽然平均价格浮动幅度不大，但今年8、9月成交已经不到千套，而二手住宅8、9月虽然能维持成交在3000套左右，但均价已经从2023年4月的24333.94元/㎡，下行到今年9月的12332元/㎡，下滑幅度约49.32%。

（来源：东莞住建局）

这意味着整个东莞市场都已经经历一次深度的重估。

东莞市场的一面镜

作为银行，市场处于调整出清阶段，手中攒了一些法拍房，需要处置无可厚非。

并且从东莞银行处置的这些法拍房源来看，并非全都背离市场的价格，也有拍出了市场价的成交。

最明显的是，东莞市南城区蛤地路18号御花苑住宅小区二期2-4区4-1号楼B504号已经进入第四次法拍，而最新的起拍价虽然降至144.97万元，但起拍均价约11250元/㎡，还是与当下东莞的二手住宅市场基本持平。

在中介渠道可以看到，东莞南城御花苑近3个月的市场成交单价就在1万—1.2万/㎡水平。

（来源：中介平台）

比如东莞市南城区东骏路东骏豪苑绿湖居A座201房今年6月市场价313万，起拍价219.1万，起拍单价约12670元/㎡，一拍流拍，二拍起拍单价降至约10136.01元/㎡，最终成交价212.08万，折合成交单价约12264.04元/㎡。

而小区近3个月的市场成交价水平在1.4万—2.2万/㎡。

（来源：中介平台）

那么，为何东莞银行要急着向市场推送这些法拍房源？

或许作为一家正在冲刺IPO的城商行，只有背后的账本以及市场结构能解释。

一方面，东莞银行有强烈的动机加速处置手中不良资产。

截至2025年末，其不良贷款率反弹至1.10%，结束了此前稳定在0.93%左右的水平；同时，拨备覆盖率从2024年的212.01%降至191.50%，意味着银行用于吸收风险的“安全垫”在变薄。

（来源：联合资信）

另一方面，银行处置抵押房产主要依赖司法拍卖，但这条路目前已经淤塞。

中指研究院数据显示，2026年3月全国住宅法拍房的清仓率为28.6%。

这意味着银行即便赢了官司，房子也很难卖出去。

东莞银行自身的数据也印证了这一点。

2025年其通过不良资产转让（打包出售）处置了5.50亿元，而现金清收仅为4.21亿元，回收效率并不理想。

（来源：联合资信）

过去银行处置不良抵押物，多是走法院拍卖流程被动等待，或打包折价卖给资产管理公司（AMC），折价幅度大、收益低。

而银行主动，还配套相应的法拍房按揭贷款（法拍贷），无形中也加快不良资产的处置速度。

所以，即使银行清楚，手中不良资产的处置，面向市场意味着什么，也只能选择最优解。

所以，这场集中上线的法拍专场，不是简单的促销活动，而是东莞楼市周期的一面镜子。

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