青岛张村河迎来纯洋房时代！毛坯预计500万起步！

以前买张村河，买的是崂山的入场券；以后买张村河，买的是实打实的居住体验。

▲绿城崂山项目实景

以小高、高层为主的张村河，终于迎来洋房时代。近日，崂山张村河绿城项目规划许可批前公示，绿城首进崂山的作品终于揭开了面纱。

据房产君得到的消息，崂山绿城项目，为绿城TOP级产品序列的月华系，容积率1.3，为16栋7到8层电梯纯洋房，共342户，一楼带院、没有顶复，毛坯交付，新规户型130平、140平、180平，得房率超100%，项目预计明年销售，起步价500万左右。

壹

绿城把张村河的楼层拉低了

11月9日，青岛市自然资源和规划局对崂山区张村河辽阳东路绿城LS0704063地块项目进行批前公示。

先回顾一下拿地时的场面。2026年7月29日，海信、青特、绿城三家房企围绕这宗地块展开争夺，经过118轮竞价，绿城旗下青岛合创绿投投资有限责任公司最终胜出。成交总价10.87亿元，成交楼面地价21172元/平，溢价率12.55%。这个楼面价刷新了张村河片区的土地成交纪录，也是绿城首次进入崂山区。根据此次规划公示，项目主要指标如下：

绿城崂山项目主力面积段在130平、140平左右，另有180平的大户型。这恰好覆盖了崂山改善市场里，比较有购买力的一群人：原来住在市南、市北，想换到崂山；原来住在张村河高层，想把居住品质往上提一档的改善家庭。

贰

从高层扎堆到纯洋房入场

如今张村河，已经成为青岛改善型住宅供应非常集中的区域。海信、越秀、华润、鲁信等品牌房企接连落子。但有一个问题也越来越明显：房子越来越贵，居住密度却没有降低。

这几个代表性项目，都有自己的产品优势，有的占据片区核心位置，有的园林会所投入较大，有的户型创新和社区配套做得比较成熟。但从整个板块的住宅供应来看，高层、小高层始终占据主流。

而绿城崂山项目这次的1.3容积率，终于给板块带来了一种不太一样的解法。这不是简单地把住宅楼层降低几层，它背后反映的是开发商对改善需求理解方式的变化。

▲绿城崂山项目总平面图

以前在张村河买房，很多人看重的是崂山的城市资源、张村河的更新前景，以及周边优质教育和产业资源，买的是板块未来。现在，随着片区逐渐发展，购房者开始提出更多细节要求：

楼下有没有足够的绿化空间？楼栋之间是不是足够宽敞？有没有一个让人放松的公共空间？一楼是不是能有自己的小院？这些要求看起来琐碎，实际上都关系到日常生活。房子买下来可能要住十几年、二十几年，装修可以换，家具可以换，居住密度却改不了。

这也是绿城崂山项目真正的价值所在。它并没有通过做叠拼等更高总价产品，去追求单套住宅的溢价，而是用16栋7~8层洋房，让整个社区保持相对统一的高度和尺度。

▲绿城崂山项目鸟瞰图

在不少低密地块上，开发商喜欢采用叠拼+洋房的高低配组合。理由很简单：土地容积率低，叠拼可以创造更高的总价空间，洋房承担去化任务，二者搭配，货值更丰富。

但这种组合也有另一面，同一个小区，不同产品之间可能存在明显的资源差异。有人买叠拼，享受更好的景观、独立庭院和更强的私密性；有人买洋房，却需要接受一定的空间资源挤压。

绿城这次把叠拼拿掉，所有住宅楼栋统一控制在7~8层，某种程度上也是放弃了部分高溢价空间，换取全社区的均好性。当然，首层花园、楼层、楼座位置和朝向，依然会形成价格差异，但至不会出现高低配混搭的明显落差。

叁

绿城拿出的不只是洋房

绿城在青岛，从理想之城、深蓝中心，到文澜锦园、桂语朝阳等项目，已经在青岛多个区域留下了作品。不少人看到绿城，第一反应是园林、物业、建筑美学。但绿城真正值得研究的，是它长期以来形成的产品系体系。

▲绿城崂山项目效果图

这次崂山绿城项目，是月华系。月华系，被绿城被列入其引领型产品系，直接使用了TOP级序列作品的定位。在杭州、南京等城市，都已经出现过月华系作品。比如杭州芝澜月华，强调江河与城市生活的融合；南京金陵月华，则把当地文化元素融入建筑和社区设计。

绿城在宣传中强调一个思路：一座城市一座月华。这并不是每个城市都要照搬同一座月华，而是根据城市的自然环境、文化底蕴和土地条件，做有地域特色的产品。对于崂山来说，这恰恰是一个值得期待的方向。

▲绿城崂山项目实景

对于青岛楼市来说，明年的张村河楼市会更热闹。接下来更值得关注的，是绿城的示范区能拿出什么样的园林和归家空间，以及开盘时究竟会给出一个怎样的价格。

如果手里有500万~700万元的改善预算，你会选择已经成熟、可以尽快入住的张村河现有项目，还是愿意等一等这座1.3容积率的纯洋房社区？