澐玺样板间开了，从1275万到3738万怎么选

撰文：十一郎 北京楼市 · 样板间开放

11月7日，北京澐玺的样板间开门了。

这个盘9月28日就开了，首开450套。也就是说，前面那批买家，是在没有实体样板间的情况下把定金交了的。

现在样板间开了，对还在看的人其实是件好事——有人替你把图纸先试了一遍，你直接看实物。

地产十一郎先说一句：这盘值得看。但它不是给所有人看的，看的时候有几处得盯着，我一件件说。

地产十一言

01

钱花在哪儿，站在窗口那一眼就明白了

先看抬板。

整个社区抬高约6米。抬板底下是车库和设备，抬板上面是园林和步道。首层住户的窗台标高，相当于普通住宅的三四层。

这个动作不便宜。6米的板，结构、防水、消防、车位坡道全要重做一遍，成本比平地起楼高出一截。

钱花在哪儿，不用看宣传册，看样板间的窗口就够了。

窗外是一条不宽的河，石砌驳岸，对岸整片草坪，草坪上散着几组白色张拉膜帐篷，再往远是老楼和更远的高层。

— 样板间窗外：石砌驳岸、对岸草坪｜项目实景

这个视角是平着看出去的，不是从高处往下压。

6米抬板在效果图上体现不出来，站在窗口那一眼才明白。

低楼层的窗台抬到了能跟对岸平视的高度。临河这一侧的景，一半是借来的——借的是河，和对岸那片公园。

这个设计还有个隐含的好处：一楼不值钱这个老问题，被绕过去了。地坪抬起来，首层才谈得上花园，才谈得上不潮、不吵、不被前面的楼挡。

具体到哪一户带不带花园、带多大，以案场公示为准。

地产十一言

02

六个面积段，你的预算落在哪一档

全盘11栋、546套。已取证10栋、450套，六个面积段，全是四居。

备案单价10.96万到13.77万，加权均价约12.1万。

— 六档总价区间排开，130 与 153 之间空着 91 万｜制图：地产十一言

把这张表按总价排一遍，选房的路径就清楚了。

1275万到1542万，看130平。

66套，全部在3号楼，单价109822。这是进这个社区的门槛，也是全盘唯一能把总价压在1600万以下的一档。

3号楼在小区西北角，离双河最远，离北边的路最近。便宜有便宜的道理，但这个事实不会变：想用最少的钱进这个盘，只有这66套。

1633万到1808万，看153平。

145套，横跨5、7、8、10、11五栋，单价111467到115900。占全盘近三分之一，是货量最集中的一段，也是挑的余地最大的一段。

这一档内部差价不小。5号楼单价111467，7号楼115900，一平差4433，一套153差68万。同一档里，楼栋位置能拉开这个数。

— 同是 153 平，7 号楼比 5 号楼一平贵 4433

｜制图：地产十一言

2097万到2216万，看179平。

47套，在5、7、10三栋，单价119300到122500。西排为主。

2215万到2783万，看188平和216平。

188平72套、216平72套，都在2、4、6三栋，单价121400到126400。

这两档单价基本重叠，179的上限还比188的下限高一点——到这一步比的不是价格，是户型。

3511万到3738万，看264平。

44套，只在9号楼，单价137659，层高3.6米，一梯一户，看双河交汇。这是全盘的顶。

还有一档没报价：最北边1号楼96套，216和185两种户型，两梯两户，总平图上价格栏是空的。

这批没报价的，是这盘今年最后一个变量。

1号楼紧邻北侧主入口和城市道路，位置不算最优，但216和185这两个面积段在已取证的10栋里没有——想要更大的，只能等它。

现在能做的，是先去把153和188这两档看明白，等1号楼报价了再决定要不要等。

地产十一言

03

交定金之前，三件事问清楚

— 样板间露台，黑色金属框玻璃栏板｜项目实景

样板间的灯打得再好，也解决不了合同上的事。这三件，建议在交定金之前问完。

第一件，房本面积是多少。

这盘在宣传里有「得房率接近100%」的说法，产权登记口径是77%。两个数都对，但说的不是一件事。

77%是房本面积，决定你贷款评估、将来二手计价。接近100%是使用感受，把阳台、花池、设备平台，还有抬板让出来的空间一起算了进去。

153平这一档，中间差的这部分，你确实用得上。阳台能站人，花池能种东西，用起来不憋屈。

但它不进房本。将来转手，下家按房本上那个数跟你谈价。

所以别把它当「白送的面积」，当成「用着舒服、但不计价的空间」，心里就顺了。

看样板间的时候顺手问一句：这一户房本多少平。拿到数，用总价除一下，你真正付出的单价就出来了。这个数比任何一个宣传口径都可靠。

第二件，哪些是交付的。

样板间里的柜子、台面、灯带，有一部分是软装道具，交房时没有。这一条每家开发商都一样，不算坑，但你必须知道哪些留下、哪些搬走。

问销售要一份交付标准清单，能带走最好。带不走就拍下来，重点拍厨卫的洁具型号和五金品牌。

第三件，交付日期写的是哪一天。

这个盘的公开口径里有两个说法，一个2028年，一个2030年4月30日。

差两年。这两年房贷要照还，租房要照付。买之前把合同里那一栏翻出来看清楚，比在样板间里看八遍石材都管用。

这三件事问完，你心里那笔账才是完整的。问不清楚就别急着签，这盘又不是只有这一批房子。

地产十一言

04

12万的丰台，买的是位置和产品

— 项目入口，白色石材压横缝｜项目实景

再看位置。

万泉寺，西南二环到三环之间，丽泽商务区南端，莲花河和丰草河在东南角交汇。到丽泽商务区站500到800米，14号线和16号线已经通车。

丰台的房子卖到12万，靠的从来不是丰台。

丽泽这些年在做什么，数字比形容词实在：入驻企业超过1700家，金融和科技类占近六成，37栋甲级写字楼、219万平米产业空间。

2025年区域税收破百亿，占丰台全区近18%；2026年上半年同比增长58.9%。

这不是规划图上的东西，是真有人进去办公的。

万象城在同期推进，城市航站楼说2027年投用，11号线、丽金线还在规划里。商业和轨交这部分，确实还要等。

再说开发商。华润置地，澐系在北京的第一个项目。4月30日57.71亿底价摘的地，楼面价5.85万；9月10日公布案名，9月25日取证，9月28日开盘。

从拿地到开盘5个月。

这个节奏说明两件事：一是华润对这个盘有信心，二是它想在年底之前把业绩做出来。

想在年底冲业绩的项目，价格上反而好谈。

十一郎说句实在话，这两个月你到案场，是有得聊的。

— 入口，夜里亮灯之后｜项目实景

样板间的灯还亮着。

它不会关，会一直开到这批房源卖完。

这盘不是那种看一眼就能定的房子，但它值得你花一个下午。

去之前把两个问题记在备忘录里：3号楼还剩几套，153平在5号楼和7号楼各是什么价。

关于澐玺的完整资料，可以扫下面的二维码，找我。

问这两个，比问均价有用

地产十一郎

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