中国楼市出现魔幻一幕：以前贷款买房，如今贷款卖房？逻辑变了？

买房钱不够，找银行借，这事大家都熟。卖房之前还得先借一笔钱，很多人头一回听说，还以为是网上编的段子。这种事真有。

房子押在银行，欠款没结清，银行就不解押，买家也过不了户。成交价要是比欠款低，差多少，卖家就得自己凑多少。

这两年，碰上这种麻烦的业主越来越多。11月1日，中指研究院公布了10月数据，百城二手住宅均价每平方米12376元，比9月跌了0.61%，比去年同期跌了6.72%。

100个城市里，只有1个环比上涨，98个在跌。房价每往下走一步，倒挂的家庭就多一批。去年11月，第一财经报道过两位广东业主。

东莞的李明做家具生意，大约三年前掏了五百多万，在城区买下一套学区房，还把郊区的房子押了进去。到报道时，这套房只能卖249万上下，他还欠银行280万，就算卖掉，也得自己往里贴31万。

他已经找好买家，不想再赌后面的行情，打算回老家开家小店，多陪陪家里人。我们看到这里，心里挺难受的。

一个做生意的人，好几年攒下的家底，就这样填进了一套房子。另一位叫郑豪（化名），也在广东工作，处境更难。

2021年10月，他刚毕业没多久，在地产行业做策划，身边靠买房发家的人见得多了。他按每平方米2.7万的单价，买下一套三百四十万的房子。

当时周边二手房要卖3万左右，他觉得自己捡了便宜。首付102万是父母帮着凑的，一个月要还1.4万。他算过，单价涨到3.2万就能保本。

2023年起地产行业不景气，他的奖金常常拖着不发。到报道时，同户型挂牌只剩230万左右，他估算利息加跌价已经亏掉130多万，房子到现在还是毛坯。

有个数字对不上，得跟大家说清楚。总价340万，首付102万，银行最多放款238万，还了几年，余额只会更少。

两人上车的时间都在2021年前后。那一年，全国商品房销售额超过18万亿元，创下历史纪录。

5年期以上LPR是4.65%，不少城市首套房贷利率还要往上加点。行情最热的时候买入，杠杆又加到顶，房价一掉头，最先吃亏的就是这批人。

一位深圳中介对第一财经说，2025年开年后，门店碰到卖房钱不够还贷的单子明显多了，差不多一个月两三单。这些业主大多在2021年高点进场，有人当年用了擦边手段，真实首付连30%都不到。

出问题的房子，多半在当年炒得最凶的新板块和学区房一带。学区房跌得狠，原因不难找。

2023年全国出生人口902万，跟2016年那波高峰比，差不多少了一半。不少城市又在推多校划片，买一套房锁定一个名校学位的算盘不太灵了。

当年为学位多付的那部分钱，现在市场不认，损失全压在业主身上。有人会想，干脆不还了，把房子丢给银行行不行？在国内行不通。

我们的房贷有追索权，房子拍卖后钱不够，剩下的照样要还，征信还会留下污点。按最高法关于网络司法拍卖的规定，起拍价不能低于评估价的七成，流拍了还会往下降，法拍一般比自己卖亏得更多。

所以，大多数人选的路是先卖房，再补窟窿。常见做法是找亲戚朋友借一部分，再搭一笔过桥贷款，可过桥的利息很高。

也有人打过消费贷、信用贷的主意，又怕违规被抽贷。这个担心没错，按监管规定，消费贷、经营贷的钱严禁流进楼市。

还有一种坑要小心，就是号称能“断供保房”的机构。第一财经记者以买房人的身份去问过，这类机构靠提管辖异议、在利息算法上挑刺来拖官司，能拖上一年，有的更久，结果却一点改变不了。

有律师直言这就是恶意诉讼，拖得越久收钱越多。真遇到难处，直接找放贷银行谈更靠谱。再说说眼下的政策。

用新发放的商贷买首套房，面积在120平方米以内、总价不超过150万元，就能按年化1个百分点拿贴息，最长5年，贷款额最多算100万。刚需买家的成本降下来，入市的人多了，整个市场的成交会活跃一些，对急着出手的业主算是个好消息。

不过贴息只认新贷款，原来的老贷款就算去置换，也不在范围里。李明、郑豪这种两三百万的房子，加上几年前的老贷款，都沾不上边。

按100万贷款贴满5年粗算，利息最多省5万左右。存量房贷利率这几年也降过几轮。

2023年9月，存量首套房贷利率下调过一次，2024年10月又统一批量调了一次。10月20日公布的5年期以上LPR是3.5%，从2025年5月下调10个基点以后，已经17个月没动。

利息是轻了，本金一分没少，房价跌掉的那块，还得业主自己扛。市场也在分化。

国家统计局10月19日发布的9月数据显示，一线城市二手住宅价格环比涨了0.2%，70个大中城市里二手房价环比上涨的有9个，比8月多了6个。按中指的口径，10月一线城市二手住宅价格环比跌了0.53%。

两家统计的月份和样本都不一样，不好硬比。能看出来的是，核心城市在慢慢企稳，多数地方的二手房还在往下调。

10月，18个重点城市二手住宅一共卖出11.6万套，比去年同期多了17.5%。成交量上来了，价格还在跌，这就是业内说的以价换量。

每一套降价卖掉的房子，都会成为周边业主心里新的标尺，挂牌价跟着往下压，倒挂的人也就跟着多了。中指预计，二手房价格还会在波动中调整。

新房这边也在变。商品住房销售制度改革正在各地落地，截至10月底，已经有17个城市出了现房销售的实施细则。

我们估计，新房交付越来越有保障，一部分买家会更愿意买新房，二手房卖家想谈个好价钱，可能会更难一些。往回看，香港也走过这段路。

1997年亚洲金融危机后，香港楼价从高点跌去六成多，到2003年年中，负资产住宅按揭超过10万宗。那几年守住收入、咬牙供楼的人，后来大多熬了过来。

在谷底被逼着卖房的，亏损就实打实落了地。也有学者提议，学美国部分州的无追索权房贷，房子交给银行就算两清。

北师大金融学教授钟伟就认为，银行不该既拿着抵押房产，又保留追索权，风险应该由买房人和银行一起扛。反对的声音也不少，全球主流还是带追索权的房贷，美国也只有少数州允许这类条款。

我们的看法是，这条路现在不宜急着走。银行放出去的钱，来自千家万户的储蓄。把房价下跌的风险一下子甩给银行，等于让所有存款人一起买单。

更现实的做法，是在延期、展期、调整还款方式上，多给困难家庭一些空间。已经被套住的人怎么办？

房子自己住、工资还能覆盖月供的，挂牌价跌多少都只是纸面上的数，不卖就没真亏。这时候保住工作、守住现金流最要紧。

实在紧张，就去银行问问能不能延长年限、调整还款方式。真撑不下去，早点降价卖，总比断供进法拍强。

正打算买房的人，更该把这些例子看进去。2024年9月下旬，全国层面首套、二套房最低首付比例统一降到15%。

门槛低了，安全垫也薄了，房价跌一成五，首付就可能清零。买之前把收入波动算进去，手里留够一年月供，宁可挑成熟地段，也别去追概念。

从贷款买房走到贷款卖房，听着魔幻，背后是上一轮高杠杆炒房留下的账单。房价有涨有跌很正常，伤人的是借得太满。

房子是拿来住的，量力而行，这样的故事才会越来越少。