北京
奥地利《新闻报》报道，欧洲央行加息给房地产市场带来压力，奥地利房地产价格今年第三季度甚至出现轻微下跌，为一年半以来首次。房价上涨暂停的局面还将持续多久？
利率上升对房地产市场的影响正在显现。奥地利央行（OeNB）的最新数据显示，今年第三季度，奥地利房地产价格一年半以来首次回落，跌幅为0.2%。随着欧洲央行（ECB）加息带来的压力在未来几个月进一步加大，房地产价格可能继续小幅下跌。房价上涨的势头是否就此结束，还是说这只是新一轮上涨开始前的短暂停顿？
莱夫艾森银行（Raiffeisen）房地产经济学家马蒂亚斯·赖特（Matthias Reith）表示：“房地产市场出现根本性的方向转变，可能性不大。”其中一个原因是，过去几年名义工资收入大幅增长，使家庭更容易承受房贷利率上升带来的压力，因此购房需求不太可能彻底崩溃。此外，目前新建住宅数量很少，住房供应日趋紧张，这也对房价形成支撑。
9月初最近一次加息，对维也纳以外地区的独栋住宅市场影响尤为明显。今年第三季度，这类住宅价格下跌了1.5%；与此同时，维也纳以外地区的公寓价格仍在继续上涨。尽管如此，目前乡村地区的独栋住宅价格仍比四年前低2.8%。
自有住房的可负担性再次下降
如果奥地利一个收入处于平均水平的家庭在2025年底通过贷款购买一套价格处于平均水平的独栋住宅，每月需要将家庭收入的37%用于偿还贷款本息。虽然这一比例明显高于利率回归之前的水平，但总体而言仍处于可以接受的范围。
作为对比，2023年底欧洲央行利率达到峰值时，普通家庭几乎需要将一半的收入交给银行偿还房贷。
而对于今年第三季度计划购买一套平均水平独栋住宅的家庭来说，平均每月需要拿出收入的40%偿还贷款。不过，莱夫艾森银行分析师赖特预计，欧洲央行可能还会再加息最多两次。如果普通家庭打算等到2027年年中才实现购房梦想，届时每月房贷支出可能将占家庭收入的42%左右。
这意味着，未来几个月，住房可负担性问题将变得更加突出。不过，赖特强调，房地产购买成本不会像2023年和2024年那样高得令人难以承受。
这同样得益于过去几年工资收入的大幅增长。赖特表示：“创纪录的高通胀已经通过集体工资协议得到了一比一的工资补偿。虽然这对经济景气度和竞争力构成了问题，但对房地产市场而言却是一个有利因素。”当然，这里还需要考虑到人工成本上涨所带来的建筑成本增加。
赖特指出：“如今，奥地利家庭手中的可支配资金比2022年年中增加了19%。因此，与几年前相比，家庭更容易承受不断上涨的房贷利率。”如果没有工资收入的显著增长，今年第三季度购买独栋住宅的家庭，每月房贷负担就不会是收入的40%，而是约45%。
银行预计贷款需求将回升
进一步加息很可能继续给房地产价格带来一些下行压力。不过，赖特认为，房价上涨只是暂时进入停顿期。银行预计，今年第四季度贷款需求将再次小幅回升。
另一个不利于房价长期下跌的因素是，目前奥地利新建住宅数量十分有限。赖特强调：“建筑业正处于一场漫长的衰退之中，目前还看不到终点。”尤其是在城市地区，住房供应将因此变得更加紧张。即使购房需求有所减弱，供应不足仍将对房地产价格形成支撑。
那么，2026年全年以及2027年的奥地利房地产价格走势将会如何？
2025年，奥地利全国房地产价格上涨了1%。莱夫艾森研究部（Raiffeisen Research）预计，今年全年房价涨幅将超过2%。
赖特表示：“这意味着，房地产今年实际上仍在贬值，因为通胀率预计将达到3%左右。”换言之，尽管房价名义上有所上涨，但扣除通胀因素后，其实际价值仍在下降。
2027年底利率有望重新下调
这位经济学家预计，从2027年底开始，欧洲央行将再次下调基准利率。这也将有助于改善住房的可负担性，让购房者更容易承担置业成本。
不过，未来的利率环境将与过去有所不同。由于利率将长期维持在相对较高的水平，房地产购买成本恐怕再也无法回到2022年夏季之前那样容易负担的程度。
从中期来看，奥地利房地产价格预计每年将出现2%至3%的名义涨幅，与通胀率持平或略高于通胀率。
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（以上内容由欧洲时报中东欧Tafart编译，部分内容参考自ORF、奥地利《新闻报》《信使报》《奥地利报》《今日报》等，部分图片来自新华社、APA及网络，转载请注明《维城》EuroNews）
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