7984万！徐州鼓楼环卫大标挂出，11月27日开标前先算三笔账

【环卫司南导读】7984万、3年、11-27开标。别急着看金额，先看200.77万㎡、235座公厕、268个小区。开标前算三笔账：面积、价差、本地份额，才知道这单值不值得抢。

钱不是重点，三个数才是

11月5日，徐州市鼓楼区城市管理局把一单保洁挂了出来：2026-2029年度自管小区、片区及涉农社区环卫市场化全覆盖项目，预算7984.17万元，服务期3年，11月27日上午九点半在苏采云开标。

数字看着是个大单。但翻完招标文件，环卫司南想先拦一句：别盯着7984万，先看另外三个数，保洁面积200.77万㎡、居民区公厕235座、无物业小区及涉农社区268个。这单的真相，不在钱，在怎么算。

图1 · 徐州鼓楼7984万环卫大标：3年 / 200.77万㎡ / 235座公厕·268个小区

账一 · 面积账：单价已追平郑州道路级

拿计算器按一下：7984.17万 ÷ 3年 ÷ 200.77万㎡，约等于13.26元/㎡·年。这个单价，已经逼近郑州惠济区道路清扫保洁A包的13.82元。

但别急着说"鼓楼便宜"。同样是13元出头，郑州买的是四环内重点道路的机械洗扫，车能上、效率高；鼓楼买的是268个散点小区的人工巡回加235座公厕，招标文件里，一辆扫地车都不在需求清单。同价不同活，鼓楼这单更吃管理半径，通勤和班组划分的成本，反而可能比郑州那单更薄。

图2 · 居民区单价13.26元，已追平郑州道路级三包（等级不同，仅供参考）

账二 · 价差账：单年微涨，合同拉长

把鼓楼小区保洁的历史合同摊开，三轮演变很清楚：2025年10月全区试点，一个月218.75万；2025年11月小区保洁一年期，格瑞物业2652万中，85.55分；2026年6月整区道路大标，格瑞再中1.79亿签三年，87.3分。

这次新标7984.17万/3年，摊到单年是2661.39万，较去年小区标只微涨0.35%。金额没怎么动，含金量却变了，合同从1年拉到3年。翻译成人话：三年约一签，窗口期一关就是三年，这一枪打不中，鼓楼小区保洁这条线只能等下个周期。

图3 · 鼓楼小区保洁三轮演变：单年微涨0.35%，合同从1年拉到3年

账三 · 份额账：本地民企的隐形壁垒

这单没有专门面向中小企业，也不接联合体，看不出明文"份额预留"。但公开渠道能查到，徐州格瑞物业，一家注册在鼓楼区二环北路的本地民企，已经连中三标：试点、小区一年期、整区道路三年期，全是它。

靠的不是护身符，是属地用工和街道关系筑的隐形壁垒。七街道按6000㎡/人·天配人，涉农点位散放宽到10000㎡/人·天，235座公厕就是235个固定岗，这种零碎活，点位散、用工本地化、和社区打交道的频率高，本地企业反而占便宜。新标又是对小区保洁的三年长约，格瑞续守的概率不低。

图4 · 徐州格瑞物业三年收编路径：非明文预留，是属地壁垒

图5 · 开标前先算三笔账：面积 / 价差 / 份额

报价前，先把扣款公式算明白

这单能让人翻车的点不少。人员、设备是零负偏离项，一人一辆三轮车、一人一座公厕，少配一个就无效投标；报价低于限价45%触发异常低价审查，低价冲标这条路被堵死；工资专户签约30日内开户、按建城〔2025〕39号执行并报备。

最要紧的是月度考核。百分制，居民区保洁占59.71%、公厕管理占40.29%：95分以上不扣；90到95分，扣(95减得分)乘1%月费；85到90分斜率翻倍；85分以下系数跳到3，公式变成(85减得分)乘3%再加15%，一个月可能被扣掉两三成。年度低于85分更狠：淘汰、三年禁入鼓楼；连续三年平均90分以上才优先考虑。报价按贴着限价抢的思路做，大概率做亏。

图6 · 同样的13元出头：郑州含车、鼓楼纯人工，管理半径吃掉利润（结构示意）

主城大标，是地方财政的温度计

把视野拉出来看，鼓楼这单给了两个信号。一是非主干道市场正在独立成标：把道路和小区、涉农社区拆开招，小区保洁从一个月试点、一年合同，走到三年合同，这块市场被正式定价。二是三年一签、月费挂钩考核成了标配，干得好才有现金流。

往后比的不是谁报价低，是谁的散点管理半径短、扣款少、能拿满月度款。268个小区加235座公厕摊在全区，点位越散，组织和通勤成本越高，这单真正的门槛不在资质，在组织。给准备进场的服务商提个醒：先把268个点位在地图上摊一遍，算清通勤半径和班组划分，再谈报价也不迟。

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文章参考来源

1. 徐州市鼓楼区城市管理局 2026-2029年度鼓楼区自管小区、片区及涉农社区环卫市场化全覆盖保洁项目 公开招标公告（JSZC-320302-SDBD-G2026-0001）｜徐州公共资源交易平台（2026-11-05）。
2. 2025-2026年度鼓楼区自管小区、片区及涉农社区环卫市场化全覆盖保洁项目中标公告（格瑞物业 2652万/年，85.55分）｜徐州公共资源交易平台（2025-11-20）。
3. 鼓楼区环卫市场化保洁项目中标结果公告（格瑞物业 1.79亿/3年，87.3分）｜江苏政府采购网（2026-06-08）。