辽宁
前些日子，明哥路过龙岗的时候，看到龙岗现在竟然还有烂尾楼，就顺带吐槽起了龙岗。说当年捧得有多高，现在跌得就有多惨。
结果朋友反而笑着说，你别看龙岗那么拉垮，但是房价并不低的，部分区域依然要6字头。你要去真拉垮的地方，我们就要过江了。然后我们就来到了一江之隔的仙葫。
这里有一个楼盘最近放出了3字头的特价房，这个价格简直是砍价都砍到大动脉了。这个盘就是招商·樾江府。
▲该楼盘由央企开发商招商蛇口开发建设。
一看到这个盘，明哥那死去的记忆好像又回来了，印象中这个盘的地价都不止3字头。
拿错地的后遗症
2020年4月，当时口罩刚刚结束，南宁挂出了一块位于仙葫铁路桥边的127亩土地。该地块的优势就是拥有不错的一线江景资源，并且本身地块够大，就是一座大土山，可以利用土地高低落差依山而建，让每一户都有江景。
▲后来开发商的产品也的确是这么设计的。
可问题是，这块地除了江景以外啥都没有。要学校没学校，要地铁没地铁，商场超市更是想都别想。所以该地块，做改善盘还有点想象空间，做刚需盘，人刚需宁可住城中村都不会来这边看一眼。
对于当时求地若渴的房企而言，这样的地都吸引了14家房企前来参拍，最终由招商地产以总价12亿，楼面价4983元/㎡，70%溢价率拿下。
▲后来除了招商，剩下的13家房企都暗自庆幸自己还好没拿这块地。
这么一块破地用这个价格拿下，就真的疯了。当时明哥就说过，这是不给自己留后路。也许，招商是见隔壁的中海、荣和都在远郊捡到了漏，自己也有能力捡。可谁知道，这个项目却是招商捡到的“大雷”。
这个项目为什么是雷明哥以前说过了，这里不再赘述。我们就说一个最简单直接的问题，这个项目到底要卖给谁？说是高端豪宅，你这里面又整了一堆高层，说是刚需嘛，你又地处配套薄弱的郊区。
▲你就说看到外面的景观，你有没有感觉进村了吧。
两头都不靠，两头都不讨好就很尴尬了。所以项目入市以来，这里的房价一路走低，原本是地价5字头，房价6字头，现在已经是地价5字头，房价3字头。房价都跌穿地板价了。
江景不能当饭吃
如今，招商樾江府已经是现房销售状态，却仍有大量房源未售。它是真的很差吗，明哥专门去看了小区的实体样板间。其实并不算差，江景视野很好。
▲在窗前甚至能看到前往平陆运河的货船。
小区的品质嘛，也还马马虎虎，不能说特别好，但也没有特别差。只要你不抱有太高预期，樾江府的品质还算能过得去。主要是价格，招商樾江府高层的特价房3字头，最低39万一套，主力均价普遍4字头，而且低于地价。
▲你要对这种房子还挑三拣四，那真是活该买不到房子。
问题是，价格低就有人买吗？并没有啊！招商樾江府的价格已经低到尘埃里了，可整个市场依然不认可，这就是项目的悲哀。
仙葫只能收割外地人
为什么招商樾江府价格那么低了，还这么难卖呢？因为整个南宁本地群体都不认可仙葫这个区域呀！如果放在龙岗，3~4字头的价格，一定会吸引不少人前去购买。
可你在仙葫，那是真的吸引不了一点。能认可仙葫这个区域的客群，只有外地客群，尤其是北方群体，要不怎么说仙葫的北方人多呢。
其次，招商樾江府为了降低购买门槛，做了很多刚需小户型。这些小户型明哥都不知道要卖给谁，没有配套的房子在刚需眼中连城中村都不如。樾江府最尴尬的地方就在这里，你又不是只卖给单身寡佬住的，大多数年轻人是要结婚，才考虑买房子的。可你这连一点年轻家庭生活需求的基本配套都没有，光是房价低，又能吸引谁来呢？
▲江景再好也不能当饭吃啊！
最后，仙葫这个片区最大的问题不是自然环境和景观的问题，是整个片区的规划的历史遗留问题。片区低密度住宅太多，很难聚集人气，就很难形成成熟的生活氛围。
这就是为什么如今仙葫连龙岗都不如的原因。
兄弟们，这样的房子3字头你会考虑买吗？欢迎评论区留下你的见解和看法！
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